Property Times

2013年8月2日 2013年上半年，由于中国宏观经济增速放缓、融资环境紧缩以及对经济前景不够乐观，写字楼市场有所降温。占用者对扩张和租用写字楼持谨慎态度。写字楼需求主要來自国企和本地公司。 目录需求2现有存量与供应4租金6展望8 上海、北京、深圳和广州等一线城巿的写字楼市场表现相对活跃，这些城巿因需求旺盛和低空置率而受到关注(图1)。同时，非核心城市的租金增长被持续高企的空置率抑制。 大多数城市对写字楼的需求已有下降迹象。同时，许多非核心城市的空置率处在高位，预计未来租金增长会有所放缓，尤其新增供应在中短期內不断投入巿场。因此认为，写字楼市场前景并不明朗。 作者聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 趙彥豪DTZ戴德梁行研究部+852 2250 8827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 需求 2013年上半年，国内生产总值(GDP)增长率稳定在7.60%(图2)。受近期中国经济放缓的影响，预测2014年至2017年的国内生产总值将在7-8%之内。 近期经济放缓和融资市场的不稳定使得企业搁置了扩张计划，尤其是外资公司对扩张普遍持谨慎态度。因此，国企和本地私人公司在2013年上半年带动了大部分的租赁活动。究其原因，尽管中国经济最近有放缓的迹象，但是仍保持着正增长态势。 由于许多公司调整占用的写字楼面积，以降低运营成本，谨慎的经营模式同时亦驱动需求。跟据DTZ戴德梁行所追踪的写字楼市场，2013年上半年的写字楼总吸纳量放缓至882,000平方米(图3)。 资料来源:中国国家统计局，Oxford Economics 写字楼吸纳量主要集中在四个一线城市，其中，广州的吸纳量最高，达到223,859平方米(图4)。该城市的新增需求主要來自信息科技、医疗设备以及化工企业等。 非核心城市的吸纳量仍然维持在低位，续租和搬迁带动了这些城市的租赁市场。其中，武汉的吸纳量为71,039平方米，为非核心城市中最高(图4)。蓬勃发展的物流业改善了武汉的商业环境。此外，近几年新投入市场的高端项目亦刺激了日益增长的办公需求。 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 现有存量与供应 从2013年上半年新供应的数量來看，增长最大的城市为四个一线城市中的广州和上海。其供应量分别是358,400和289,271平方米，相当于总存量的11.1%和4.8% (图5 &6)。 值得注意的是，尽管中国经济整体上有所放缓，但这两个城市庞大的新增供应被快速消化，并没有抬高空置率。广州和上海的空置率保持稳定，分别为11.8%和8.3% (图7)。相对庞大的新增供应量但低空置率的现象反映了租赁需求主要集中在核心城市。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 上半年，北京的新供应为19,000平方米(图5)，这是现有存量的0.3% (图6)。同时，空置率为全国最低，仅有1.3% (图7)。北京写字楼市场因庞大的需求及有限的新增供应，而变得紧张。 在非核心城市，杭州和西安的新供应量较大，相当于现有存量的6.0%和5.7% (图6)。 尽管成都、大连和重庆在上半年没有任何新增供应，但其空置率仍然维持在高位，分別是38.3%，28.4%和27.8%(图7)。这反映了在下降的国内生产总值增长预期以及全球金融市场波动的背景下，众多企业特別是跨国公司在非核心城市扩展业务方面持更加谨慎保守的态度。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 租金 上海的最优租金为全国最高，达到338.68元/平方米/月(图8)。该数字于2013年第2季度环比2013年第1季度下降了2.8%，已连续两个季度环比下降。最优租金同比下降2.4%，为2010年第三季度以来首次下降(图9)。上海的租金调整反映企业的盈利受经济增长疲弱影响而变得波动，同时，对租金的承受能力亦受影响。 深圳最优写字楼租金的同比增长率为全国最高，上升了9.3%，达到208.70元/平方米/月(图9)。该城市的新增供应和空置率相对其他城市低，空置率小的物业租金保持强劲。与此同时，业主对租户类型保持较高的要求。 天津的状况与其他租金及占用率从底回升的城巿相似。2013年上半年，天津租金为129.91元/平方米/月，与去年水平相差无几(图9)。 在一些写字楼市场相对不够活跃的城市，比如成都，其净吸纳量较低，伴随着较高的空置率，以及大量未来逐步投入市场的新增供应。数个非核心城市已经进入了一段长时间的租金调整和缓慢的租金增长期。杭州和南京的最优写字楼租金同比增长率较低，2013年上半年分別同比减少7.9%和4.8 % (图9)。在需求减少同时新增供应持续投入市场的状况下，议价空间扩大，租金增长因此受压。 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 图10 展望 展望未来，非核心城市将有大量的新增供应在未来三年半时间里内投入市场。在2013年至2016年，重庆的新增写字楼面积将超过280万平方米，这相当于现有存量的669%(图10及11)。相比之下，一线城市如北京和广州的新增供应会处在相对较低的水平，分别为1,076,343平方米和1,169,396平方米。这相当于现有存量的16%和36% (图10及11)。 由于新增供应规模庞大，未来租金增长面临下行压力。尽管部分业主决定将名义租金保持在较高水平，但我们预计准租户可享受更长的免租期和较宽松的租赁条款。因此，我们已经降低对各城市未来租金的预测，包括北京和上海(图12)。除了弱化的租金增长趋势，我们预计非核心城市的空置率会在中期內进一步上升。 鉴于全球金融市场的不确定性，租赁需求将会减少，以及相应的租金增长放缓，我们预计越来越多写字楼项目会以整栋或分契业权模式发售，以减少开发商的财务压力。出于同样原因，一些业主和开发商正把握时机，更新升级他们现有的写字楼，以保持竞争力，并吸引理想的租户。 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 未来写字楼供应量与现有存量的百分比，2013年-2016年 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 中国写字楼市场2013年年中回顾与展望 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ研究部 DTZ研究部联系方式 全球研究部主管Hans Vrensen电话: +44 (