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2013年第3季度，IT、物流和服务业公司仍然是广州甲级写字楼市场的主要需求力量。珠江新城因为供应充足，仍然是租赁的热点区域。此外，珠江新城连续几年大面积优质物业的供应令需求市场开始表现乏力，第3季度，该区吸纳量约为23,000平方米，而全市也仅25,500平方米。租金方面，新物业为了吸引租客的进驻，采取低价入市的策略，令全市甲级写字楼整体租金环比下跌0.3个百分点至每月每平方米167.1元(27.12美元)（图一）。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 2013年第3季度，广州优质商场的业主和零售商均有积极的表现。儿童娱乐设施、休闲娱乐及餐饮比例上调依然是市场变化的主旋律。此外，在需求保持强劲的推动下，全市优质商场首层租金保持平稳增长，环比上调1.5%，达到每月每平方米1,346元（218.5美元）。空置率方面，在供应和需求表现相对稳定的作用下，市场持续消化现有存量，第3季度全市优质商场整体空置率下降至11.6%，环比减少0.5百分点。 作者李孔瑞华中区研究部主管+86 20 8510 8209christal.kr.li@dtz.com 受供应量缩减及政策加强调控的影响下，广州商品住宅成交量持续低位运行。本季度7月至8月，全市商品住宅成交91.8万平方米，环比下降11.5%。此外，在供需严重失衡的影响下，价格继续在高位运行。全市商品住宅价格维持在每平方米15,963元(2,591美元)，环比上涨4.1%。其中，中心六区商品住宅成交均价环比上升23.2%，达到每平方米28,825元(4,679美元)。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 广州2013年第三季度 经济概览 2013年上半年，广州全市实现地区生产总值7,052亿元(1,144.8亿美元)，同比增长12.4%，增幅较去年同期增加4.1个百分点(表一)。 广州经济继续保持稳步增长的发展态势，工业生产、消费市场和投资三方面表现最为明显。其中，房地产投资的快速发展令固定资产投资保持在22.3%的同比增速。数据显示，今年前7月，全市社会固定资产投资完成1,950亿元（316.6亿美元)，增幅较去年同期明显提高了16.2个百分点(表一)。同期,全市房地产开发投资总额达到764.8亿元(124.2亿美元)，增长24.5%，增幅保持在年内的高位水平(表一)。此外，商品进出口总值同比增长与去年同期持平(0.3%)，全市总值为666.9亿美元(表一)。固定资产投资和房地产市场的快速增长以及外贸出现复苏迹象，有利于拉动相关行业的发展。 工业生产总值持续增长，2013年前7月全市实现规模以上工业生产总值9,422亿元(1,529.5亿美元),同比增长11.3%，增幅较去年同期增加4.3个百分点(表一)。 尽管全球经济增长乏力、资本流动放缓，实际利用外资保持适度稳定增长。2013年前七月，广州实际使用外资32.6亿美元，同比增长8.6%，增幅较去年同期减少1.7个百分点(表一)。 消费市场增势平稳。7月，全市实现社会消费品零售总额561.1亿元(91.1亿美元)，同比增长15.9%，增速略低于近三年来平均水平(17.8%)。然而，全市2013年前7月实现社会消费品零售累计总额3,861.4亿元(626.9亿美元)，同比增长15.7%，增幅比上年同期(14.2%)增加1.5个百分点(表一)。 8月份，广州城市居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.1%，环比上涨0.5%。价格水平的同比增速高于全国水平(1.8%)0.3个百分点(表一)。 广州2013年第三季度 表二 写字楼市场 建滔广场约52,000平方米的优质办公物业于本季度投入市场，至2季度末，广州甲级写字楼总存量达327.87万平方米(表二)。 前三季度，珠江新城超过410,000平方米的新物业投入市场使用，令广州高端写字楼市场状况发生了微妙的变化。租金方面，在新增高档物业云集的珠江新城，新物业为了吸引租客的进驻，采取低价入市的策略，令该区整体租金环比下调0.7%，约每月每平方米182.53元(29.63美元) (表二)。同样，受新物业的冲击，在越秀和东山两区的物业采取调低租金，积极吸引租客进驻。因此，9月末，广州甲级写字楼整体租金为每月每平方米167.1元(27.12美元)，环比下跌0.3%(表二)。 需求方面，受大面积新增物业的冲击，一批越秀和东山的租户开始搬迁至体育中心和珠江新城商圈办公，令上述两区的空置率出现了上升的现象。而在珠江新城，连续几年大面积优质物业的供应令需求市场开始表现乏力，第3季度，该区吸纳量约为23,000平方米，而全市也仅25,500平方米(表二，图三)。 天河商圈的日趋成熟以及周边商用地块持续活跃地成交继续推动着广州优质写字楼的价值。DTZ研究数据显示：第3季度甲级物业的价格保持稳定增长，环比上升2.6%。 综观市场的需求力量，IT、物流和服务业公司表现仍然活跃，而珠江新城因为供应充足，仍然是租赁的热点区域。我们认为，当供需持续处于高水平运作之后，市场需要一个平整期来重新积累新的需求力量。所以，我们预期在第四季度，在没有新增供应的前提下，市场吸纳量仍将保持低水平，而甲级写字楼全年的吸纳量约为280,000平方米。由于市场正步入重新调整的平稳期，整体租金水平将表现平稳(图三)。 广州2013年第三季度 图四 商铺市场 零售市场表现平稳，2013年前七月，广州全市实现社会消费零售总额3,861亿元(626.8亿美元)，增速保持在15.7%，与去年同期增速基本持平(图四)。 儿童娱乐设施、休闲娱乐及餐饮功能比例上调依然是市场变化的主旋律。部分商场将其餐饮娱乐功能的比例由原来的50%上调至60%，以吸引更多的人流。本季度海底捞进驻北京路商圈，经营面积约为2,000平方米。此外，五月花广场将一个楼层的运动和服装品牌撤出，腾出空间打造成美食街。 本季度优质商场的业主和零售商均有积极的表现。为避免商圈经营的同质化现象，北京路和天河体育中心商圈内部分商场开始打造新的主题或区域，给予顾客更多的新的消费体验。例如，正佳广场打造特色海洋世界；广百风尚北京路店受区域内百货业竞争激烈的影响，改造成广百黄金大厦。 表三 零售商方面，品牌商家实行差异化业态布局的进程加速。华润万家加快旗下便利店(Van Go)的全国布局，本季度开始布局广州、北京、苏州和杭州。此外，经历了前几季度的快速扩张后，本季度部分国外零售商因资金原因放缓其在广州市场扩张的步伐。 成熟商圈优质商铺面积的供需失衡使得租金水平在过去20个月中加速上涨，目前愈来愈多租户已对现租金水平持谨慎态度。近年来珠江新城商圈内体量较大的商场集中入市，市场竞争激烈，部分商场为提高入住率开始实行租金让利优惠，从而拉低区域内租金水平至每月每平方米650元(105.5美元)，环比下降1.7%。然而，在需求保持强劲的推动下，全市优质商场首层租金保持平稳增长，环比上调1.5%，达到每月每平方米1,346元(218.5美元)(表三、表四)。 空置率方面，在供应和需求表现相对稳定的作用下，市场持续消化现有存量，第3季度全市优质商场整体空置率下降至11.6%，环比减少0.5百分点。 展望年底，快时尚品牌和餐饮娱乐行业的扩张持续明显。租金方面，充足的市场新增供应令租金增长步伐继续放缓。 广州2013年第三季度 表五 住宅市场 全市商品住宅新增供应继5、6月出现年内新低后，本季度有所回升。2013年7月至8月，广州全市商品住宅总供应量维持在90.3万平方米，较前两个月增加45%。其中，中心城区的供应量持续紧缺，为10.0万平方米(表五）。供需的失衡愈发明显，供需比例已达到1:3.0。 政府对住宅市场的调控继续发力，主要表现在银行房贷的收紧、首套房优惠的取消以及限购监管力度的加强等，潜在购房者入市更趋谨慎。随着刚需入市的放缓，广州商品住宅成交量持续低位运行，市场已连续5个月出现月均成交量低于去年月平均值(64万平方米)。本季度7月至8月，全市商品住宅成交91.8万平方米，环比下降11.5%(表五)。 优质地块供应量的增加以及资金相对充裕刺激了开发商的购地热情。近三个月广州住宅地块成交表现活跃，高溢价地块频现，从而推高了地块邻近区域的住宅物业的价格水平。白云区和海珠区的价格变化便是最好的印证例子。本季度，两区价格上涨势头强劲，分别以同比涨幅38.9%和19.1%位居全市各区的前列(表五、图六）。 珠江新城内多个高端项目价格持续高企，同时亦有强劲的需求作为支撑，令区域内平均价格再创年内新高。本季度珠江新城住宅物业平均价格为每平方米48,800元(7,760美元)，环比上涨7.4%。 广州住宅市场在供需严重失衡的影响下，价格继续在高位运行。国家统计局数据显示，广州住宅价格同比涨幅逐月扩大，从1月的5.1%增加至8月的19.0%，其中有6个月领涨全国。目前全市商品住宅价格维持在每平方米15,963元(2,591美元)，环比上涨4.1%(表五)。其中，中心六区商品住宅成交均价环比上升23.2%，达到每平方米28,825元(4,679美元)。 第3季度，广州全市高端住宅平均价格和租金继续保持增长势头。DTZ戴德梁行数据住宅价格指数显示，2013年第3季度广州全市高档住宅售价环比上涨3.6%(图五)。 目前，为了有效地抑制不断上扬的住宅价格，广州政府除严格执行国家的限购和限贷政策外，已经从限价、限网签和限预售三方面来控制市场价格。但是，前8月广州全市住宅价格为每平方米16,059元(2,607美元)，高于今年房价控制目标的每平方米15,097元(2,450.8美元)的6.3%，预期政策力度将有所加大。在持续激增的需求量支撑下，价格仍将保持稳定，而成交量会随着优质物业的入市而呈现波动性增长。 广州2013年第三季度 定义 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 广州2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money - 2013年10月 Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap- 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupati