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华南及华西区2014年第一季度住宅新房成交均价持续走高 深圳-甲级写字楼租金惯性上升 2014年4月11日 本季度深圳市甲级写字楼吸纳量达到17,215平方米，市场需求对尾盘物业的进一步消化令全市甲级写字楼空臵率由去年底的8.3%小幅降至7.5%，同时全市甲级写字楼租金惯性上升2.3%达到每月每平方米199.7元（32.5美元）。从行业来看，金融、科技、顾问服务类企业是市场新增需求的主力。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场7工业市场11住宅市场12 厦门-住宅市场成交量价环比上升 春节假期令前两个月厦门市商品住宅销售面积同比减少29.1%至83.1万平方米，但月均成交量仍远高于去年四季度13.0万平方米的水平；全市住宅成交均价达每平方米18,942.0元（3,080.0美元），再创历史新高。 重庆-零售物业租金保持稳步增长 作者张晓端华南及华西区研究部主管+86 755 2151 8116xiaoduan.zhang@dtz.com 环球金融中心和英利国际广场的入市令重庆市优质商业物业总存量增加至167.1万平方米。受此影响，全市优质商场空臵率较上季度增加3.1个百分点，达到11.7%。在新增优质商业带动下，全市优质商铺首层租金环比上涨1.8%达到每月每平方米745元（121.1美元）。 成都-甲级写字楼租金小幅下调 本季度希尔顿国际广场的入市令成都甲级写字楼存量上升到138.6万平方米，去年来供应放量也一定程度刺激需求的释放，全市甲级写字楼吸纳量环比上涨至44,707平方米，但整体空臵率仍维持47.5%的高位；竞争加剧致使甲级写字楼租金较上季度下降2.4%至每月每平方米122.9元（20.0美元）。 联系方式聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 华南及华西区2014年第一季度 表一 经济概览 2013年，深圳、厦门、重庆和成都经济增速均超过了全国平均水平，保持平稳快速发展，同时产业结构进一步优化，第三产业增加值占GDP比重均有不同程度的提高。其中，深圳实现生产总值达14,500.2亿元（2,357.8亿美元），同比增长10.5%，比去年同期增速提高0.5个百分点，第三产业增加值占GDP比重上升至56.5%。厦门、重庆、成都生产总值分别同比增长9.4%、12.3%和10.2%至3,018.2亿元（490.8亿美元）、12,656.7亿元（2,058.0亿美元）和9,108.9亿元（1,481.1亿美元），第三产业增加值占GDP比重分别提升至51.6%、41.5%和50.2%（表一）。 零售方面，除了厦门消费品市场逆势增长外，其他三个城市社会消费品零售总额增速均有不同程度的下降。2013年，厦门实现社会消费品零售总额975.0亿元（158.5亿美元），同比增长10.5%，增速比上年提高0.3个百分点，主要是受到汽车、健康和信息等新兴消费以及电子商务快速发展的强力支撑，而住宿餐饮业、大型超市等实体商业经营业绩下滑明显。深圳、重庆和成都分别实现社会消费品零售总额4,433.6亿元（720.9亿美元）、4,511.8亿元（733.6亿美元）和3,752.9亿元（610.2亿美元），增速比上年分别下降了5.9、2.0和2.9个百分点（表一）。 投资方面，深圳、重庆和成都固定资产投资额分别比去年同期增长14.0%、19.5%和10.4%至2,501.0亿元（406.7亿美元）、11,205.0亿元（1,822.0亿美元）和6,501.1亿元（1,057.1亿美元），房地产投资占固定资产投资比重分别为35.5%、26.9%和32.5%。而厦门由于受工业、基础设施、房地产三大主要行业投资全面回落的影响，全年实现固定资产投资1,337.3亿元（217.4亿美元），同比仅增长1.1%，增速较上年下降了17个百分点（表一）。 华南及华西区2014年第一季度 图二 写字楼市场 2014年第1季度，深圳甲级写字楼吸纳量达到17,215平方米，市场需求对尾盘物业的进一步消化仍令全市甲级写字楼空臵率降至7.5%；受季节性因素影响，厦门甲级写字楼市场成交不活跃，全市吸纳量录得-4,250平方米的历史最低值；而在供应放量的刺激下，成都和重庆甲级写字楼吸纳量分别达到了44,707平方米和39,439平方米，尽管如此，两市甲级写字楼空臵率仍分别处于47.5%和45.4%的高位。 DTZ写字楼价格指数(深圳、重庆、成都2006年第一季=100，厦门2013年第一季=100) 第1季度，供需差异导致各城市甲级写字楼物业租金走势出现分歧——深圳市甲级写字楼租金惯性上升2.3%达到每月每平方米199.7元（32.5美元）；两岸金融中心规划利好带动厦门甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米114.8元（18.7美元）；受供应放量等因素的影响，成都和重庆甲级写字楼租金分别较上季度下降2.4%和2.2%至每月每平方米122.9元（19.98美元）和每月每平方米92.7元（15.1美元）。 数据源: DTZ戴德梁行研究部 近年来包括写字楼在内的商用物业的开发投资热潮陆续为市场带来大量新增供应，中长期看，深圳、重庆、成都、厦门都将面临供应放量带来的竞争压力，将令租金承压。但在2014年，深圳、厦门的新增供应预计大部分将于第3、第4季度交付使用，而上半年入伙的项目较少，市场仍以消化尾盘物业为主，因此预计上半年甲级写字楼租金水平仍将维持惯性，保持稳中有升。 华南及华西区2014年第一季度 表二 深圳 2014年第1季度，甲级写字楼无新供应入市，同时受到季节性因素的影响，全市甲级写字楼吸纳量达到17,215平方米。市场需求对尾盘物业的进一步消化仍令全市甲级写字楼空臵率由去年底的8.3%小幅降至7.5%，其中作为商务核心的福田区，空臵率进一步降至6.7%（表二）。 结合深圳商务格局的发展，伴随“西移”的趋势，部分高端客户由罗湖区迁往福田中心区及其他日渐成熟的商务区；在区域新增供应较少的背景下，南山高新科技园区也承接了部分对高端写字楼的需求；而作为深圳最早的商务区，多年来罗湖区在新增供应上的局限也制约了其商务发展空间。 从行业来看，金融、科技、律师事务所及咨询顾问等专业服务类企业是市场新增需求的主力。从区域上看，福田中心区仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域；而南山区虽然年初表现并不活跃，但前海深港合作区、后海中心区以及深圳湾超级总部基地的快速建设也令到南山区的商务前景被普遍看好，吸引了国内外众多知名企业的关注。 图四 全市甲级写字楼租金惯性上升2.3%达到每月每平方米199.7元（32.5美元），其中福田、罗湖、南山三区的租金水平均有小幅上调，分别达到每月每平方米212.6元（34.6美元）、186.2元（30.3美元）和155.8元（25.3美元）。各区域内的标杆物业在尾盘招租中，不仅对客户资质要求较高，亦对租金有所坚持（表二）。 写字楼买卖方面，2014年前两个月深圳无新增写字楼项目预售，春节假期因素也令一手写字楼成交面积同比大幅减少69.6%至2.3万平方米，成交区域以龙岗区和福田区为主。二手写字楼延续之前的低迷走势，前两个月仅成交1.4万平方米，比去年同期减少43.4%，除受到季节性因素影响外，存量非住宅物业按照评估价征税持续影响市场，去年以来一手供应的充裕也为买家提供了更多选择，售价已至高位也一定程度上制约了写字楼买卖。 由于上半年入伙的项目较少，市场仍主要以消化前期入市的甲级写字楼尾盘为主，租金有望维持小幅上升的态势；而下半年伴随投行大厦、中航中心、太平金融大厦、中广核大厦、中铁南方大厦等众多项目的入市，集中供应令市场承压，甲级写字楼租金增幅料将趋缓。 中长期来看，从2015年开始，深圳甲级写字楼供应量将逐渐增大，2016年或将迎来供应高峰，届时包括福田中心区、前海、后海、科技园填海六区在内的商务集中区未来持续的供应放量，都将对甲级写字楼市场构成压力。 华南及华西区2014年第一季度 表三 厦门 2014年第1季度，受季节性因素影响，厦门甲级写字楼市场成交不活跃，全市吸纳量录得-4,250平方米的历史最低值。分区域而言，商务氛围成熟的传统鹭江道及滨南-滨北商务区仍是需求的首选区域；功能配套及交通体系的不完善制约了两岸金融中心片区甲级写字楼需求的释放；从行业来看，租金承受能力较强的房地产与金融类企业表现活跃，物流企业虽然积极寻租，但受其租金承受能力影响，甲级物业成交较少。 不活跃的写字楼市场成交令厦门甲级写字楼空臵率由2013年年底的16.9%上升至18.1%，其中两岸金融中心片区甲级写字楼空臵率达到了31.2%；传统的鹭江道、滨南-滨北及两岸贸易中心片区甲级写字楼需求良好，空臵情况维持稳定（表三）。 尽管空臵率有所上调，全市甲级写字楼租金仍较上季度微幅上涨1.1%达每月每平方米114.8元（18.7美元）——受交通及政策双向利好的影响，两岸金融中心片区甲级写字楼租金水平持续走高，达每月每平方米104.9元（17.1美元），较上季度上涨了4.9%。在传统的商务区中，鹭江道租金微降1.3%，设备陈旧为其租金下滑的首要原因；滨南-滨北以及两岸贸易中心租金维持平稳走势（表三）。 图五 2014年，厦门新增甲级写字楼供应预计将陆续在第3、第4季度交付，写字楼市场活跃度在新供应的刺激下有望得到提升。预计2014年上半年甲级写字楼租金水平仍将保持平稳上升。2014年下半年起，伴随着新增供应的陆续交付，租金水平将遭受上扬压力。长远来看，两岸金融中心片区将成为全市甲级写字楼新增供应的主力区域，而片区的高定位是否能最后通过租金水平体现，仍将取决于市场情况。 华南及华西区2014年第一季度 表四 重庆 2014年第1季度，重庆甲级写字楼市场迎来了创历史新高的供应量——位于渝中区的海航保利国际中心、里安重庆企业天地5号楼，以及位于江北区的金融城2号T2投入市场，为重庆甲级写字楼市场带来155,056平方米的新增供应，市场存量增至695,917平方米（表四）。 在新增供应刺激下，重庆写字楼租赁成交活跃，本季度吸纳量大幅增加到39,439平方米，超去年全年；其中新入市项目贡献了40.1%的份额。从租赁需求来看，主要来自金融和投资咨询等行业，比如来自新加坡的大华银行和泰国的盘谷银行进入重庆市场，入驻海航保利国际中心（表四）。 图六 同时，大量新增供应入市加剧了写字楼之间的竞争，使得租金出现小幅下降。为了吸引租户入驻，存量写字楼给予了更大的议价空间；新入市写字楼为了加快去化纷纷给出优惠条件，特别是对有助于树立写字楼形象的优质客户。受此影响，本季度全市甲级写字楼租金录得每平方米92.7元（15.1美元），较上季度下降2.2%，同比下降2.5%（表四）。 本季度，重庆甲级写字楼整体空臵率被推高至45.4%，较上季度增加8.4个百分点；其中渝中区空臵率增至47.4%，环比增加了3.7个百分点（图六）。 整体而言，本季度重庆写字楼市场表现较为乐观，但考虑到年内还将有超60万平方米写字楼物业竣工，我们预计今年空臵率将保持在高位，而租金将在向下小幅调整后企稳。 随着重庆写字楼市场的快速发展，区域之间的特色也日益体现，目前解放碑CBD主要吸引外资和外地企业，而江北嘴CBD则不断吸引着国内银行以及重庆本土金融机构。 华南及华西区2014年第一季度 表五 成都 成都写字楼市场供应持续放量，位于天府新城区域的希顿国际广场于本季度投入使用，成都甲级写字楼市场总存量由此上升到1,385,689平方米。自2013年下半年以来，优质写字楼不断入市促使租赁市场的优异表现。去年东大街区域共有三栋甲级写字楼入市，大量的市场供应量也刺激了需求的释放，本季度东大街片区的吸纳量达37,887平方米，占全市总吸纳量的