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上海2013年第三季度土地投资市场持续升温 2013年10月11日 本季度上海甲级写字楼总体租金水平下调至人民币每天每平方米8.60元（1.40美元）（图一）。全市甲级写字楼总体空臵率保持在8.06%，环比下降0.24个百分点。 本季度中心商圈的优质商铺的租金和出租率小幅下跌。平均首层租金为人民币每天每平方米60.00元（9.74美元），环比下降0.61%，平均出租率为92.77%，环比下降1.30%。 本季度整体工业物业的平均租金基本保持不变，达到人民币每月每平方米58.91元（9.6美元）。同时，工业物业的总体空臵率达到7.40%。 在高端商品住宅市场上，本季度有206,767平方米的非服务式公寓，16,306平方米的别墅和22,000平方米的服务式公寓上市。高端非服务式公寓的交易价格从上季度每平方米57,449元人民币（9,326美元）上升到每平方米66,860元人民币（10,854美元），环比上升16.38%，同比上升14.94%。高端别墅的价格为人民币每平方米51,747元（8,400美元），环比下跌7.98%，同比上升1.09%。图一 作者Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtz.com 张睿DTZ戴德梁行研究部+86 21 22080197ray.r.zhang@dtz.com 王钢DTZ戴德梁行研究部+86 21 2208 0196paul.g.wang@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 上海2013年第三季度 表一 经济概览 2013年第2季度，上海全市地区生产总值10,168.52亿元（1,650.73亿美元），比上年同期增长7.7 %（表一）。 2013年1至7月，本市规模以上工业总产值为17,962.64亿元（2,916.01亿美元），同比增长2.9%（表一）。 2013年1至7月，上海市房地产开发投资1,493.33亿元（242.42亿美元），同比增长21.3%；其中，写字楼开发投资额同比增长82.5%，住宅增长6.0%，商业营业用房增长47.7%（表一）。 2013年1至7月，本市实际利用外资99.72亿美元，比去年同期上升10.4%（表一）。 2013年7月居民消费物价指数为102.0（表一）。 上海2013年第三季度 写字楼市场 表二 本季度共有32,748平方米的新增供应入市，上海甲级写字楼总存量达到6,088,488平方米（表二）。由于新增供应有限，本季度全市的净吸纳量为44,868平方米，表现比较平淡。全市的平均空臵率环比微幅下调0.24个百分点至8.06%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率为3.85%，是全市最低的（图三）。. 值得注意的是本季度上海甲级写字楼平均租金已从今年年初开始连续三个季度出现下滑。总体租金水平环比下调0.93%至人民币每天每平方米8.60元（1.40美元）（表二）。就地区差别而言，浦东地区写字楼平均租金有所下降，而浦西地区租金水平则保持微幅上调的态势。自2012年底峰值以来，平均租金的持续回落反映了在全球经济增速放缓影响下租户的需求受到挤压。 估计年底前将有约40万平方米的新增供应出现，因此我们预计总体空臵率短期内会有所上升；另一方面由于其中近30万平方米的新增供应来自CBD区域，预计租金水平将保持稳定（图二）。 在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率稳定在5.77%，环比基本没有变化。受到本季度租金下降的影响，我们观察到，甲级写字楼的资本价值也略微有所回落。因此投资者审慎的市场情绪将在短期内得以蔓延。 延续上季度的趋势，我们预计2013年四季度上海写字楼市场整体表现会继续保持比较平淡，租金增长范围在-1.0%-0.5%之间。今年年底的总体空臵率将上升2-4个百分点。我们继续持审慎乐观的态度预测市场回报率短期内将会被继续挤压维持在5.5-5.8%的水平。 上海2013年第三季度 表三 商铺市场 中国的消费品零售总额在2013年的上半年同比增长了12.7%，而上海的增长率为9.1%。尽管仍然低于全国平均的增长水平，但是相对于第1季度7.2%的增长率，上海的消费品销售额的增长速度正在加快。 本季度，金沙江路站附近的环球港正式以接近满租开业。作为华东地区最大的购物中心之一，环球港拥有320,000平方米的销售面积。南京西路上的1788国际中心也于本季度开业，但是一楼以上的楼层还在装修。静安的嘉里中心二期购物中心开放了北侧的区域进行试营业。淮海路上的上海环球贸易广场本季度也开始试营业。 本季度，来自意大利的奢侈鞋履品牌SUTOR MANTELLASSI在亚洲的首家店正式亮相上海港汇恒隆广场。同样，瑞士户外运动品牌Odlo的中国首家店铺也在港汇恒隆广场开业。华润万家的第三家Ole超市在嘉里中心二期开业，其中80%均为进口商品。 本季度中心商圈优质商铺的租金和出租率小幅下跌。平均首层租金为人民币每平方米每天60.00元（9.74美元），环比下降0.61%（表三和图四）。平均出租率为92.77%，环比下降1.30%。租金的下降主要来自淮海中路和南京西路，淮海中路的商场正在进行租户调整，而南京西路上的1788国际中心也在本季度被加入商用存量。 本季度徐家汇中心地块以217.7亿的成交价出售。该区块的建筑面积584,200平方米，其中包括了300,000平方米的商铺面积，这几乎与目前整个徐家汇优质商铺面积持平。 本季度上海优质商铺的总体租金水平和出租率都有所下降，主要是因为一些新开业项目的冲击以及一些商场的内部租户调整。然而展望未来，我们预计绝大多数的商场租金坚挺，并在未来的两个季度缓慢上升。 表四 上海2013年第三季度 表五 工业市场 今年七月份，国务院对设立上海自由贸易区的批准将对外高桥、浦东机场周边、临港地区的工业物业市场产生深远的影响。此项举措将推动自贸区内对于厂房和仓库的需求，预计区域内此类工业物业的租金和价值将得到提升。 本季度整体工业物业的平均租金基本保持不变，达到人民币每月每平方米58.91元（9.6美元）（图五）。就物业类别而言，由于宝山地区大面积商务办公楼的集中新增供应出现，研发办公楼的租金环比微幅下降至人民币每月每平方104.96元（17.2美元），研发办公楼的总体空臵率因此相应上升1.35个百分点达到14.20%。本季度临港和莘庄地区工业厂房的租金上涨导致上海市总体厂房的平均租金上涨了0.9%到达人民币每月每平方米33.15元（5.4美元），同时厂房的空臵率稳定在3.91%。外高桥地区优质仓库租金的增长带动上海整体高端仓库的平均租金微幅上涨至人民币每月每平方38.63元（6.3美元），同时由于奉贤和外高桥地区的新增供应，优质仓库的总体空臵率环比上升0.35个百分点至8.26%（表五和图五）。 图五 在普通物流市场，可租赁面积达43,666平方米的普洛斯奉贤海港园本季度入市。值得注意的是本季度临港地区仓库的净吸纳量有一定程度的改善。在冷链物流市场，上海市优质冷库的平均租金达到人民币每天每吨3.90元（0.6美元）。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图六 在投资市场，今年八月份上海凡宜和外高桥保税物流中心被北京建设控股收购，该物流中心的可租赁面积达到211,918平方米。 预计下季度来自安博、嘉民、维龙和普洛斯的一些物流仓储项目将陆续完工并推向市场。可以预见，届时上海市高端仓库的总体空臵率短期内将被推高。 表六 上海2013年第三季度 住宅市场 表七 根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格指数，8月份上海的新建商品住宅价格环比增长率为1.5%，而7月份和6月份的环比增长速度分别为1.9%和2.2%。 在高端商品住宅市场上，本季度有206,767平方米的非服务式公寓，16,306平方米的别墅和22,000平方米的服务式公寓上市。非服务式公寓主要来自浦东和黄浦，别墅主要来自闵行和松江。黄浦区的香港新世界花园推出了106,968平方米的非服务式公寓，为这个季度最大的单一项目新增供应。 本季度我们提高了高端公寓和别墅的标准以和市场实际相符合。高端非服务式公寓的标准为人民币每平方米45,000元（7,305美元）以上，高端别墅的标准为人民币每平方米35,000元（5,682美元）以上。 图七 本季度高端非服务式公寓的交易价格从上季度每平方米57,449元人民币（9,326美元）上升到每平方米66,860元人民币（10,854美元），环比上升16.38%，同比上升14.94%。高端别墅的价格为每平方米51,747元人民币（8,400美元），环比下跌7.98%，同比上升1.09% (表七)。 本季度高端住宅的租金保持相对稳定。中心城区非服务式公寓的平均租金为每月每平方米人民币115.1元（18.7美元），环比上涨1.58%。城郊别墅的租金为每月每平方米人民币86.8元（14.1美元），环比上升0.21%。高端服务式公寓的租金为人民币每月每平方米246.6元（40.0美元），环比上升0.40%。 在政策方面，下季度即将召开的十八届三中全会很可能将宣布一些房地产相关的新的政策和法规。这些政策和法规将显现出未来数个季度内政府调控的方向。 图八 上海2013年第三季度 表八 投资市场 本季度上海大宗物业投资市场异常活跃。开发商普遍看好投资市场的发展前景，不断增加其土地储备量。本季度上海土地和整售物业交易市场的总成交量（包含整售土地及物业，单笔交易额大于一千万美元）达到68宗。总交易额环比增长了56%，达到了历史最高的796.94亿元（表九） 大金额的成交主要集中在商办混合用地市场，说明了投资者对于开发综合发展项目的持续偏好。混合用地成交总金额达到人民币588.68亿元，环比上季度增长了138%（表九），并占到所有交易总金额的74%。住宅投资市场活跃，交易量明显上升。其总交易金额达到人民币142.72亿元，环比增长幅度37%。 汉斯控股旗下的香港玉风筝TZE2013有限公司以37.06亿元竞得静安区石门二路街道60号街坊，折合楼板价每平方米人民币27,256元。一个半月后，威万国际投资有限公司以创纪录高价217.7亿买下徐家汇中心项目地块，折合楼板价每平方米人民币37,264元。威万国际投资有限公司的实际控制者为香港新鸿基地产。此次交易的总金额及楼板价均创下本季度最高记录。 表九 宏观经济环境的复苏和住宅市场的回暖带动了上海大宗物业投资市场的爆发。我们预计这种乐观的情绪会延续到下个季度。 上海2013年第三季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 新供应量： 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 占用面积： 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 上海2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occup