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2013年第2季度，武汉甲级写字楼市场无新增供应，全市甲级写字楼存量保持85.29万平方米。由于先前几个季度租金的大幅上涨，本季度租金上涨趋缓，武汉市甲级写字楼租金环比上季度微涨2.8%至每平方米每月114.9元(18.7美元)(图一)。企业的扩租及续租需求依然是租赁市场的主旋律，并令整体空臵率下降至18.9%。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 本季度，武汉商铺市场无新增供应，所选商圈优质商铺存量保持192万平方米。餐饮业态的品牌调整构成武汉商铺市场的主要变化，在即将到来的淡季，购物中心加快了调整的步伐。本季度武汉所选商圈空臵率回升至6.3%，环比上季度上涨了2个百分点。奢侈品积极在武汉布点，继去年底爱马仕在武汉国际广场开店后，本季度，国际奢侈品牌路易威登国广店也开门迎客。 作者白薇DTZ戴德梁行研究部+86 27 8555 8239vivian.w.bai@dtz.com 2013年第2季度，武汉市主城区商品住宅供应激增，并令整体市场出现供需两旺，价格上升的现象。4、5两月武汉主城区新增住宅供应226.7万平方米，环比上涨402%。受此影响，同期武汉市主城区住宅成交15,152套，环比上涨23.5%。供需两旺同样令主城区住宅成交价同比上涨5.8%，维持在每平方米8,653元(1,407美元)的水平。 图一 联系方式李孔瑞华中区研究部主管+86 20 8510 8209christal.kr.li@dtz.com 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 武汉2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，武汉经济增长速率放缓，武汉完成生产总值1,911.98亿元(310.9亿美元)，同比增长9.0%，增幅比去年同期下降了3.7个百分点(表一)。 工业增长依然是武汉经济运行的亮点，制造业企业投资武汉热度不减，今年1-5月，东风格特拉克汽车变速箱生产项目和武桥重工海洋工程装备产业园两个超过50亿元的项目落户武汉。全市规模以上工业企业完成总产值3,927亿元(638.5亿美元)，增长15%(表一)，增幅比去年同期上涨了0.3个百分点。 武汉固定资产投资增幅也放缓。2013年1-4月全社会固定资产投资1,358.48亿元(220.9亿美元)，比上年增长20.3%，增幅比去年回落5.7个百分点(表一)。 外资企业保持入驻武汉的强劲势头。2013年1-4月实际利用外资16.1亿美元，同比增长22.7%，增幅比去年上涨7.6个百分点。一季度，武汉新引进世界500强企业3家，全市有104家世界500强企业落子武汉(表一)。 2013年1-4月，武汉市累计实现社会消费品零售总额1222亿元(198.7亿美元)，增长12.9%。增幅比去年回落2.9个百分点(表一)。 5月份，我市居民消费价格总水平环比下降0.2%，同比上涨2.1%，1至5月份居民消费价格总水平同比上涨2.2%(表一)。 武汉2013年第二季度 表二 写字楼市场 本季度，我们对武汉甲级写字楼市场的样本做了调整，使其在保持数据延续性的同时能够更加贴近武汉高端写字楼市场。存量市场方面，本季度，市场无新增供应，甲级写字楼存量保持85.29万平方米(表二)。 过去几个季度新增优质供应以较高租金入市导致全市租金水平上涨很快，本季度，武汉市甲级写字楼租金涨幅趋缓，环比上涨2.8%至每平方米每月114.9元(18.7美元)(图二)。 2季度租赁市场的成交以原租户的扩租及续租为主，受此影响，武汉甲级写字楼的空臵率下降3.99个百分点至18.9%(表二、图三)。 从各区域来看，中南商务区由于租金处于全市最高水平且周边销售型写字楼供应量大，租赁情况相对较差，整体空臵率达到36%；相对而言，武昌滨江商务区由于写字楼性价比较高，在过去一个季度中表现较好，租金持续上涨；而汉口沿江商务区的高品质写字楼持续吸引着租金承受力高的内资客户。因此，武昌滨江商务区和汉口沿江商务区的整体空臵率(其他区域)大幅下滑近12个百分点至24.3%(表二)。 图二 租金持续上涨给企业的运营成本带来了较大的压力，进而压抑了一部分的扩租及搬迁需要。未来武汉市场上将不断有优质的写字楼供应，由于短期内供应量较大，武汉写字楼市场将由过去的业主市场转向租户市场，租户的选择范围更广、议价的空间也将有所增大。面临着新物业的直面冲击，传统的武汉甲级写字楼例如新世界国贸大厦也在不断对楼宇进行翻新改造以期满足租户日益增长的需求。 图三 年底，位于王家墩CBD的泛海城市广场写字楼将投入使用，新增近4万平方米的写字楼供应。作为王家墩CBD首个启动的商业综合体项目，该项目的正式面市将宣告王家墩CBD区域进入快速发展阶段。未来，该区域也将成为建设大道传统商务区的重要补充。 武汉2013年第二季度 图四 商铺市场 武汉市社会消费品零售额保持稳定的增长，2013年4月，武汉实现社会消费品零售总额297.0亿元(48.3亿美元)，同比增长12.9%；1-4月份累计实现社会消费品零售总额1,222.1亿元(198.7亿美元)，同比增长12.9%(图四)。 本季度，市场无新增供应，所选商圈优质商铺总存量保持192万平方米(表三)。虽然武汉的零售业保持着稳定的增长，但较高的租金成本也给租户带来了不小的压力，特别是电子商务的爆发式增长对中低端市场产生了较大的冲击，其中尤以中低端客户为主的中山大道商圈和鲁巷商圈所受的冲击较大，该区域商铺品牌更替较快。经过上季度的大幅上涨后，本季度，租金基本保持稳定，所选商圈租金保持每平方米每月550元(89.4美元)，环比微跌0.7%(表三、表四)。 表三 餐饮娱乐业越来越受到购物中心及百货商场的青睐，成为吸引人流的重要推力。本季度，海底捞入驻武胜路凯德广场，这家以服务著称的火锅店一开业便吸引了大量的武汉消费者趋之若鹜，连续两个月门庭若市。 武汉的高端百货及购物中心“冰火两重天”，一方面由于经营不善，某百货将关闭位于王家湾商圈的门店，一批商家的撤出令整体空臵率上调至6.3%，环比上涨2个百分点。而另一方面，瞄准奢侈品牌在武汉良好的销售业绩和前景，本季度路易威登入驻武汉国际广场二期，这是其在武汉的第二家门店。此外，消息显示，明年底，普拉达(Prada)和缪缪(Miu Miu)也将入驻武汉国际广场二期。 儿童购物场所也成为各大购物中心的“标准”配臵。全国母婴童零售连锁品牌“孩子王”宣布将在7、8月进驻武汉市场，打造两家一站式母婴童主题购物中心。两家店铺的营业面积都超过4,000平方米，比普通母婴童商店大40倍，单店近30,000件的单品数量涵盖了准妈妈和0~14岁孩子的衣、食、住、行、玩、教、乐等各方面需求。 下季度，汉街万达广场将投入运营，武汉高端市场份额将进一步被瓜分，届时，长江两岸的商业竞争加剧，武汉的高端商业市场将面临激烈的竞争。 武汉2013年第二季度 表五 住宅市场 本季度，武汉商品住宅供应激增。政府最新数据显示，2013年4月至5月两月武汉市主城区住宅供应为226.7万平方米，环比上涨402%，同比上涨31.5%(表五)。 三月底武汉出台了房价调控目标，即今年全市的新建住房价格同比增幅，低于全市居民人均可支配收入的实际增幅。就目前看来，调控的效果并不明显。二七后湖片区住宅价格普遍超过每平方米8,000元(1,301美元)，区域均价同比上涨10.2%，而汉口中心城区除个别楼旁外，价格已经超过了每平方米14,000元(2,276美元)，区域均价同比涨幅达到了9.4%(表五、图六)。 大量的供应及武汉住宅普涨的情况刺激着潜在需求的释放。2013年4月至5月，武汉主城区商品住宅总成交量为15,152套，环比前两个月上涨23.5%，同比上涨26.3%。从成交区域来看，南湖片区依然由于单价最低成交量最多。同时，武昌中心区、汉阳中心区和关山片区三个区域由于推盘量较大总成交量也有所增加(表五)。 汉口及武昌中心区较高的成交量拉动武汉住宅成交的上涨，同时，改善性需求购房者的入市也带动了价格的上扬。本季度，武汉市主城区住宅成交价为每平米8,653元(1,407美元)(图五、图六)，环比上涨3.1%，同比上涨5.8%。分区域看来，位于汉阳中心区的四新片区低价楼盘成交量较多导致该区域成交价格同比出现较大下滑，除此之外，其他区域的成交价都出现了较大幅度的上涨。 展望下季度，经历了本季度的成交小高峰之后，面对住宅价格上涨较快的局面，我们预期第3季度市场的购房热情将会减弱，预计下季度价格会保持稳定，成交量将会有小幅下降。 注：*2013年数据截止至5月/资料来源: DTZ戴德梁行研究部 资料来源:武汉市住房保障和房屋管理局/DTZ戴德梁行研究部 武汉2013年第二季度 武汉2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham