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2013年7月11日 2013年第2季度，西安甲级写字楼市场无新增供应入市。甲级写字楼存量保持562,068平方米。市场平均租金较上月略有下降，环比下跌1.19%，达到每月每平方米116元（18.86美元）。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 由于部分购物中心租户租约到期重新续约，本季度西安市购物中心租金均价出现上涨。另外，季内虽无新增项目入市，但相信随着下半年众多商业项目开业，西安市的商业市场竞争将愈加激烈。 2013年3月至5月，西安市一手住宅市场呈现价量齐升的局面。住宅总成交面积达3,826,100平方米，同比上涨73.46%，环比上涨50.41%。而成交价格环比上涨1.76%，达到每平米7,062元(1,148.29美元)。随着销售旺季的结束，预计未来西安住宅成交量将有所回落，而价格则将保持稳定。 作者 图一 周磊DTZ戴德梁行研究部+ 86 29 8760 9936albert.l.zhou@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 西安2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，西安市经济继续增长，但增长趋势有所减缓，地区生产总值为868.35亿元(141.20亿美元)，同比增长10%(表一)。 今年前四月，西安市社会固定资产投资总额达到924.50亿元(150.33亿美元)，同比增长27.1%。其中，房地产开发投资323.59亿元(52.62亿美元)，相比去年同期猛增41.7%(表一)。 同期，西安市规模以上工业企业累计完成增加值342.04亿元(55.62亿美元)，同比增长15.2%(表一)。其中，产值增长较快的行业包括了石油化工、金属制品业、化学制品制造业及汽车制造业等。 截止今年4月底，西安市实际利用外资达6.94亿美元，同比增长22.6%(表一)。 2013年1月至4月，西安市居民消费价格总指数为102.6，同比增长2.6%(表一)。 西安2013年第二季度 表二 写字楼市场 截止今年五月底，西安市甲级写字楼市场并无新增供应产生。整体甲级写字楼存量仍维持在562,068平方米(表二)。 第2季度，西安市甲级写字楼租赁市场保持平稳，平均租金环比微跌1.19%至每月每平方米116元(18.86美元)。分区域来看，除城北区由于需求强劲，租金上涨6.9%以外，其他各区域租金均略有下跌。其中城南区下跌2.6%至每月每平方米125.3元(20.37美元)；西高新下跌1.65%至每月每平方米116.5元(18.94美元)(表二)。 与上季度相比，本季度全市甲级写字楼空臵率上升0.34个百分点。其中，高新区，城南区及城北区的甲级写字楼空臵率均有不同程度的上升(表二)。甲级写字楼空臵率的上升主要有两个原因，一是由于今年内大量入市的新写字楼分流了部分有选址需要的公司。二是在目前经济前景不明朗的情况下，一些公司出于节约办公成本的考虑，从价格较高甲级写字楼搬离。 图二 根据戴德梁行数据显示，截止今年5月底西安市已开建的超200米的写字楼项目已达到6个，建筑面积达到950,000平方米。和之前西安写字楼市场上的所谓甲级写字楼相比，目前新开建的写字楼品质有很大提升。预计未来这些项目面市之后，西安甲级写字楼的品质及租金水平将会出现较大提升。 预计下季度，西安甲级写字楼市场并无新项目入市，市场总存量将保持当前水平，并且未完全消化的现有项目将制约租金上涨。我们预计下半年西安甲级写字楼租金及空臵率将保持稳定，租金增长率预计在3%以内。 图三 西安2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年第1季度，西安市共实现社会消费品零售总额604.90亿元(98.36亿美元)，同比增长13.2%，比上年同期回落2.4个百分点(图四)。 瑞典宜家集团将在西安三桥商贸区域内建设中国西北地区的首个商贸及配送服务中心项目。该区域以大型商业服务中心区、汽车城核心区、现代服务业办公区为主，规划商业面积达到500万平方米以上。作为西安未来最具潜力的商圈，该区域目前已经聚集了华润、保利等众多一线房地产开发商的综合体项目。 下季度，西安市地铁一号线将投入试运营。该线路的开通将会有效增加沿线商业项目的客流量。同时由于轨道交通的便利性，沿线各商圈之间的竞争也将加剧。 表三 本季度西安市无新增商业项目入市，总存量仍维持在2,042,793平方米。由于部分租户租约到期续签，导致本季度购物中心租金价格范围有所变化，租金从每月每平方米120元(19.51美元)到450元(73.17美元)不等。 预计赛格国际购物中心及珠江时代广场项目将于年内开业，新增供应量超过250,000平方米。其中，世纪金花旗舰店将入驻珠江时代广场，打造西安最大的高端奢侈品商业项目。 今年1月至4月，西安市商业用房共成交38.07万平方米，同比上涨36.06%，成交主要集中于个人投资者。 西安2013年第二季度 表四 住宅市场 本季度西安市住宅市场成交活跃，3月至5月月均成交量均突破百万平方米，三个月共合计成交382.6万平方米，同比上涨73.46%，环比上涨50.41%。首次购房者的购买需求释放以及适逢房屋销售旺季等因素成为这三个月成交量大增的主要原因。供应方面，这三个月西安市商品住宅新批准预售面积共232.32万平方米，同比减少57.12%。相比去年，开发商明显放缓了推盘节奏。 今年3月至5月，西安普通住宅成交均价环比出现小幅上涨。全市六区住宅均价升至每平方米7,062元(1,148.29美元)，同比下降0.65%，环比上涨1.76%。相比其他区域，六区中环境较好的城南区及投资回报率较高的高新区涨幅明显，分别环比上涨4.8%和6.04%(表四)。 值得关注的是，截止今年4月底西安市住宅市场存量已经到达1,488.38万平方米，按当前平均月成交量计算，需16个月才能彻底消化。 预计未来几个月，随着住宅销售旺季的结束，加之本季度已经透支了部分刚性需求，西安市住宅市场成交量将不会进一步放大，住宅均价也将维持稳定。 图五 西安2013年第二季度 定义 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 西安2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZResearch Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗 舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ Research 联系方式 商业部范艳电话: +86 29 8760 9918电邮:maggie.y.fan@dtz.com 策略发展顾问部阎丽电话:+86 29 8760 9946电邮: yolanda.l.yan@dtz.com 物管部赖汝盛电话:+86 29 8760 9948电邮: ammon.ys.lai@dtz.com 投资与顾问服务部范艳电话: +86 29 8760 9918电邮:maggie.y.fan@dtz.com 企业服务部姚博骞电话:+86 29 8760 9938电邮: ambrose.bq.yao@dtz.com 估价部张利辉电话: +86 29 8760 9952电邮: leo.lh.zhang@