经济概览
2013年第二季度，上海经济保持增长态势，地区生产总值同比增长7.8%，规模以上工业总产值增长3.4%。房地产开发投资同比增长28.5%，其中写字楼投资增长101.1%，住宅投资增长16.1%。外资实际到位金额同比增长11.6%，居民消费物价指数为102.1。
写字楼市场
- 市场表现：第二季度上海甲级写字楼平均成交租金为每天每平方米8.68元，环比微降0.68%，同比降幅2.06%。空置率连续两个季度上升，达到8.30%，预计短期内将逐步上升至10%左右。
- 供需情况：本季度新增供应约210,000平方米，净吸纳量环比上升至175,000平方米，但同比下降。平均净吸纳时间为1.39年，环比同比均有所上升。
- 租金趋势：租金水平基本保持平稳，但同比增速出现自2010年以来的首次下降，反映宏观经济疲软和盈利能力不确定性。预计未来租金增长将趋于谨慎，2013年租金增长预期下调至0-2.0%。
- 投资市场：投资市场回报率持续走低至5.73%，资本价值上涨1.55%。预计短期内回报率将维持在5.5-5.8%水平，资本价值将维持稳定上升态势。
商铺市场
- 市场表现：中心商圈主要商业物业租金和出租率保持相对稳定，平均首层租金为每天每平方米60.37元，环比上涨0.98%；出租率为94.07%，环比上升0.71%。
- 租金上涨原因：主要来自淮海路和南京西路商圈，新开业K11购物艺术中心和一些租约调整推动租金上扬。
- 出租率改善原因：主要来自南京东路和南京西路商圈，一些开业不久的主要商业物业的出租率得到提高。
- 未来趋势：预计中心商圈主要商业物业租金将延续上涨趋势，但增长会比较平缓，出租率在90%到95%之间徘徊。
工业市场
- 市场表现：整体工业平均租金保持平稳，达到每月每平方米59.03元，空置率维持在6.99%。
- 租金分类：研发办公楼和厂房租金环比微幅上涨，分别为每平方米每月105.92元和32.85元；优质仓库租金水平保持不变，维持在每平方米每月38.33元。
- 空置率变化：厂房空置率比上季度下降3.0%，达到3.94%；研发办公楼空置率下降至12.85%；仓储设施空置率微幅上升至7.91%。
- 未来趋势：预计全市租金水平在短期内不可能过快上浮，浦东地区仓库的高空置率将抑制租金上涨。
住宅市场
- 市场表现：新建商品住宅价格环比增长1.7%，但市场交易量回落，销供比降至0.69。
- 高端住宅市场：本季度高端非服务式公寓和别墅上市面积分别为96,054平方米和31,625平方米，交易量环比下跌，但价格环比上涨。
- 租金趋势：高端住宅租金保持相对稳定，中心城区非服务式公寓和城郊别墅租金分别为每月每平方米113.3元和86.6元。
- 未来趋势：随着高端住宅供应量增加，预计价格涨幅将在未来有所放缓。
投资市场
- 市场表现：本季度上海投资市场经历大量大宗交易，表现异常活跃，总成交量达到64宗，总交易金额达人民币509.23亿元。
- 交易热点：大金额成交主要集中在商办混合用地市场，混合用地成交总金额占所有交易总金额的一半。
- 未来趋势：土地市场继续复苏，市场情绪更加乐观，政府推地速度加快。
