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大连2013年第二季度商业市场稳步发展 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 在需求回升带动下，大连市甲级写字楼市场较为活跃。本季度，整体市场平均租金止跌回升至每月每平方米108.6元（17.7美元），环比上涨1.9%（图一）。 本季度，消费市场较为活跃。大连万达高新广场开业，有助于提升城市西部商业设施升级。 公积金新政降低可贷款额度，住宅市场成交仍较为清淡，但相比第1季度需求有所回升。今年4月至5月，大连市市内四区商品住宅成交量环比第一季度同期上涨28.46%，平均售价比今年1至2月上涨7.89%至每平方米10,646元（1,731.11美元）。 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 大连2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，大连市经济稳定发展，经济增速有所放缓，全市实现地区生产总值1,619.5亿元（263.3亿美元），同比上涨9.3%（表一）。 第1季度，大连市实现外贸进出口总额162.1亿美元（表一），与去年同期持平。 第1季度，全市完成固定资产投资稳定增长，实现512.7亿元（83.4亿美元），同比增长24.2%（表一）。 第1季度，大连市物价水平保持稳定，居民消费价格总指数比去年同期上涨3.0%（表一）。 大连2013年第二季度 表二 写字楼市场 第2季度，大连市甲级写字楼市场无新供应入市，保持现有存量674,317平方米（表二）。 4月份以来，国内经济发展企稳回升，大连市甲级写字楼市场在持续了一年多的低迷后结束下跌出现回暖，租赁成交主要依靠内资企业支持。本季度，甲级写字楼市场净吸纳8,858.5平方米，环比今年第1季度激增355.4%，而与去年同期相比仍下降77.5%（图三）。 本季度，在整体市场需求逐渐旺盛的情况下，大连市甲级写字楼空置率环比上季度下降1.0个百分点至28.4%。在大连市四个主要甲级写字楼分布区域中，除开发区外，其他三个区域甲级写字楼空置率均呈现约1个百分点左右的下降（表二）。 第2季度，在总存量保持不变的情况下，随着市场逐渐向好，大连市甲级写字楼市场平均租金环比第1季度上涨1.9%，至每月每平方米108.6元（17.7美元）。其中，金融、贸易、货运行业企业较为活跃。凭借CBD优势，人民路区域需求回升，平均租金环比上季度上涨3.1%至每月每平方米96.3元（15.7美元）。青泥洼桥区域在保持现有存量的情况下，可租赁面积十分有限，平均租金环比上涨1.5%至每月每平方米130.9元（21.3美元）（表二）。 今年内，大连甲级写字楼市场预计会保持现有存量。展望未来，在经济发展逐渐企稳的情况下，甲级写字楼租赁市场有望升温，预计下半年租金水平将保持稳定增长的势头，空置率将进一步下降（图三）。 图三 大连2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年第1季度，大连市经济稳定增长，社会消费品零售总额实现584.2亿元（95.0亿美元），同比增长12.1%（图四）。 今年以来，大连市主要商圈的购物中心发展不断向好，餐饮、服饰品牌更新速度加快，竞争较为激烈，整体市场平均租金水平环比今年第1季度上涨1.7%，青泥洼桥区域和西安路区域租金水平分别环比上涨1.4%和1.8%（表三）。 5月25日，全国第68个万达广场大连高新万达广场开门纳客，为高新园区增加约20万平方米购物中心面积，该项目是目前该区域最大的购物中心。大连高新万达广场是万达集团在大连开业的第一个第三代万达广场，代表了全国万达广场的最高水准，集购物、娱乐、餐饮、文化等多种功能于一体，引入众多世界知名品牌商家，拥有包括东北最大IMAX影厅的万达影城、万达百货、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、华润万家生活超市、韦德伍斯、渔人码头等七大主力店。万达广场的开业将促进高新区商业设施的升级换代，填补大连西部无大型商业中心的空白。 表三 下半年，国内经济稳定增长将保证消费市场不断升温，预计下一季度租金水平将保持上涨，在新入市项目的带动下，空置率将有所上升。 大连2013年第二季度 表四 住宅市场 2013年5月15日，大连市住房公积金管理中心发布了最新修订的《大连市住房公积金提取管理办法实施细则》，其中规定在户籍或工作地购房才能提取公积金，公积金贷款额度公式中还贷能力系数已由0.45调整为0.15，据此计算，可贷款额度将降低。 今年4月至5月，商品住宅市场逐渐升温，大连市市内四区商品住宅成交量比今年1月至2月上涨28.46%，成交约55.39万平方米。其中，沙河口区在新项目开盘带动下，成交量环比上涨55.97%（表四）。 售价方面，在市场需求持续升温的情况下，今年4月至5月，市内四区新建商品住宅平均售价比今年1月至2月上涨7.89%至每月每平方米10,646元（1,731.1美元）。其中，沙河口区涨幅最大约16.9%至每月每平方米16,856元（2,740.8美元）（表四）。 图五 本季度，受不断加码的政策影响，租赁市场需求旺盛，中高端住宅租金环比上季度上涨1.9%，售价环比上涨1.2%（图五）。 下半年，住宅市场有望持续升温，预计成交量将稳步增长，售价将保持稳定。 大连2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。 占用面积： 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 空置面积： 大连2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 China Property Market Sentiment Survey - 2013年1月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月European Retail Guide - Shopping Centres - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月Net Debt Funding Gap - 2012年11月German Open Ended Funds - 2012年10月London office to residential conversions - 2012年10月Great Wall of Money - 2012年10月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeThe TMT Sector - October 2012The European Insurance Sector - June 2012 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国。 DTZ Research 联系方式 策略发展顾问部赵欣电话:+86 411 83721955电邮: betty.x.zhao@dtz.com 商铺部彭涛电话: +86 411 8372 1998电邮: tao.peng@dtz.com 投资与顾问服务部赵欣电话:+86 411 8372 1955电邮: betty.x.zhao@dtz.com 物业管理部马丽丽电话:+86 024 2375 0981电邮: mary.ll.ma@dtz.com 估价部冯其武电话:+86 411 8372 1918电邮: qiwu.feng@dtz.com 写字楼部秦举绘电话:+86 411 3966 9997电邮: sabrina.jh.qin@dtz.com 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ保留一切版权，未经许可，不得转载。© DTZ2013