Property Times

2013年第2季度，新优质物业的入市，令甲级写字楼吸纳量保持较高水平，为171,500平方米，空臵率也上升至11.79%，环比升幅为2.1%。本季度IT、医疗和化工企业对优质写字楼的需求尤其明显。租赁成交保持活跃，令整体租金继续保持稳中微升的趋势。至6月末，广州甲级写字楼整体租金约为每月每平方米167.6元(27.3美元)(图一)，环比微升0.78%。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 2013年第2季度，广州商铺市场表现平稳。快时尚品牌继续布局广州，本季度于天河、海珠、番禺和花都四区优质商场均有布点。此外，经历了过去一两年的快速扩张，加上受电商行业的影响，部分零售商暂缓扩张计划。在这样的背景下，商场一方面要腾出空间实现优化调整业态布局，另一方面为提高入住率开始实行租金让利优惠，本季度全市成熟商圈优质商场首层租金增幅继续放缓，环比些微下调0.95%，达到每月每平方米1,326元(215.6美元)。 住宅市场方面，全市商品住宅供应量保持平稳，4月至5月总供应量维持在103.3万平方米，与前两个月基本持平。需求方面，经历了3月末集中释放，本季度全市商品住宅成交量正常回落至110.6万平方米，环比下降19.6%。此外，购房需求不断增加，潜在购房者预期价格不会明显下降而加速刚性需求的释放，中心四区价格维持在每平方米27,917元(4,539美元)，而全市商品住宅价格也保持在每平方米15,908元(2,587美元)，环比回落4.3%。 作者李孔瑞华中区研究部主管+86 20 8510 8209christal.kr.li@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 广州2013年第二季度 经济概览 表一 面对复杂严峻的国内外经济形势，广州经济运行缓中趋稳，继续保持较好的发展态势，主要体现在工业生产总值增幅微涨、投资保持较快增长和消费市场稳步发展三方面。 2013年1季度，广州全市实现地区生产总值3,261亿元(530.2亿美元)，同比增长12.9%，增幅较去年同期增加5.6个百分点(表一)。 工业生产总值平稳增长，2013年前4月全市实现规模以上工业生产总值5,048亿元(820.8亿美元),同比增长11.2%，增幅较去年同期增加5.3个百分点。同期，全市社会固定资产投资完成886亿元(144.1亿美元)，同比增长24.6%，增幅较去年同期明显提高了19.3个百分点。其中，重大项目进展较快，房地产投资也呈快速上升势头。全市房地产开发投资388.8亿元(63.2亿美元)，增长38.1%，增幅自2008年以来再创历史新高。房地产开发投资项目对全市固定资产投资增长的贡献率继续提升，达到61.3%(表一)。 尽管全球经济增长乏力、资本流动放缓，但大项目的拉动效应明显令广州利用外资金额呈现逆势增长的态势。2013年前四月，广州实际使用外资15.4亿美元，同比增长11.4%，增幅较去年同期增加8.7个百分点(表一)。 消费市场表现平稳，2013年1月至4月累计，全市实现社会消费品零售总额2,125亿元(345.5亿美元)，同比增长15.3%，增幅比上年同期(14.0%)增加1.3个百分点(表一)。 继4月广州城市居民消费价格(CPI)同比上涨3.3%后，2013年5月广州CPI涨幅收窄0.6个百分点，同比上涨2.7%(表一)。 广州2013年第二季度 表二 写字楼市场 第2季度包括珠江城、邦华环球广场和保利V座(北塔)约26.54万平方米的甲级写字楼面积投入市场使用，至此，广州甲级写字楼总存量已达到322.67万平方米(表二)。 进入第2季度，市场租赁行为明显较1季度活跃，其中珠江新城一批新物业可以提供充足的办公空间，受到市场的普遍关注。上述新物业在建设阶段已开始预租行为，并已吸引了一批租户的进驻，直接造成了本季度吸纳放量的现象。戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼吸纳量约171,500平方米，其中珠江新城的交易占了94.8%，约162,500平方米。 租赁成交保持活跃，令整体租金继续保持稳中微升的趋势。至6月末，广州甲级写字楼整体租金约为每月每平方米167.6元(27.3美元)，环比微升0.78%。其中，珠江新城新交付使用的物业采用低价入市以吸引租户的策略，直接令该区整体租金下跌约1.4%，保持在每月每平方米183.75元(29.9美元)的水平。而在越秀区，租赁活跃同样令该区整体租金上升2.6%，约每月每平方米128.3元(20.9美元)(表二)。 从行业来看，国外经济仍然低弥令外资企业加大了在中国的投资份额。本季度IT、医疗和化工企业对优质写字楼的需求尤其明显，如网络软件运营商UC在珠江新城的租用了11,200平方米办公面积。其次，化工类企业也加紧在越秀区物色合适的办公面积。 从空臵情况来看，新物业的集中上市令整体空臵率上升至11.79%，升幅为2.1个百分点。在珠江新城，空臵率升幅达4.1个百分点，维持在20.7%的水平(表二)。而在体育中心、东山和越秀三个片区，空臵率均维持在5%以内的低水平(图三)。 在租赁活跃、通货膨胀以及商务氛围日渐浓厚等因素的影响下，广州优质写字楼价格继续保持上升趋势。戴德梁行研究数据显示，相对于2012年年末，全市优质写字楼价格升幅已达6.2%(图二)。 位于珠江新城的建滔广场约52,000平方米的办公面积将在下半年交付使用，将继续吸引市场的关注。考虑到租赁成交仍然活跃，我们预期，至2013年年末，甲级写字楼的吸纳量将会达到36.1万平方米，而整体空臵率也保持在9%的水平(图三)。 广州2013年第二季度 图四 商铺市场 零售市场在电商行业的冲击下依然保持稳步增长，但增速放缓的迹象开始显现。2013年前四月，广州全市实现社会消费零售总额2,125亿元(345.5亿美元)，同比增长15.3%，增速较去年同期仅增加了1.3个百分点(图四)。 经历了过去一两年的快速扩张，加上受电商行业的影响，部分零售商暂缓扩张计划。本季度部分优质商场因零售商撤场而新租户未能及时补充导致空臵率上升。此外，在供应有限和租金水平已攀升至高位的影响下，体育中心和越秀区等成熟商圈的商铺租赁成交较为平淡。然而，市场对该区域优质商铺的租赁需求并没降温，本季度问询情况持续活跃，以服装和餐饮品牌表现最为明显。 表三 快时尚零售品牌继续看好广州零售市场，纷纷布局广州近郊区域有一定影响力的商场。本季度优衣库落户海珠区乐峰广场和花都区。而首次进入广州市场的无印良品和GAP亦于天河区东方宝泰广场和番禺万达广场布点。 大型零售企业发展缓慢已成为今年以来零售市场的常规表现。据中华全国商业信息中心统计数据显示，2013年第1季度，全国百家重点大型零售企业零售额同比增长7.6%，增速比上年同期放缓19.7个百分点，这是2005年以来同期最低增速。受行业发展缓慢及商场租金高企的影响，广州部分零售商开始撤出成熟商圈，热切物色临近商圈优质商铺以满足布点需要。本季度荔湾和海珠较成熟商圈录得大面积商铺物业成交。 面对市场的变化，作为商场业主，一方面要腾出空间实现业态优化布局，另一方面为提高入住率开始实行租金让利优惠。本季度全市成熟商圈优质商场首层租金增幅继续放缓，环比些微下调0.95%，达到每月每平方米1,326元(215.6美元) (表三、表四)。空臵率方面，在供应和需求表现相对稳定的作用下，第2季度全市优质商场整体空臵率保持在12.1%，环比增加0.12百分点。 在交通网络发展、城市规划以及成熟商圈有限的商业面积等因素推动下，荔湾、白云新城和金沙洲、天河区东部、海珠江南西商圈和番禺万博商务区五大商业新区将是下半年商铺市场的关注热点。实力强劲的零售商如永旺、华润将继续其布点计划，预计下半年广州商铺市场需求保持平稳增长，租金将面临上涨的压力。 广州2013年第二季度 表五 住宅市场 广州商品住宅供应量保持稳定，2013年4月至5月总供应量维持在103.3万平方米，与前两个月基本持平。此外，政府通过限制预售证发放来控制准备入市的住宅物业的价格走向，这令5月住宅供应量出现近15个月的新低，仅为33.6万平方米，同比减少38.8%。目前，供应市场有较多新物业推盘节奏明显放缓，供应量出现低迷，其中以中心六区最为明显。数据显示，中心六区新增商品住宅20.9万平方米，环比减少13.2%(表五)。供不应求的局面持续激烈，中心六区本季度供需比例为1:1.7。 随着提高二套房首付和首套房贷款利率优惠取消等调控细则于3月底陆续出台，市场需求经历了3月末集中释放，本季度成交量回落至110.6万平方米，环比下降19.6%。这仅是在爆发式增长后的正常表现，并不是新政的效应，调控政策还需要继续调整和加强。 市场需求保持旺盛。去年底和今年上半年新入市的优质物业一经推出市场均被快速消化。而旧盘新推项目中，以中心城区和部分郊区价格较低的项目最受到市场热捧，成交速度远高于供应速度。购房需求不断增加，潜在购房者预期价格不会明显下降而加速刚性需求的释放，从而令区域价格保持高位运行。4月至5月中心四区(越秀、荔湾、天河和海珠)价格维持在每平方米27,917元(4,539美元)。全市商品住宅价格也维持在每平方米15,908元(2,587美元)，环比回落4.3%(表五)。此外，本季度多个区域住宅物业价格同比均有上涨，以白云区和天河区最为明显，两者分别以同比涨幅28.0%和26.3%领跑全市各区(表五)。而天河区在连续三个月的零新增供应和高端物业的集中成交的支撑下，继续以每平方米35,202元(5,724美元)成为全市住宅价格最高的区域(图六)。 第2季度，广州全市高端住宅平均价格和租金继续保持增长势头。DTZ戴德梁行数据住宅价格指数显示，2013年第2季度广州全市高档住宅售价环比上涨6.8%，升幅较上季度增加2.5个百分点(图五)。 图六 随着调控政策的效果不见明显，预期房产税等更为严厉的政策将被推上日程。从广州住宅市场来看，在持续激增的需求量支撑下，价格将保持稳定，而成交量会随着优质物业的入市而呈现波动性增长。 广州2013年第二季度 定义 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 广州2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce