公募REITs周报：公募REITs市场震荡下跌，全国首批数据中心REITs成功上市

2025-08-11 债债券周报 券周 报公募REITs市场震荡下跌，全国首批数据中心REITs成功上市 公募REITs周报（2025.08.04-2025.08.10） 相关研究报告： 《公募REITs市场震荡下跌，创金 合信首农产业园REIT上市》-- 太2025-07-27 平《公募REITs市场震荡波动，数据洋中心公募REITs发售首日火热》--证2025-07-19 券《公募REITs市场上行，首批数据 股中心REITs顶格定价》2025-07- 份06 有 限证券分析师：徐超 公电话：18311057693 司 证E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 券分析师登记编号：S1190521050001 研证券分析师：戴梓涵 究电话：18217681683 报E-MAIL：daizh@tpyzq.com 告分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、二级市场：本周公募REITs市场震荡下跌 本周公募REITs市场震荡下跌，REITs市场成交额增加，产权类公 募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。 二、一级市场：22只公募REITs基金待上市 截至2025年8月8日，共发行73只公募REITs，发行规模合计 1910亿元，2025年以来共14只公募REITs完成发行，2025年8月暂未有新发行。此外，共有22只公募REITs基金待上市。 三、公募REITs政策及市场动态 据天津日报，中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅发布 关于进一步优化营商环境的意见。意见指出用好REITs、ABS、科创债券等融资工具，为各类经营主体提供多元化融资渠道。国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募并新购入基础设施项目。 四、投资建议 本周，REITs指数震荡下跌，中证REITs指数和中证REITs全收 益指数较上周均下跌0.33%，公募REITs市场成交金额有所增加。分资产类型来看，产权类公募REITs指数和特许经营类公募REITs指数较上周分别下跌0.28%和0.15%，其中市政设施类跌幅最高。市场动态层面，本周五南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，标志着我国REITs市场服务新质生产力发展取得重要阶段性进展。今年以来有14只公募REIT成立，合计规模超过250亿元，此外，22只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容，活跃度有望进一步提升。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度 不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场震荡下跌4 二、一级市场：22只公募REITs基金待上市10 三、公募REITs政策及市场动态12 四、投资建议13 五、风险提示14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势4 图表2：REITS市场成交量（亿份）5 图表3：REITS市场成交金额（亿元）5 图表4：REITS市场区间换手率（%）5 图表5：分类型指数走势6 图表6：分类型指数走势6 图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅6 图表8：各类别公募REITS成交额及换手率7 图表9：特许经营类REITS细分市场表现8 图表10：产权类REITS细分市场表现9 图表11：产权类REITS细分市场表现（续）10 图表12：公募REITS累计发行规模及数量11 图表13：本周REITS项目审批进展12 .一、二级市场：本周公募REITs市场震荡下跌 本周公募REITs市场震荡下跌 本周公募REITs市场震荡下跌。截至2025年8月8日，中证REITs指数较上周下跌0.33%至867.98，中证REITs全收益指数为1097.31，较上周同样下跌0.33%。 图表1：中证REITs及中证REITs全收益指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额增加 本周REITs市场总成交规模为8.06亿份，较上周持平，成交额为36.67亿元，较上周环比上涨1.47%，本周成交额有所增加。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为3.78%，而上周为3.84%。 图表2：REITs市场成交量（亿份）图表3：REITs市场成交金额（亿元） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表4：REITs市场区间换手率（%） 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌，分别下跌0.28%和0.15%。产权类公募REITs中仅有仓储物流类REITs上涨0.22%，其他均下跌，消费基础设施类、园区基础设施类、保障性租赁住房类REITs分别下跌1.71%/0.35%/0.41%,特许经营类公募REITs中能源基础设 施类和生态环保类REITs分别上涨0.54%和0.23%，市政设施类、水利设施类、交通基础设施类REITs分别下跌3.84%/0.45%/0.39%。 图表5：分类型指数走势图表6：分类型指数走势 资料来源：Wind，太平洋研究院整理资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表7：公募REITs分项目类型周涨跌幅 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，水利设施类、仓储物流类、园区基础设施类、消费基础设施类、保障性租赁住房类、生态环保类、能源基础设施类REITs 成交额环比分别下跌38.61%/35.69%/26.46%/24.50%/20.72%/17.82%/7.49%,而市政设施类和交通基础设施类REITs成交额环比上涨90.27%和7.94%。 换手率方面，能源基础设施类、市政设施类REITs对应本周日均换手率超过1，交通基础设施类REITs对应本周日均换手率为0.52%，较上周基本持平，而仓储物流类、园区基础设施类、水利设施类、保障性租赁住房类、消费基础设施类和生态环保类REITs对应本周日均换手率为0.76%/0.68%/0.54%/0.65%/0.59%/0.58%，较上周下跌0.66%/0.50%/0.35%/0.22%/0.18%/0.12%。 图表8：各类别公募REITs成交额及换手率 类别 本周成交额（亿元） 上周成交额（亿元） 本周日均换手率（%） 上周日均换手率（%） 园区基础设施 5.79 7.88 0.68 1.18 消费基础设施 3.52 4.67 0.59 0.77 仓储物流 4.05 6.29 0.76 1.42 保障性租赁住房 3.17 4.00 0.65 0.88 新型基础设施 6.86 - 26.06 - 生态环保 0.51 0.62 0.58 0.71 能源基础设施 5.43 5.86 1.15 1.18 交通基础设施 6.77 6.27 0.52 0.51 水利设施 0.22 0.36 0.54 0.89 市政设施 0.35 0.19 1.09 0.58 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共73只公募REITs，除了本周上市的2只外，有21只上涨，49只下跌，涨幅靠前的包括华泰紫金宝湾物流仓储REIT、工银蒙能清洁能源REIT、华夏南京交通高速公路REIT，周涨幅分别为4.3%/3.6%/3.4%，跌幅靠前的包括工银河北高速集团高速公路REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、国泰君安济南能源供热REIT，周跌幅分别为6.1%/4.5%/3.8%。 具体来看换手率，华夏华电清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT换手率较高，分别为5.96%/3.32%/2.88%。周成交额较高的为华夏华电清洁能源RIET、华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT，周成交额分别为4.52/2.34/2.14亿元。 图表9：特许经营类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近一周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌 幅 成交额 （亿元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 生态环保 中航首钢生物质REIT 0.2% -1.6% 1.0% 28.6% 0.14 0.28 5.24 富国首创水务REIT 0.8% -1.2% 3.9% 37.8% 0.37 0.77 2.22 能源基础设施 鹏华深圳能源REIT -0.4% 0.6% 3.4% 45.3% 0.57 0.38 3.67 中信建投明阳智能新能源REIT -1.6% -13.4% -1.5% 40.8% 0.38 0.58 0.70 嘉实中国电建清洁能源REIT -0.5% -2.1% -1.2% 68.8% 0.23 0.53 2.17 中信建投国家电投新能源REIT 0.9% 0.4% 2.5% 36.8% 0.57 0.24 2.48 华夏特变电工新能源REIT -0.2% -6.6% 3.0% 45.4% 0.60 1.54 0.75 中航京能光伏REIT 0.7% -3.1% 5.4% 54.9% 0.44 0.53 0.78 工银蒙能清洁能源REIT 3.6% 3.0% 11.5% 64.9% 0.50 2.88 -2.66 华夏华电清洁能源REIT -0.4% -0.4% -0.4% 27.0% 2.14 5.96 1.28 交通基础设施 平安广州交投广河高速公路REIT -1.0% -3.2% 0.1% -5.7% 0.98 0.38 11.30 华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT -0.7% -4.4% -3.6% 6.5% 0.51 0.82 7.57 浙商证券沪杭甬高速REIT -0.1% -1.4% 3.5% 28.2% 0.23 0.15 2.62 中金山高集团高速公路REIT -0.8% -0.4% 1.6% 36.8% 0.26 0.34 4.97 国金中国铁建高速REIT -0.1% 0.3% -2.4% 22.4% 0.65 1.02 4.23 中金安徽交控REIT -0.7% -1.1% 5.4% -3.4% 0.99 0.58 8.60 华夏中国交建高速REIT 1.2% 0.1% 5.5% -30.3% 1.33 0.61 11.16 易方达深高速公路REIT -0.4% -2.6% 3.8% 17.6% 0.32 0.52 4.64 华泰江苏交控REIT 0.0% 0.7% 9.5% 15.7% 0.44 1.23 6.01 工银河北高速集团高速公路REIT -6.1% -2.2% -1.2% 3.4% 0.37 0.30 7.98 华夏南京交通高速公路REIT 3.4% -2.4% 3.6% 37.0% 0.18 0.41 2.15 招商基金公路高速公路REIT -1.8% -4.9% 15.5% 26.6% 0.20 0.65 3.93 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT 1.6% 1.2% 4.9% 33.3% 0.31 0.32 -1.00 水利设施 银华绍兴原水水利REIT -0.5% -1.3% 4.9% 60.8% 0.22 0.54 1.82 市政设施 国泰君安济南能源供热REIT -3.8% -1.6% 7.4% 72.3% 0.35 1.09 1.30 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 图表10：产权类REITs细分市场表现 项目类型 名称 近一周涨跌幅 近一月涨跌幅 近三月涨跌幅 上市至今涨跌 幅 成交额 （亿元） 换手率 （%） 中债估值收益率 （%） 园区基础设施 博时招商蛇口