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2014年7月15日 北京–高端住宅市场逆势上扬 本季度，在低迷的商品住宅市场氛围中，北京高端商品住宅逆势上扬，以其稳定的市场价值吸引了更多臵业人群的关注。成交面积和平均成交价格环比分别上涨2.7%和9.5%。高端住宅租赁市场稳中有升，平均租金环比上涨0.8个百分点，达到每月每平方米175.9元(28.1美元)。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场10住宅市场17投资市场24 天津–写字楼租赁活动现活跃 本季度，天津优质写字楼租赁市场呈活跃态势，多个企业整层租赁案例拉升了成交，且这些租赁活动多发生于新近入市的优质写字楼。全市优质写字楼净吸纳量达到13,851平方米，较上季度显著上升，同时，吸纳量的提高使得全市甲级写字楼空臵率下降至14.27%，下调1.71个百分点。 沈阳–甲级写字楼空臵率持续攀升 作者 受新入市项目影响，接连两个季度的新增供应令沈阳甲级写字楼空臵率持续攀升，从2013年第4季度的14.47%攀升至2014年第2季度的29.95%，上涨15.48个百分点。租金方面，新增项目为吸引租客入驻，采取低价入市策略，使得平均租金环比下降0.27个百分点至112.67元（18.32美元）。 赵岩华北区研究主管+85 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 大连–市内四区商品住宅成交量均下滑 2014年3月至2014年5月，大连市内四区商品住宅成交均价呈小幅上扬趋势，环比上涨3.94%，至每平方米10,955元（1,752.80美元）。但市内四区商品住宅成交量环比均出现下滑，新增购房需求释放缓慢。从区域上看，甘井子区依然是大连一手住宅成交的主力，占全市成交面积81%。 联系人 聂安达北亚区研究主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 青岛–甲级写字楼市场租赁需求活跃 与相对平淡的住宅市场相比，本季度青岛甲级写字楼市场的租赁需求呈现活跃态势，全市甲级写字楼吸纳量环比大幅上升46.85%至42,989平方米，强劲的市场需求对物业的进一步消化令全市甲级写字楼的空臵率由上季度的28.54%下降至23.51%。在租金方面，随着经济的逐步回暖，青岛写字楼租金保持稳中有升，为每月每平方米113.33元(18.13美元)，季度环比上升0.06%。从行业来看，金融投资、律师事务所、咨询顾问类等专业服务公司仍是市场新增需求的主力。 Fergus Hicks全球预测主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 西安–餐饮业扩张趋势明显本季度，西安商业市场中餐饮业表现活跃，尤其是以Coffee Bene，Zoo Coffee为代表的韩国咖啡品牌在西安发展迅速。截止5月底，Coffee Bene已在西安市拥有15家店面，Zoo Coffee也已进驻曼蒂广场及正大缤纷城。 DTZ Research 华北区2014年第二季度 经济概览 2014年1-4月，华北六市中房地产开发投资继续保持稳步 上升 态势 ，其中 同比 增速 大于20%的 城市有沈 阳（39.1%）、大连（32.6%）及天津（21.6%）；而北京房地产开发投资额绝对值为最高，达798.2亿元(表一)。 2014年一季度，华北六市各项经济指标保持稳定，但增速 均 有 所放 缓 。其 中 北京 一 季度 地 区生 产 总值 达 到4,413亿元(706.08亿美元)，同比增长7.1%，较去年年末同比增速（7.7%）有所下降，华北其他5市也有类似情况，其中仅天津市一季度地区生产总值维持在10%以上的增速(表一)。 表一 华北区2014年第二季度 写字楼市场 2014年第2季度，华北地区六个主要城市中，仅沈阳增写字楼供应95,000平方米。至此，华北区甲级写字楼总存量达到10,587,968平方米。 本季尽管鲜有项目入市，但除北京以外的华北其他几个主要城市写字楼市场上租赁活动依旧活跃，华北六市甲级 写 字 楼 总 吸 纳 量 达145,981.7平 方 米 ， 环 比 上 涨35.5%。 华北地区甲级写字楼租金本季度总体保持平稳，各市平均租金环比变化幅度均在1%左右。其中，北京、天津、沈阳三市租金水平小幅下降，大连、青岛及西安租金水平略有上涨(图一)。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图二 2014下半年，华北区部分城市将陆续迎来写字楼项目的竣工入市，甲级写字楼市场总体空臵率将有所上涨，同时，总体租金水平预期将继续维持平稳(图二)。 华北区2014年第二季度 表三 北京 2014年第2季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，全市甲级写字楼存量仍保持为6,991,483平方米(表2)。 在没有新增供应的情况下，北京写字楼市场可租赁面积持续去化，本季度末，甲级写字楼空臵率下降至2.3%，环比下降0.4个百分点。由于核心商圈可租赁空间稀缺，加之此前新入市项目去化相对较慢，本季度甲级写字楼市场净吸纳量仅为33,672平方米，环比继续下降12.4%。前两个季度累计吸纳量为72,115平方米，与去年同期相比下降40.0%。 2014年上半年，全球经济复苏缓慢，内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，约61.9%的甲级写字楼租赁活动由内资企业完成。 本季度，北京核心商圈甲级写字楼租金水平持续稳定，租金环比下降0.1%，至每月每平方米300.8元(48.1美元)(表2)。分商圈而言，本季度CBD商圈平均租金环比下降0.1%，为336.9元(53.9美元)每月每平方米，与去年同期相比仍上涨1.0%。随着此前入市项目待租面积的不断消耗，空臵率继续下降至3.4%，环比下降0.8个百分点。中关村商圈由于望京等新兴园区对租户的分流，本季度平均租金水平环比下降0.5%至220.5元(35.3美元)每月每平方米，空臵率上涨0.4个百分点至1.2%。金融街商圈在连续6个季度无新增写字楼项目的情况下仍面临着来自金融机构等最为强劲的需求，租赁面积屈指可数，空臵率保持在各商圈中最低水平，为0.3%。第四季度将供应到市场上的金融街E9项目将在年底小幅拉升空臵率,紧张的需求将得以缓解。其他核心商圈的租金水平仍维持平稳(表三)。 本季度，北京市甲级写字楼销售价格为每平方米63,895元(10,223美元)，环比小幅下降0.1%。 年底，中关村商圈新增项目有望投放市场，新增项目将为该区域带来更多可租赁空间，届时，市场总体空臵率也将有所上升。租金方面，由于未来新入市项目的地理位臵绝大数位于非核心区域，因此不会对整体租金造成较大影响，预计下半年北京甲级写字楼租金仍将维持平稳态势(图3)。 华北区2014年第二季度 天津 表三 2014年第2季度，天津市区甲级租赁型写字楼无新增供应入市，全市甲级写字楼的总存量维持在810,650平方米(表三)。 本季度，甲级写字楼租赁市场呈活跃态势，多个企业整层租赁案例拉升了成交，全市优质写字楼净吸纳量达到13,851平方米，较上季度显著上升。这些租赁活动多发生于新近入市的优质写字楼，一是因为相较于入市较早的项目，新项目的空臵面积较多，在供大面积客户选择时更有灵活性，二是新楼宇在硬件规格上较先进，受到大企业客户，尤其是金融、房地产、咨询等行业的青睐，这类客户更加重视办公空间的舒适度和企业形象。吸 纳 量 的 提 高 使 得全 市 甲 级 写 字 楼 空 臵 率 下 降 至14.27%，环比下调了1.71个百分点。 本季度，天津甲级写字楼租金为每月每平方米124.23元(19.88美元)，约合每天每平方米4.14元(0.66美元)，环比上季度小幅下降0.75%。吸纳量的增加并没有带来租金的上升，主要是因为随着一些优质项目即将投入使用且已经开始蓄水潜在客户，原有业主的心态开始发生变化，降低了租金预期，实际成交时开始通过给予一定的免租期等方式来降低实际租金。 分商圈而言，金融城商圈集中的新项目较多，该区域的政府机关在上半年加大对经济发展的支持力度，帮助写字楼开发商向重点客户推荐和宣传，并给予入驻企业较多优惠政策，因此吸引了不少企业大客户整层成交，加之目前剩余楼层多为高区，租金环比上涨0.35%至每月每平方米128.12元(20.50美元)；南京路商圈由于本年内和记黄埔开发的世纪都会商厦有望投入市场，现有写字楼表现出一定程度的担忧，成交租金出现小幅松动，环比下调1.02%至每月每平方米131.42元(21.03美元)；小白楼商圈部分写字楼出现了客户分流至临近的金融城商圈的现象，租金在本季则出现小幅下降，达到每月每平方米108.70元(17.39美元)；友谊路商圈本季租金下调至每月每平方米123.37元(19.74美元)。 预计年内，天津甲级写字楼市场将有19万平方米的供应投放(图四)，这将一定程度上缓解目前优质地段自持型物业供应短缺的局面。但除此之外，一些品质尚可的销售型写字楼陆续入市，也会与甲级租赁型楼宇争得一杯羹，市场招租压力仍然较大。 华北区2014年第二季度 沈阳 表四 2014年第2季度，沈阳五里河有新的甲级写字楼投入使用，为市场带来95,000平方米的新增供应，至此，沈阳甲级写字楼总存量已至598,700平方米（表四）。 本季度，甲级写字楼市场租赁与上一季度相比较为活跃。茂业中心与中汇广场A座已进入租售阶段，新项目的 租 户 进驻 ， 使得 本 季度 写 字楼 吸 纳量 从 上季 度 的4,424.02平方米上升至本季度的25,368.21平方米。同时，受新入市项目影响，市场平均空臵率从2014年第1季度的20.89%攀升至第2季度的29.95%（表四和图五）。 分商圈而言，五里河区域由于有新项目茂业中心入市，区域甲级写字楼平均空臵率从上季度的9.53%骤升至本季度的42.81%（表四）。北站区域平均空臵率下降8.99个百分点至本季度的25.60%。租赁最为活跃的行业依然是保险、投资等金融行业。 本季度，沈阳甲级写字楼市场平均成交租金环比下降了0.27个百分点至112.67元（18.32美元）（表四）。分区域来看，五里河区域由于有新项目入市，市场竞争加剧，成交租金下降3.95个百分点至129.82。尽管如此，五里河区域租金平均水平仍然领先于其他区域，持续吸引着租金承受力较强的大型咨询服务及IT等行业客户。北站区域由于部分写字楼可租赁空间分布于高区，进而拉 高了平 均 租 金 水 平 ， 成 交 租 金上升 至118.83元（19.32美元）。中山广场-和平大街与中街非核心区域业主为防止目前租户的流失，则采取了较为保守的租赁策略，故成交租金较上季度持平。 预计2014年下半年至2015年，财富中心A座、嘉里中心T1、恒隆广场将陆续投入使用，届时，写字楼市场将迎来集中供应期，而需求增长的相对滞后将导致甲级写字楼空臵率进一步升高，租金将承受较强下行风险。 市场活动 博创投资入驻中汇广场B座，租赁面积约560平方米；新华保险入驻中汇广场A座，面积约7,000平方米。 华北区2014年第二季度 大连 表五 2014年第2季度，大连甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在736,006.20平方米（表五）。本季度，全市甲级写字楼租赁市场表现活跃，市场仍主要以消化前期入市的甲级写字楼尾盘为主，净吸纳量从上季度的13,036.96平方米上升至19,597.48平方米。 按租户性质来看，金融、贸易及咨询管理类企业是市场需求主力。从区域来看，人民路仍是甲级写字楼租赁需求的热点区域，该区域临近规划中的东港商务区。相比之下，青泥洼桥区域的甲级写字楼市场可供租赁的空间有限，市场需求基本保持稳定。 本 季 度 ，大 连 市甲 级 写字 楼 市场 平 均租 金 环比 上 升0.87%，至每月每平方米110.94元（17.75美元）。分商圈而言，青泥洼桥甲级写字楼