Property Times

本季度写字楼整体租金延续了上季度稳中有降的趋势，环比微幅下调0.22%至人民币每天每平方米4.62元（0.75美元）（图一）。本季度甲级写字楼的空置率保持在23.48%。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6 本季度，中心城区的优质商铺租金达到人民币每天每平方米42.75元（6.94美元），环比增加0.39%。出租率从99.00%变为99.25%，环比增加0.25%。 本季度研发办公楼和优质仓库的平均租金保持不变，分别是人民币每月每平方米45.5元（7.4美元）和28.0元（4.5美元）。而厂房的平均租金上浮5.6%，达到人民币每月每平方米19.0元（3.1美元）。 在高端住宅市场上，本季度总计有5,111平方米的非服务式公寓和25,262平方米的别墅推向市场。中心城区高端非服务式公寓的价格为人民币每平方米43,686元（7,092美元），环比上涨1.35%。高端别墅的价格环比下跌0.53%，达到人民币每平方米34,436元（5,590美元）。 Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 22080529shaun.fv.brodie@dtz.com 图一 张睿DTZ戴德梁行研究部+86 21 2208 0197ray.r.zhang@dtz.com 王钢DTZ戴德梁行研究部+86 21 22080196paul.g.wang@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 杭州2013年第三季度 经济概览 表一 2013年第2季度，杭州全市地区生产总值为人民币3,632.47亿元（598.68亿美元），比上年同期增长8.0%。2013年一月至七月，规模以上工业增加值为人民币1,409.08亿元（228.74亿美元），同比增长7.6%（表一）。 2013年第2季度，杭州市城镇居民人均可支配收入为21,492元（3,489美元），同比增长9.1%（表一）。 2013年1月至7月，杭州固定资产投资总额同比增长18.3%至2,104.45亿元（342亿美元）。2013年一月至七月，杭州市实际利用外资额同比上升27.7%（表一）。 2013年8月份杭州市居民消费价格指数为102.2（表一）。 杭州2013年第三季度 写字楼市场 表二 本季度杭州黄龙和钱江新城甲级约有80,000平方米写字楼新增供应推出，杭州甲级写字楼的总存量达到1,844,135平方米。同期杭州的甲级写字楼净吸纳量约为49,332平方米，环比和同比均有大幅上升（表二）。总体而言，甲级写字楼租赁活动表现活跃，在黄龙、武林和钱江新城均有大小不等的办公面积被吸纳。租赁需求主要来自地产、医药和金融行业企业的搬迁和分支机构的设立。 虽然本季度足量的新增供应面积出现，但是良好的吸纳情况促使本季度的总体空置率基本保持不变，仅仅微幅上升了0.69个百分点，达到23.48%。钱江新城依然有大量的空置面积未能被吸纳，高企的空置率或将对该地区的租金水平产生中长期的压力。 本季度写字楼整体租金延续了上季度稳中有降的趋势，环比微幅下调0.22%至人民币每天每平方米4.62元（0.75美元）。其中，庆春地区的写字楼租金下调幅度比较显著，下降了1.18%。由于毗邻关系，该区域与钱江新城的竞争格局将长期存在。 本季度杭州甲级写字楼资本价值小幅回落至人民币每平方米31,412元（5,099美元），促使市场回报率上升18个基准点达到5.40%。从区域来看，钱江新城的写字楼资本价值降幅比较明显。总体来说，杭州甲级写字楼的市场回报率已经连续四个季度以来维持在一个略低的水平。 由于今年年底之前杭州市场将不会再有新增供应，预计第四季度总体空置率将保持不变或下浮0-1个百分点；相应地，租金将继续保持稳定。从中长期来看，来自钱江新城和运河商务区大量的新增供应或将推高杭州市场总体空置率以及加剧区域之间的租金竞争。我们预计未来写字楼市场回报率会下降0.2-0.5个百分点。 图三 杭州2013年第三季度 表三 商铺市场 中国的社会消费品零售总额在7月份同比增长了13.2%，而杭州的社会消费品零售总额在7月份同比增长了12.8%。由于受到电商和反腐政策的双重冲击，杭州的社会消费品零售总额的增长速度在国家平均水平以下，但仍然保持两位数的增长。 根据最新发布的半年报告，杭州主要的商业集团之一，杭州解百的运营收入在今年上半年同比下降了1.99%。解百将其归因于缓慢的经济增长，疲软的消费，激烈的竞争和物业的停业装修。在其他的一些购物中心内，一些高层的铺位甚至出现了租金报价的下跌。 在拱墅区，银泰城在9月8日试营业。银泰城有69家餐饮企业进驻。在湖滨商圈，湖滨银泰三期和四期都正在建设。它们将在未来的3到5年内为湖滨新增70,000平方米的购物空间。 在商户方面，比利时的Hedgren在湖滨银泰开出了旗舰店。海滩休闲装备的品牌Hollister在万象城开出了其第一家杭州的门店。Longines在湖滨银泰开出了它的128平方米的店面。 本季度，杭州中心城区商圈中优质商铺的租金保持相对稳定。平均租金环比上涨0.39%，达到人民币每平方米每天42.75元（6.94美元）。出租率从99.00%小幅上升到99.25%，季度涨幅0.25%。 在杭州，随着城市的扩张，新的商圈开始显现。以武林为代表的传统商圈正在改造升级，而以钱江新城中央商务区为代表的新商圈正快速成长。我们预计在中心商圈内，零售物业的租金会进入慢增长期，而租金快速增长的机会将出现在周边的新兴商圈之中。 表四 杭州2013年第三季度 表五 工业市场 本季度（截至2013年9月5日）杭州市总共出让65块工业用地，平均楼面地价环比回落30%，为人民币每平方米290元（47.1美元）（图六）。 本季度研发办公楼和优质仓库的平均租金保持不变，分别是人民币每月每平方米45.5元（7.4美元）和28.0元（4.5美元）。而厂房的平均租金上浮5.6%，达到人民币每月每平方米19.0元（3.1美元）（表五）。就区域差别而言，本季度杭州经济技术开发区的厂房的平均租金上调至人民币每平方米20.0元（3.3美元），而萧山临江工业园厂房租金则保持不变。 在物流板块，本季度杭州高端仓库的空置率仅仅只有3.7%，环比下降3.6个百分点。优质仓储设施的供应短缺依然是杭州物流市场面临的最大挑战之一。 本季度没有新增的优质仓库推向市场。当前在建的项目包括位于萧山的普洛斯临江物流园二期和位于余杭的普洛斯钱江物流园，届时普洛斯在杭州的整体物流布局将初见端倪。 表六 杭州2013年第三季度 表七 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 住宅市场 根据国家统计局的数据，7月份70个大中城市的新建商品住宅价格有62个城市出现增长，最大的环比增速为2.2%，而杭州的增长速度为0.7%。与6月份相比，7月份的价格上涨势头有所放缓。6月份有63个城市出现上涨，最大的环比涨幅为2.4%，杭州当时的环比涨幅为1.0%。8月份，66个城市出现价格上涨，最大涨幅为1.7%，而杭州的数值为1.1%。 根据中国指数研究院的数据，杭州新建商品住宅的交易总量在7月和8月徘徊于600,000平方米。平均交易价格从7月份的每平方米16,716元人民币下降到8月份的每平方米15,908元人民币。商品住宅销供比在7月和8月分别为0.64和0.82。 在高端市场上，总计5,111平方米的非服务式公寓和25,262平方米的别墅上市。非服务式公寓的供应来源于绿城蘭园，而别墅的新增供应来自十方别墅项目。 本季度，中心城区的高端非服务式公寓的平均价格环比上涨了1.35%，达到人民币每平方米43,686元（7,092美元）。高端别墅的平均价格环比小幅下降0.53%，达到人民币每平方米34,436元（5,590美元）。 在租赁市场上，高端非服务式公寓的平均租金环比上升了2.01%，达到人民币每平方米每月71.2元（11.6美元）。高端别墅的平均租金环比上升0.75%，达到人民币每平方米每月54.5元（8.85美元）。 随着销供比开始上升和交易量的企稳，在大众商品房市场上有可能在近期会实现一个相对稳定的价格。在下个季度召开的十八届三中全会上，很有可能出台一些房地产相关的政策法规。这些政策法规将显示下阶段政府调控的方向。 杭州2013年第三季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 杭州2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money - 2013年10月 Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告