Property Times

2014年4月17日 由於金融業再度活躍於中環的寫字樓租務活動，因此該區的淨吸納量達到365,315平方呎，連續兩季錄得正數。空臵率則由2013年第四季度的6.3%下跌至2014年第一季度的5.6%。 目錄經濟概覽2寫字樓市場3商鋪市場5住宅市場6投資市場7 訪港旅客的數字不斷上升，零售業增長強勁，推動零售商鋪的需求。一線商鋪受國際時裝品牌及珠寶店所追捧，需求強勁，而藥房及化妝品店亦相繼進駐。相反，二線商鋪的業主與租戶之間對租金的預期存在很大的差異，導致大批鋪位空臵。 發展商繼續提供多項優惠以刺激銷情，新盤推售繼續成為市場焦點。相比之下，樓市調控措施，農曆新年加上一系列負面因素令二手市場雪上加霜。二手住宅交投受壓，而價格亦面臨一定的壓力。 作者聶安達北亞區研究部主管+ 852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 由於遭里昂證券拆售的羅素街8號備受市場追捧，第一季度投資市場的焦點落在商鋪物業買賣。近年香港的旅遊業發展逢勃，酒店營運商及投資者都對酒店和酒店用地非常感興趣。 衛栢稜研究部分析師+852 2250 8815michael.pl.wai@dtz.com 圖1 聯繫方式 Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球預測分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 香港2014年第一季度 經濟概覽 2013年第四季本地實際生產總值按年增長3.0%，略高於上季度的2.8%（表1）。金融及保險業繼續支撐經濟增長，淨產值按年增長達4.1%。 2014年2月份整體出口貨值達2,129億港元（275億美元），按年下跌1.3%（表1）。出口至亞洲以外地區的主要目的地跌幅較為明顯，其中德國和美國均錄得雙位數的跌幅，分別下跌19.7%及19.5%。 2014年2月份綜合消費物價指數按年上升3.9%，較2013年11月份的4.3%為低，顯示通脹有所回落（表1）。 2013年12月至2014年2月經季節性調整的失業率跌至3.1%，為十六年來的低位（表1）。本地需求將繼續支撐就業市場，預期失業率於短期內可維持較低水平。 2013年第四季，私人消費開支按年上升5.6%至3,675億港元（474億美元）（表1）。 2014年2月，訪港旅客人數達到442萬人次，按年上升9.8%。其中內地旅客按年上升10.4%至346萬人次，而南亞及東南亞與及北亞則分別上升22.1%及18.4%。受農曆新年出現的時間所影響，2月的零售總額按年下跌2.3%，達到405億港元（52億美元）（表1）。 香港2014年第一季度 寫字樓市場 受內地及國外的金融機構的需求所帶動，本年首季的寫字樓市場相對較為活躍，整體淨吸納量亦由上一季的-206,702平方呎回升至本季的365,315平方呎。儘管整體租金已連續第三季下跌，至現時的59.4港元（7.7美元）/平方呎/月，空臵率則於本季調頭下跌，由2013年第四季的6.1%下降至2014年第一季的5.6%（表2）。 在金融行業密集的上環/中環/金鐘中心金融區，由於部分業主願意提供更多租務優惠，令該區的租賃活動相當活躍。租金因此輕微下跌0.7%至99.3港元（12.8美元）/平方呎/月，而空臵率則下跌0.8個百分點至5.6%（表2，圖2）。金融行業繼續於中區租賃活動中擔當非常重要的角色，其中美資金融機構Wellington Management租用了國金二期一層23,000平方呎樓面，而來自西班牙的銀行Banco Santander亦於該廈租用了1.5萬平方呎樓面。 灣仔／銅鑼灣及港島東由於缺乏可供出租面積，租賃活動較為沉靜。這兩區的淨吸納量分別為29,453平方呎和36,566平方呎，而空臵率則分別為3.8%及2.7%（表2）。 九龍方面，尖沙咀的吸納量只有-7,663平方呎，因此空臵率上升0.1個百分點至4.9%。在九龍東，上季落成的大廈開始被吸納，令本季的吸納量躍升至105,904平方呎，整體空臵率亦由11.5%下降至10.7%（表2）。 本年度預計有88.9萬平方呎新供應投入市場，但只有8.1萬平方呎位於核心商業區，顯示後者供應仍然緊張。隨著數個位於九龍東的項目於年落成，預料區內的租金將會受壓。 圖3 香港2014年第一季度 香港2014年第一季度 圖4 商鋪市場 跟據香港旅遊發展局公佈的數字，本年首兩個月的訪港旅客人數達到9,872,747人次，按年上升14.1%。與此同時，零售總額按年增長6.6%，達到950億港元（123億美元）（圖4）。 就其消費習慣而言，服裝於本年首兩個月的銷貨價值比去年同期上升10.1%，而藥物及化妝品則上升9.3%。另一方面，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值只輕微上升5.3%。消費者整體開支趨勢的轉變反映出內地遊客開始轉投非奢侈品。 消費習慣的改變，對售賣非奢侈品的商戶有莫大的脾益，因此預料該類租戶於本年度的租賃需求將略為回升。例如皇家運動專門店於泰港大廈租用了部份地下和一至二樓全層。另外翠華集團租用銅鑼灣駱克道485號恆景大廈地下至3樓，以打造一家具歐洲風格的旗艦店。 表3 一線商鋪與二線商鋪的租賃需求截然不同，其中在名店林立的羅素街及廣東道，國際知名品牌及珠寶首飾店對鋪位的需求仍然殷切。相反二線鋪位的業主期望可享有跟一線商鋪相約的租金增長，但如今內地旅客消費模式轉變，令他們的願望可能落空。而吉鋪自去年第四季開始湧現，業主可能需要降低叫價以吸引租客。因此，香港島和九龍區於本年第一季的租金指數均錄得跌幅，分別按季下跌7.3%和6.3%。由於來自內地即日來回的遊客消費集中於新界區，所以區內租金指數的表現勝於其他兩個地區，更於首季錄得0.8%的升幅（表3，圖5）。 展望今年一線商鋪的租金仍會持續高企並可望有溫和增長，但由於二線零售區的空臵率不斷上升，料對租金增長構成壓力。 香港2014年第一季度 圖6 住宅市場 受樓市降溫措施和農曆新年所影響，第一季度住宅市場的成交疏落。加上業主寧可繼續持貨亦不願降價出售其物業，而準買家則預期價格將進一步下調，在雙方缺乏交投意欲的情況下，成交持續低迷。本季各類物業的臨時買賣合約數字為14,457宗，較去年同期大跌42.9%，其中二月份的成交只有4,124宗，僅高於2008年11月金融海嘯期間的3,264宗（圖6）。 由於發展商繼續提供多項優惠以刺激銷情，一手住宅市場成交保持活躍。因此，1月份和2月份的一手成交分別為1,760及1,142宗。展望今年上半年，一手市場將持續暢旺。 資料來源：香港特別行政區政府土地註冊處 受白石角地皮流標、大批新樓盤於年來落成以及美國可能提早加息等負面因素籠罩下，二手住宅市場持續受壓。加上『雙辣招』於二月底獲得通過，不明朗因素大大減少。因此，急需拋售物業的業主需要接受現實而擴大議幅空間。 戴德梁行整體住宅價格指數按季下跌了1.2%，按年則下跌了5.4%。樓價在過去一年的變化，正好反映出『雙辣招』對樓市的影響。由於豪宅市場較受調控措施與及息口上升的影響，價格下調的幅度亦相對較大。因此豪宅價格按年下跌了7.3%，而普通住宅價格則下跌了3.9%（圖7，表4）。 鑑於短期內交投意欲不會有太大變化，住宅成交將維持淡靜。而目前香港經濟基調良好，息口於短期內仍會處於低位，預料樓價跌幅有限，調整將介乎5-10%。 香港2014年第一季度 投資市場 表5 首季整體投資氣氛淡靜，業主亦不願割價出售。單一成交金額逾1億港元的大額交易由2013年第四季度的45宗輕微下跌至2014年第一季度的41宗。由於欠缺整幢寫字樓買賣，總成交金額大幅下跌，由183.2億港元（23.6億美元）跌至97.1億港元（12.5億美元）（表5，表6）。 由於里昂證券拆售羅素街8號樓上商用單位，本季物業投資市場焦點轉移至商鋪物業買賣。因此，商鋪買賣共佔23宗，為大額成交的56%（表5）。事實上，投資者對坐落於黃金地段的商鋪物業情有獨鍾，不同背景的買家，包括外資基金，本地投資者以及內地資金都被物業的高流通性所吸引。 儘管首季酒店的交投較為沉寂，但投資者仍密切注視該類物業。酒店營運商以及投資者正積極尉找酒店及可作酒店發展用途的地皮，以把握訪港旅客不斷上升所帶來的商機。其中較為顯著的交易，是一幢位於上環的酒店以5.4億港元（0.7億美元）成交（表7）。 表6 豪宅市場方面，儘管本地和內地的用家繼續支撐大市，大額交易由上一季的17宗下降至本季的12宗，而總成交金額則按季下跌20.5%至32.4億港元（4.2億美元）（表5，表6）。白加道28號丶天匯及深灣9號等一手頂目的銷售證明本地及大陸買家對優質的豪宅物業仍非常感興趣。 香港2014年第一季度 定義 香港2014年第一季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 關於特定地區和問題的主題性、時事性房地產市場報告: 報告從租戶角度定期更新租賃市場訊息，包括評論、圖示、市場資料和預測。 Deflation and Commercial Property - 2014年3月Tokyo Retail Market 2014Great Wall of Money–2014年3月German Open Ended Funds–2014年3月China Investment Market Sentiment Survey - 2014年1月China The Technology Sector - 2014年1月Czech Republic Green Buildings - 2013年12月Net Debt Funding Gap - 2013年11月UK Secondary Market Pricing - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2013-14Sweden Computer Games Developers - 2013年11月 Property Times 報告從業主角度定期更新租賃市場訊息，包括評論、圖示、市場資料和預測。報告覆蓋範圍包括亞太地區、曼谷、巴賽隆納、柏林、北京、布里斯班、布里斯托爾、布魯塞爾、布達佩斯、倫敦中心區、成都、重慶、大連、愛丁堡、歐洲地區、法蘭克福、格拉斯哥、廣州、杭州、胡志明市、雅加達、香港、印度、日本、吉隆玻、盧森堡、馬德里、曼徹斯特、墨爾本、米蘭、南京、紐卡斯爾、巴黎、波蘭、布拉格、青島、羅馬、首爾、上海、沉陽、深圳、新加坡、斯德哥爾摩、悉尼、臺北、天津、烏克蘭、華沙、武漢、西安。 DTZ Research Data Services 如想獲得更詳細資料和資訊，以下內容可供訂閱。詳情請聯繫graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亞太地區和歐洲地區的商業和工業地產的時間序列市場資料。 投資市場動態 報告定期更新