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2013年第3季度，青岛甲级写字楼租赁需求较以往几个季度明显上升，加上近几个季度新入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环比大幅上升99.25%至40,236.29平方米。市场虽有新增供给，但由于规模较小，对整体市场影响有限，市场整体空置率环比下降2.78个百分点至24.99%。青岛甲级写字楼市场整体租金基本保持稳定，为每月每平方米107.05元(17.38美元)，环比上个季度小幅下降0.50%(图一)。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 2013年第3季度优质商业市场仍无新增供给，从整体来看，商用物业表现平稳。虽然经济增速的放缓促使市场整体租赁需求有所放缓，但快时尚、零售、餐饮、超市等业态仍延续前几个季度态势表现活跃，仍不断在青岛市场布局新店。经济增速放缓背景下，不同零售物业的表现仍继续分化：位于成熟优质地段的物业仍将维持满租状态，租金稳步上升；位于非成熟地段的物业招商压力依然巨大，租金下行趋势明显。 自新国五条后政府没有更严厉的政策出台，市场持续回暖，2013年7月至8月全市一手住宅成交面积为170.92万平方米，环比增加3.29%。2013年前8个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米8,094.54元(1,314.05美元)，较去年同期增长5.70%。 作者 赵岩华北区研究部主管+8610 8519 8087Grace.y.zhao@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com 青岛2013年第三季度 表一 经济概览 2013年上半年，青岛市全市经济运行总体稳健，全市生产总值达到3,629.25亿元(589.16亿美元)，同比增长9.40%。其中，第三产业增加值同比增长9.1%至1,715.76亿元(278.53亿美元)，占GDP的比重为47.28%，比重较去年同期增加0.70个百分点(表一)。 人均可支配收入持续增长，2013年上半年达到17,020元(2,762.99美元)，同比增长9.20%(表一)。 2013年上半年青岛市实际利用外资额达到33.54亿美元，同比增长15.70%(表一)。 2013年上半年青岛市固定资产投资额同比增长20.6%至2,160.30亿元(350.70亿美元) (表一)。 2013年前七个月青岛市居民消费价格水平同比上涨2.3%。其中食品和衣着类价格较去年同期分别上涨了5.1%和5.3%，是推动居民消费价格上涨的主要因素(表一)。 青岛2013年第三季度 表二 写字楼市场 2013年第3季度，市北中央商务区又迎来一栋小型写字楼入市，为市场带来26,796平方米的新增供给，至此全市甲级写字楼的存量达到了751,564平方米(表二)。 本季度青岛甲级写字楼租赁需求较以往几个季度明显上升，加上新近入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环比大幅上升99.25%至40,236.29平方米。本季度虽有新增供应，但由于规模较小，对整体市场的影响有限，市场整体空置率环比下降2.78个百分点至24.99%(表二)。 整体来看，青岛甲级写字楼市场租金基本保持稳定，为每月每平方米107.05元（17.38美元），环比上个季度小幅下降0.5%。分区域租金来看，各个区域表现有所差异：市南CBD仍是青岛市商务氛围最浓厚、优质企业最集中的区域，此区域的租户承租能力相对较强，随着对经济前景预测的改善，业主对于租金的期待进一步提高，加上本区域吸纳主力主要来自金融投资类、咨询类租户，该类客户承租力较强，对于租金的敏感度较低。本季度市南CBD的租金环比上涨0.64%至每月每平方米115.33元(18.72美元)；崂山CBD是银行、企业总部的集聚地，随着企业的不断入驻，商务氛围不断成熟，本季度崂山CBD的租金环比上涨0.41%至每月每平方米87.10元(14.14美元)；市北CBD处于起步期，商务氛围比较薄弱，业主为了吸引客户入驻，提供的优惠措施较多，本区域入驻客户以教育类、医疗保健类、小型贸易类公司为主，对租金的敏感度较高，加上新项目的不断入市，本季度租金环比下降0.16%至每月每平方米85.14元(13.82美元)(表二)。 图二 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图三 鉴于年内市场仍有10万多平方米的新增供应，届时全市平均空置率将继续攀升，竞争的加剧会迫使业主为了推进租赁进程加大租赁优惠力度，加之目前扰动中国经济回暖的因素仍然存在，未来青岛办公楼租金上涨空间受到抑制，未来租金上涨幅度趋缓。 青岛2013年第三季度 图四 商铺市场 2013年上半年，青岛市全市社会消费品零售为1,356.48亿元(220.21亿美元)，同比增长12.8%，增速较去年下降1.9个百分点(图四)。增速虽说有所放缓，但由于青岛旅游旺季的到来以及啤酒节的拉动作用，青岛消费市场仍然有一个更强的向上运动的可能性。 由于社会消费品零售总额的持续放缓，预计2013年全年青岛商铺市场的租金涨幅比去年略低。由于政府遏制公款消费，奢侈品及高端餐饮受到抑制，但以大众消费者为目标市场的购物中心则持续增长，位于成熟区域的大众百货以及大众定位的购物中心强劲的销售增长是2013年商铺租金增长的主要动力。 本季度优质商业市场仍无新增供给，从整体来看，商用物业表现平稳。虽然市场整体租赁需求有所放缓，但快时尚、零售、餐饮、超市、等业态在本季度仍表现活跃，在青岛市场继续其扩充计划。上季度Gap继在百丽广场开业后，又在CBD万达选址开店；鞋履品牌UGG在阳光百货开出山东首家形象店、速写也在麦凯乐选址开店；知名自助餐品牌金钱豹以及特色火锅品牌东来顺分别在青岛中心和伟东乐客城开出新店，星巴克在麦凯乐租下120平方米的营业面积；继8月2日永旺旗下的美思佰乐超市在万邦中心开出首店后，2店也将于年内在青岛中心开业。相关业态快速发展支撑核心商圈购物中心租金保持稳定上升水平。 表三 经济增速放缓背景下，不同零售物业的表现仍将继续分化：位于成熟优质地段的物业由于积累了众多备选品牌，即使品牌调整也会维持满租的状态，虽说有扩张计划的零售商选址方面较为谨慎，但仍倾向于此类位置佳、运营成熟的物业，高的租赁需求仍将推动此类物业租金小幅上涨；而位于非成熟地段的物业，由于此类区域不断有新项目入市，面对市场供应层面的压力，开发商将会提供更多的优惠措施来吸引客户入驻，短期内租金上涨压力较大。 青岛2013年第三季度 住宅市场 表四 自新国五条后政府没有更严厉的政策出台，市场持续回暖，开发商信心不断增加，推盘速度不断加快。2013年第3季度的前两个月，全市住宅批准预售面积233.66万平方米，环比增加31.89%。从供应区域来看，城阳区和即墨市仍是全市供应主力，约占全市总成交面积的25.70%(表四)。 图五 中国指数研究院数据显示，截止到2013年8月中国主要100城市平均住宅价格已连续上涨了15个月，环比涨幅也有2012年6月份的0.05%扩大到0.92%，不断攀升的房价水平提升了购房者对于房价提升的预期，购房需求不断得以释放。2013年7月至8月全市一手住宅成交面积为170.92万平方米，环比增加3.29%。其中，中小户型的普通住宅需求仍是市场吸纳的主力，60-120m2中小户型成交面积约占总成交面积的70.34%。 一手住宅市场的持续回暖也影响到二手房市场，2013年7月至8月，青岛市二手住宅成交量环比上涨14.46%至89.35万平方米，二手房成交涨幅趋缓，市场逐步处于稳定的状态，这主要有两方面的原因：一是政策趋稳，短期内预计不会有实质性的调控政策出台，购房者对于政策的免疫力逐步增强；二是市场趋稳，购房者逐步趋于理性。从二手房市场表现来看，70-90m2的小户型受到购房者的青睐，仍是二手房成交主力。 2013年前8个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米8,094.54元(1,314.05美元)，较去年同期增长5.70%。其中单价6,000元以上的新房成交量达到4,156,618平方米，占总成交量的59.76%，其比例较去年同期上涨4.55个百分点。 截至9月中旬，青岛市可售新房套数为156,377套，可售总面积为1,839.37万平方米，青岛新房存量持续高位运行，开发商面临的压力依然巨大。随着传统销售旺季“金九银十”的到来，开发商推盘速度会加快，部分需求仍将得到释放，住宅成交量仍有望得到提升。但由于政府调控总基调不变，银行优惠政策减弱以及公积金审核趋紧等因素的影响，预计后市住宅市场售价将趋于稳定。 青岛2013年第三季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 青岛2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money - 2013年10月 Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Property Times报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆