Property Times

2013年10月11日 內容經濟概覽2辦公市場3零售市場4工業市場4投資市場6 本季各區A級辦公大樓租金呈現持平或上漲的各別表現。全市平均租金較上季微幅上漲0.6%，至每坪每月2,310元(78.4美元)。空臵率微幅上升，全市整體空臵率為9.4%，較上季增加0.7個百分點，全年累計A級辦公大樓去化面積約14,809坪,本季租賃表現趨於淡靜,租金也處於持平局面。 本季季末金管會對壽險公司投資不動產限縮管制已陸續解禁，西湖段挾其聯外交通便捷及區內公共設施完備之優勢，預估下一季度西湖段不論是買賣或租賃市場整體表現可望較本季為佳，而其他兩區市場則維持現狀。 作者 薛惠珍台北研究部主管+8862 8788 3288wendy.hj.hsueh@dtz.com 聯絡方式 聶安達北亞區研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 台北2013年第三季度 表一 經濟概覽 根據行政院主計處統計, 2013年第二季度國內生產總值為新台幣37,316億元（1,266億美元）,較去年同期增長2.49%（表一）;預測2013全年GDP成長率則因下半年全球經濟展望較上半年差，出口與民間投資預期下調，由之前預測之2.40%下修至2.31%。 2013年7月出口總值較上月減少4.4%,總計為7,583.6億元(257億美元)，較去年同期增加1.9%。今年7月出口表現，礦產品、電子產品延續先前穩定成長趨勢，但資訊與通信產品、基本金屬及其製品則呈減少，抵銷部分漲幅；進口總值則較去年同期減少7.40%（表一）。 2013年7月失業率為4.25%與去年同期比較下降0.06百分點（表一）。失業人數較上月增加1萬4千人，因適逢畢業求職季節，初次尉職失業者增加1萬人。 2013年8月消費物價指數為102.71，較上月漲0.12%，較去年同期下降0.79%，為2010年8月以來首見下跌，雖電、瓦斯價格仍處高檔，但在3C產品持續降價促銷及蔬果價格比較基數偏高情形下，導致整體物價下跌（表一）。 根據行政院經濟建設委員會所公布之景氣對策信號,2013年7月景氣對策信號從6月之綠燈轉黃藍燈。主要原因為生產面、貿易面、消費面、勞動市場表現未盡理想，景氣對策信號綜合判斷分數因而較上月下跌。 7月台灣建物買賣移轉登記數量為37,170戶，較上月增加13.10%、較去年同期增加7.9%，台北市、新北市7月交易數量亦較上個月增加20.04%及13.72%，延續先前熱絡趨勢。值得注意的是，因大環境的不確定性，包括美國對於量化寬鬆政策態度尚未明朗，而國內政府對於奢侈稅擬延長課稅期限及課稅範圍，導致市場買氣轉為觀望，根據最新公告之8月建物買賣移轉登記數量，台北市及新北市較上月分別下跌32.38%及13.72%。 台北2013年第三季度 表二 辦公市場 本季各區A級辦公大樓租金呈現持平或上漲的各別表現。全市平均租金較上季微幅上漲0.61%，至每坪每月2,310元(78.4美元) (表二)。 本季空臵率微幅上升，全市整體空臵率為9.4%，較上季增加0.7個百分點，全年累計A級辦公大樓去化面積約14,809坪,本季租賃表現趨於淡靜,租金也處於持平局面。目前A級辦公室需求主賴跨國公司，產業方面以生技及直銷公司需求為主(表二)(圖三)。 預計短期內整體辦公市場售價漲勢趨緩，惟南京松江商圈因捷運松山線預計於2014年年底通車，故近期沿線辦公室詢問度增加，然以小單位自用型買家為主。 圖二 本季主要買賣個案為廣豐實業公司所有位於敦化南路之萬國商業大樓4樓，面積約377.25坪之辦公室；由南山人壽以總價4.39億元(0.15億美元)標下，換算每坪單價約107萬元(3.63萬美元)。 由於多數企業對於辦公室開支預算仍採取保守審慎態度，預計第四季台北市A級辦公大樓租金仍維持平穩態勢。 市場活動 科文斯醫藥研發承租遠雄信義金融大樓約160坪遠雄國際中心分別有台灣阿克蘇諾貝爾塗料承租170坪、康合資融承租110坪、皇誠實業承租310坪華新信義大樓分別有路博邁證券投資顧問承租50坪、遠業科技承租180坪天鷹保全承租敦南摩天大樓220坪 圖三 台北2013年第三季度 圖四 零售市場 累計至2013年1至7月綜合商品零售業營業額為5,941億元(594億美元)，較去年同期增加1.7%，其中，便利商店業較去年同期成長約3.2%為最高，其次為超級市場業，較去年同期成長3.0%，其他綜合商品零售業成長2.6%再次之(圖四)。 本季台北市主要商圈沿街店面空臵率除西門商圈微降外，其餘皆呈現上升情形,尤以站前商圈7.4%最高，究其原因，係因壽德大樓忠孝西路之店面重新招商，店家全面撤出而致；另外，忠孝商圈沿街店面以特賣會型態出租之情況頻繁，主要係由於忠孝東路之租金水準居高不下，大面積店面較難去化，房東以短期租賃方式度過此過渡期(表三)。 表三 根據觀光局統計資料顯示，累計1-7月來台旅客總計444.07萬人次,較2012年同期成長6.52%，其中越南來台旅客較2012年同期增加23.52%為最，其次是新加坡旅客增加13.57%，港澳及大陸旅客再次之;台灣逐漸成為東南亞旅客海外旅遊的熱門地點，顯示觀光局積極投入行銷台灣觀光有所成效，其中廣受國外旅客喜愛的西門商圈，商圈活動熱度持續增溫，店面空臵率持續下降，成為四大商圈中最直接受惠的區塊。 本季商場新供給有8月在松山文創園區新開幕之「誠品生活松菸店」，該商場營業面積約7,200坪，以文創特色為定位，結合書店、表演廳及小眾電影院，與信義商圈百貨作出市場區隔。 表四 另外，8月中富邦集團旗下之momo百貨南京店及信義A10店之經營權移轉予微風集團，其中momo百貨南京店在9月1日以「微風南京店」重新開幕，未來目標客群鎖定年輕消費族群；「微風松高店」則預定於2014年9月開幕，加上預計2015年開幕之「微風A3店」，合計微風廣場在信義計畫區內之營業面積將達16,000坪，新商場及新品牌之進駐，為現有零售百貨競爭激烈的信義商圈再次掀起新戰局。 表五 市場活動 運動領導品牌「adidas」於忠孝商圈打造全新旗艦店,承租面積約200坪，佔地2層樓。 台北2013年第三季度 表五 工業市場 本季內湖科技園區並無新供給。西湖段及文德段受區內部分廠商縮編減少使用面積影響，空臵率皆較上季略為上升，分別為4.5%及13.8%，舊宗段主要受飛天科技大樓去化約3,000坪,致該區空臵率較上季下降至19.7%。 租金部分因市場供需穩定,西湖段、文德段及舊宗段租金皆呈現持平狀態,分別約1,200元(40.6美元) , 990元(33.7美元)及900元(30.8美元) (圖五)。因現有投報率位處低檔，較無支撐售價上漲力道，西湖段、文德段及舊宗段整體售價大致持平，每坪分別約47-53萬元(1.6-1.8萬美元)、37-42萬元(1.3-1.4萬美元)及33-37萬元(1.1-1.3萬美元)(圖六)。 目前單一產權大樓供給主要集中在舊宗段，而需求主要以自用買家為主，本季大宗買賣分別為彩晶購入盛達科技大樓(面積約4,860坪)及中菲電腦購入奔騰國際總部(面積約2,665坪)，總金額分別約26億元及13.3億元。 本季季末金管會對壽險公司投資不動產限縮管制已陸續解禁，西湖段挾其聯外交通便捷及區內公共設施完備之優勢，預估下一季度西湖段不論是買賣或租賃市場整體表現可望較本季為佳，而其他兩區市場則維持現狀。 圖六 市場活動 聖邦科技承租耶魯科技中心約105坪。奧文環球承租大都市時代總部約220坪。 台北2013年第三季度 投資市場 表七 2013年第三季不動產買賣金額較上季大幅上升，總交易金額(不含土地)來到新台幣254.46億元(8.63億美元)，主要買賣標的以辦公室、廠辦及工業地產為主；若以金額計之，大宗交易以其他綜合型產品佔比最高，約佔總成交金額的36.89%。其中位於新竹市公道五路二段上之德安六、七期以48.50億元(1.65億美元)成交，包括一棟16層樓之廠辦大樓及美麗信酒店，另三禾資產以45.37億元(1.54億美元)買下高雄85大樓部分樓層，產品包含零售、辦公室及住宅。(表六、七、八) 本季最大宗交易亦發生在台北市之外，南山人壽以48.96億元(1.66億美元)取得位於台中市西區之誠品綠園道商場，為金管會於8月宣布解除壽險業投資不動產之禁令後第一樁大宗交易，亦為近年來壽險業在台中最大筆交易案。 另葡萄王集團以32.51億元(1.10億美元)買下內湖潭美段一棟12樓辦公室，建物面積4,839坪及130個停車位作為自用，拆算樓上均價約60.40萬元/坪。另彩晶集團以26億元(0.88億美元)買下舊宗段廠辦，建物面積共4,864坪及171個停車位，拆算樓上均價約45.50萬元/坪。本季辦公室、廠辦大宗交易皆發生在台北市內湖區，顯示台北市產權單一之辦公室少見，非核心商業區的辦公大樓成為投資的熱門區域。 表八 土地市場部分，新加坡不動產基金首峰資金管理公司旗下的英屬維京群島商欣富亞洲公司台灣分公司買下位於中華路、忠孝西路口的215.68坪土地，總價24.75億元(0.84億美元)，每坪單價1,147.5萬元，創下台北市地價新高，預計將來開發為旅館使用。該土地鄰近C1D1雙子星大樓開發案，顯示該區未來發展潛力可期，且開放陸客自由行後，來台旅客的增加，對旅館需求殷切，顯示外資對台灣未來觀光旅遊市場相當看好。 台北2013年第三季度 定義 可出租面積:可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空臵或被佔用，且隨時可供使用。空臵率:可出租面積與樓面總面積之比。開發中專案:由兩部分組成：1.正在開發中的建物，即在建或正在以A級辦公大樓裝修的大樓。2.已獲得建築執照擬在日後興建的大樓。淨吸納量:一定時間內已去化樓地板面積的變化值，可正可負。新供給量:已進入市場且可立即使用的A級辦公大樓面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即大樓已取得使用執照，且可以使用，或只缺少裝修。預租售:竣工前已經租出或售出的開發專案。最優租金:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最高租金。（特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為准，不包括特定市場的非一般約定）租金:除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。最優物業回報率:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最好（即最低）收益率。（特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。）一般市場回報率:年租賃總額與物業資本價值之比。存量:商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空臵面積的總量。去化面積:已被使用的樓面面積，包括下列幾項：1.出售/出租給使用者的辦公室2.預售/預租給使用者的開發專案3.自用業主購買所有權或長期租用地權（特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。）空臵面積:即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售（無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空臵）。 台北2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 關於特定地區和問題的主題性、時事性房地產市場報告: 報告從租戶角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending mar