Property Times

2013年7月11日 第2季度，上海甲级写字楼平均成交租金为每天每平方米8.68元（1.41美元）（图一）。全市的空臵率为8.30%，微幅上升0.22个百分点。 本季度中心商圈主要商业物业的租金和出租率保持相对稳定。租金为每天每平方米60.37元（9.82美元），环比上升0.98%。出租率为94.07%，环比上升0.71%。 本季度整体工业的平均租金保持平稳，达到每月每平方米59.03元（9.6美元），总体空臵率维持在6.99%。 本季度的高端住宅市场有96,054平方米的非服务式公寓和31,625平方米的别墅推出。高端非服务式公寓的平均交易价格从上季度每平方米50,636元（8,233美元）上涨到每平方米57,449元（9,341美元）。高端别墅价格为每平方米56,232元（9,143美元），同比上涨21.81%。 作者 程晓DTZ戴德梁行研究部steven.x.cheng@dtz.com 张睿DTZ戴德梁行研究部ray.r.zhang@dtz.com 图一 王钢DTZ戴德梁行研究部paul.g.wang@dtz.com 联系方式Shaun Brodie华东区研究部主管shaun.brodie@dtz.com 聂安达北亚区研究部主管andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 上海2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，上海全市地区生产总值4,937.50亿元（802.85亿美元），比上年同期增长7.8 %（表一）。 2013年1至4月，本市规模以上工业总产值为10,166.67亿元（1,653.12亿美元），同比增长3.4%（表一）。 2013年1至4月，上海市房地产开发投资787.85亿元（128.11亿美元），同比增长28.5%；其中，写字楼开发投资额同比增长101.1%，住宅增长16.1%，商业营业用房增长62.9%（表一）。 2013年1至4月，本市外资实际到位金额52.72亿美元，比去年同期上升11.6%（表一）。 2013年5月居民消费物价指数为102.1（表一）。 上海2013年第二季度 表二 写字楼市场 本季度共有约210,000平方米的新增供应入市使得上海甲级写字楼总存量达到6,055,740平方米（表二）。由于新增供应的入市本季度写字楼净吸纳量环比由一季度的35,000平方米上升至175,000平方米，但与去年同期的212,000平方米相比仍有所下降。本季度全市平均空臵率已连续了两个季度的上扬，环比微升0.28%至8.30%。整体需求的持续疲软加之今年下半年新增供应地陆续入市将会导致整体空臵率在短期内逐步上升至10%左右水平。如按照现有可租赁面积计算，上海平均净吸纳时间为1.39年，环比同比分别上升0.09和0.07（图三）。 本季度上海甲级写字楼平均租金已连续两个季度出现下滑但整体下降幅度不大所以租金水平基本保持平稳，环比微幅下调0.68%。不过租金同比增速出现了自2010年第2季度以来的首次下降，同比降幅2.06%显示宏观经济走势的疲软加之盈利能力的不确定性仍然影响企业对于写字楼的需求。我们预估将会有超过800,000平方米的写字楼在2013-2014年陆续入市，其中70%的供应是位于非核心商务区，短期内增加了租金下行的风险。我们对于中长期租金展望仍持谨慎态度原因是写字楼未来供应的洪峰预计将会在2015-2016年到来，抑制了租金的上涨（图二）。 本季度甲级写字楼平均市场回报率持续第三个季度走低至5.73%，环比下调14个基准点。资本价值上涨1.55%，环比增幅扩大。从同比上来看，平均回报率在经历了5个季度持续攀升之后出现了下滑而资本价值增长又逐渐呈现上扬态势。由于人民币升值预期地影响以及全球量化宽松所带来的资金流动不断加码，伴随着国内相对适中的融资环境给商业地产价格带来不小的上涨压力。 我们预计2013年上海写字楼市场整体表现会趋于疲软。同时我们也相应下调了租金增长预期，从0-5.0%这个区间调整至0-2.0%。我们将密切关注下半年的市场走势不排除对于租金增长预期的进一步下调。未来2-3年内充足的市场供应将会持续推高写字楼市场整体空臵率。在投资市场方面，我们仍然持审慎乐观的态度预测市场回报率短期内将会被继续挤压维持在5.5-5.8%的水平而资本价值将会维持稳定上升的态势。 上海2013年第二季度 商铺市场 中国的消费品零售总额在2013年1季度增长了12.4%，上海的数字是7.2%。在上海，零售业的增长速度自2011年以来一直放缓。 表三 K11购物艺术中心在本季度正式以满租开业。淮海路上，九海百盛关闭了大多数的营业楼层进行装修和升级，只有3个楼层在继续营业。在南京东路商圈，雅居乐国际广场的出租率得到改善。金沙江地铁站旁，上海最大的购物中心，月星环球商业中心即将开业。拥有超过300,000平方米的营业面积，月星环球购物中心预计将拥有400家门店，包括服装，珠宝，钟表，皮具，化妆品，餐馆，影院和展览馆等多种业态。 本季度，巴宝莉宣布其计划在今年年底在上海开出亚洲地区最大的旗舰店。美妆品牌伊夫圣罗兰YSL (Yves SaintLaurent)中国首家旗舰店于5月正式入驻上海梅龙镇伊势丹。瑞士顶级独立制表品牌百年灵（BREITLING）在上海开出首家南京西路旗舰店。同样是制表品牌，宝珀在新天地开出其旗舰店，并伴有贵宾专享俱乐部及客户服务中心。 本季度中心商圈主要商业物业的租金和出租率相对保持稳定。平均首层租金为每天每平方米人民币60.37元（9.82美元），环比上涨0.98%（表3和图4）。平均出租率为94.07%，环比上升0.71%。租金的上涨主要来自淮海路和南京西路商圈，新开业的K11购物艺术中心和一些租约的调整推动租金上扬。出租率的改善主要来自南京东路和南京西路商圈，一些开业不久的主要商业物业的出租率得到提高。 本季度，南京西路1788国际中心开出了其地下一层的部分餐饮。同样在南京西路，静安嘉里中心二期的购物中心已快装修完毕。淮海路的上海环贸广场计划于年底开业。 由于越来越多国外的零售品牌通过上海这个门户而进入中国市场，再加上市中心商业物业的升级，中心商圈主要商业物业的租金在今年会延续上涨的趋势。然而，考虑到GDP和消费品零售总额增长放缓，我们认为中心商圈主要商业物业租金增长会比较平缓，出租率在90%到95%之间徘徊。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 表四 上海2013年第二季度 表五 工业市场 阿里巴巴的前任CEO马云在本季度日宣布实施其酝酿已久的“大物流”计划。通过打造一个共享式的物流网络，“大物流”计划意欲提高中国的物流效率。这一轰动新闻将对仓储设施的投资和使用率产生积极的影响。 根据上海统计局的数据显示，2013年1至4月份全市规模以上工业总产值达到10167.0亿元（1653.0亿美元），与去年同期相比上升了3.4%。 据中国指数研究院的统计，截至到6月8日本市共出让了78块工业地块，平均成交楼面地价为每平方米547元（88.9美元），环比大幅上升了26个百分点。 图五 本季度整体工业的平均租金保持平稳，达到每平方米每月59.03元（9.6美元）（图五）。就每类物业而言，研发办公楼和厂房的租金环比微幅上涨了0.6%和1.8%，分别达到每平方米每月105.92元（17.2美元）和每平方米每月32.85元（5.3美元）。而优质仓库的租金水平保持不变，维持在每平方米每月38.33元（6.2美元）（表五及图六）。值得关注的是厂房的空臵率比上季度下降了3.0%，达到3.94%；本季度厂房的低空臵率归因于浦西市场对厂房空臵面积的加速吸纳。同时，虹桥国际商务园内的研发办公面积良好的吸纳情况使得全市研发办公楼的空臵率从上季度的16.15%下降到12.85%。仓储设施的空臵率微幅上升1.53%至本季度的7.91%（表五）。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图六 戴德梁行研究部的最新数据显示，当前上海市优质仓库的总存量达到4,657,139平方米。本季度完工并推向市场的仓库有维龙临港物流园，可租赁面积达42,433平方米。就地区差别而言，浦西地区的仓储物业供不应求现象加剧，平均空臵率仅仅只有0.2%。而浦东地区的仓库的空臵率高达16.5%，原因在于临港地区的大型仓库存有大面积的空臵，同时部分新增供应也无法在短期内被吸纳。 根据最新的市场信息，维龙石湖荡物流园将在下季度完工并面向市场招租。尽管如此，浦西优质仓库可供出租面积短缺的局面在短期内将不会得到改观。至于浦东市场的未来供应，预计下季度普洛斯外高桥物流园将新增54,000平方米的供应。鉴于浦东地区仓库的高空臵率我们预测全市租金水平在短期内不可能过快上浮。 表六 上海2013年第二季度 住宅市场 表七 根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数，5月份上海的新建商品住宅价格环比增长率为1.7%，而4月份和3月份的环比增长速度分别为2.0%和3.2%。 和价格增长放缓同时出现的，是普通商品住宅市场交易量的回落。交易量从3月份的3,539,967平方米减少到5月份的2,168,654平方米。销供比从3月份的1.16下降到5月份的0.69，成为8个月来的销供比最低点。 在高端商品住宅市场上，本季度总共有96,054平方米的中心城区高端非服务式公寓和31,625平方米的高端郊区别墅上市。非服务式公寓主要来自徐汇，静安和黄浦，别墅主要来源于松江。供应量的增加主要缘于3月以来交易量的上升和伴随来的价格上涨。 图七 本季度上海中心城区的高端非服务式公寓的交易量为139,726平方米，环比下跌43.85%，同比上升5.37%。高端郊区别墅的交易量为51,648平方米，环比下跌5.81%，同比上涨11.64%。高端非服务式公寓和别墅的销供比分别为1.45和1.63。 高端非服务式公寓的交易价格从上季度每平方米50,636元人民币（8,233美元）上升到57,449元人民币（9,341美元），环比上升13.45%，同比下降5.13%。高端别墅的价格为每平方米56,232元人民币（9,143美元），环比上升22.22%，同比上升21.81% (表七)。 本季度高端住宅的租金保持相对稳定。中心城区非服务式公寓的平均租金为每月每平方米人民币113.3元（18.4美元），环比微跌0.26%。城郊别墅的租金为每月每平方米人民币86.6元（14.1美元），环比上升1.03%。高端服务式公寓的租金为每月每平方米人民币245.6元（39.9美元），保持不变。 高端住宅项目相比普通住宅项目在本季度有更好的市场表现。随着高端住宅供应量的增加，我们预计价格的涨幅将在未来有所放缓。 上海2013年第二季度 投资市场 表八 本季度上海投资市场经历了大量的大宗交易，表现异常活跃。整个市场见证了交易价格攀升，地王接二连三地出现的状况。截止至2013年6月16日，上海土地和整售物业交易市场的总成交量（包含土地及物业，单笔交易额大于一千万美元）达到64宗，环比和同比均大幅上升（表八）。总交易金额是上季度的4倍，达到人民币509.23亿元（表九）。 大金额的成交主要集中在商办混合用地市场，说明了投资者对开发综合体项目持续的偏好。混合用地成交总金额达到人民币247.44亿元，约占所有交易总金额的一半（表九）。混合用地成交数量和金额分别是上季度2.5倍和7倍之多（表八和表九）。其中位于浦东新区世博园板块的2宗商办混合用地被2家台湾企业以创纪录的每平米4万元的楼面地价竞得。商办土地市场的投资乐观情绪源于市中心土地资源的稀缺性以及政府对住宅市场的宏观调控。由于上季度一手房交易市场的回暖，本季度居住用地交易量增速明显，总交易金额是上季度的三倍并且交易宗数是去年同期的两倍。同时，办公用地市场也更加活跃，总交易额度达到人民币133.99亿元，环