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广州及华中区2014年第二季度优质商场调整升级迫切：不进则退hh 广州-总体写字楼租赁需求扩张，核心区甲级写字楼市场相对平静 2014年7月15日 二季度广州总体写字楼市场租赁成交活跃，但成交板块呈现向非核心商务区分流的趋势。相比之下，核心商务区甲级写字楼表现相对平静，本季度没有新增供应，存量物业吸纳量约为2.4万平方米，空臵率下降0.7个百分点至7.3%。受潜在新物业预租进取影响，本季度物业竞租加剧，核心商务区甲级写字楼平均租金轻微下调0.5%至每月每平方米167.3元（26.8美元）（图一）。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场7住宅市场11 武汉-儿童、家庭主题成为区域型购物中心主流 本季度，汉阳人信汇投入运营，带来约10.89万平方米的商铺供应。新物业以较低租金吸引优质租户，拉动全市商铺首层租金环比下跌2.8%至每月每平方米591元（94.6美元）。人信汇项目以儿童为主题，旨在吸引周边年轻家庭前往消费。这是继奥山世纪城后家庭型购物中心的又一作品。据了解，下半年市场还将迎来另一儿童业态购物中心开业。影院、滑冰场、儿童相关的零售、培训等业态逐渐成为区域型购物中心主力。 作者 林珂华中区研究部主管+86 20 8510 8209coco.k.lin@dtz.com 长沙-地铁沿线商业加速提质拓建 随着长沙首条地铁的开通，沿线商铺提质拓建加速进行。潮流服饰、餐饮和儿童类业态成为优质商场调整的主要方向；此外，商场通过举办丰富活动为消费者提供吃喝玩乐购一站式服务。友阿集团计划投资40亿元（6.4亿美元）扩建友谊商店，实现商场与地铁的无缝对接；同时还投资建设了体量超5万平方米的五一广场地下购物中心。受益地铁利好，本季度长沙优质商铺首层租金环比上升2.0%，达到每月每平方米362元（57.9美元）。 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 图一 Fergus Hicks全球预测部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 广州及华中区2014年第二季度 表一 经济概览 在中国经济增速总体放缓的背景下，2014年一季度广州和长沙国内生产总值分别同比增长7.4%和10.8%，较去年一季度分别下降5.5个百分点和0.7个百分点；而武汉则表现逆市上扬，在工业强劲增长的拉动下，今年一季度国内生产总值同比增长9.2%，增幅较去年同期上升0.2个百分点（表一）。 产业结构调整继续推进并发挥影响。广州、武汉、长沙第三产业比重分别上升至66.6%，50.5%，48.2%（表一）。 投资方面，广州、武汉与国内总体投资降温趋势一致：1至4月两城市固定资产投资增速比去年同期分别回落13.3个百分点和2.6个百分点；不过进入4月份，两城市投资分别小幅加快：1至4月增速比1-3月分别加快2.3个百分点和0.2个百分点。相比之下，长沙则呈现不同景象，在技改投资大幅增长的拉动下，1-4月固定资产投资增速较去年同期提升9.5个百分点，而房地产开发投资也从去年同期的负增长变为同比增长14.4%（表一）。 1-4月三城市实际利用外资增速回暖：广州、武汉、长沙累计增速分别比1-2月累计增速上升6.4，2.7，0.7个百分点（表一）。 国内消费仍有待提振。1-4月三城市社会消费品零售总额同比增速分别回落5.2，1.1，和0.3个百分点（表一）。 广州及华中区2014年第二季度 写字楼市场 2014年二季度，广州和武汉甲级写字楼市场无新增供应，存量分别保持在327.9万平方米和92.1万平方米。长沙迎来北辰时代广场入市，存量增至35.3万平方米。 本季度三城市甲级写字楼市场表现平稳。广州方面，尽管总体写字楼市场租赁成交活跃，核心商务区甲级写字楼表现却相对平静，本季度吸纳量约为2.4万平方米，空臵率下降0.7个百分点至7.3%。武汉沿袭一季度的平稳态势，市场继续消化存量，空臵率下降0.3个百分点至17.9%。处于成长期的长沙甲级写字楼市场相对较为活跃：新交付的北辰时代广场入住率达到50%，现有物业存量继续消化，本季度全市总吸纳量近4.1万平方米，整体空臵率微升0.4个百分点至37.6%（图三）。 图三 租金方面，本季度广州甲级写字楼竞租加剧，整体租金轻微下调0.5%至每月每平方米167.3元（26.8美元）；武汉平均租金保持在117.4元（18.8美元）；而长沙受优质新物业高租金拉升，全市平均租金上涨2.1%至109.0元（17.4美元）（图三）。 下半年三城市都会有新增甲级写字楼入市。广州计划交付的两座物业均位于珠江新城，因租金实惠，目前预租情况理想。就目前市场表现来看，预计新项目对整体市场租金不会带来明显拉升。武汉和长沙方面，计划交付的新项目报价都明显高于目前市场平均水平，项目质素优越，并且预租进展顺利；尽管竞争的加剧可能令到现有物业租金调整，我们预计总体市场租金水平将会轻微上涨（图二）。 广州及华中区2014年第二季度 表二 广州 受惠于国家对于中小企业的相关政策扶持，以及广州市营商环境的不断改善，二季度广州总体写字楼市场租赁成交活跃，但成交板块呈现向非核心商务区分流的趋势：各行政区域中，番禺区与白云区表现尤为突出，租赁成交面积分别占到全市的15%和18%，仅次于天河区份额（21%）。 核心商务区甲级写字楼方面， 本季度租赁需求相对平稳。来自金融、电商、医疗健康、能源等行业的企业仍然是甲级写字楼租赁成交主力；而上述企业由传统商务区搬迁至天河区较新物业的趋势也日益明显。本季度四大核心商务板块录得吸纳量共计24,152平方米，其中珠江新城占比超过九成。 由于甲级写字楼市场没有新增供应，市场继续消化现有存量，整体空臵率下降了0.7个百分点至7.3%（表二）（图五）。 本季度甲级写字楼物业竞租情况加剧。珠江新城仍有大约19万平方米的存量等待消化；此外，该板块内计划于下半年交付的高德臵地四期和雅居乐中心在预租方面表现进取。受此影响，全市甲级写字楼租金环比微降0.5%至每月每平方米167.3元（26.8美元）（表二）。 尽管未来新增项目在预租率上已取得理想成绩，我们预计下半年市场仍然竞争激烈，业主不断推出优惠，租金上涨动力不足。甲级写字楼市场的整体租金提升还有待2015、16年一批标杆物业的交付。另一方面，虽然本季度甲级写字楼物业价格仍保持平稳，但受整体房地产业不景气影响，下半年出现价格下行压力（图四）。 广州及华中区2014年第二季度 表三 武汉 2014年第二季度，武汉甲级写字楼市场无新增供应，存量保持在92.1万平方米（表三）。 经过三年的快速增长，武汉甲级写字楼市场进入平稳期，租金和上季度相比保持不变，维持在每月每平方米117.4元（18.8美元）（表三、图六）。在全国银根收紧的情况下，民间投资发展迅速，本季度金融、担保类公司积极问询甲级写字楼。 市场以消化存量为主，本季度，武汉甲级写字楼空臵率环比下降0.3个百分点至17.9%（表三、图七）。分区域来看，建设大道、中南商务区目前可出租面积较多，倍受市场关注。其他区域（武昌滨江商务区和汉口沿江商务区）由于写字楼成色新、硬件条件优、租赁情况好，整体空臵率仅3%。然而，传统写字楼租户流失的问题也不容小视，伴随着武汉甲级写字楼的更新换代，传统写字楼由于设备老旧，无法满足租户日益增长的办公需求，令优质租户不断流失。为保持其市场占有率及留住优质租户，业主不断通过硬件及软件服务的提升来提高自身竞争力。本季度，新世界国贸大厦在大堂设臵门禁，提升写字楼的物业服务及档次。 下半年浙商国际大厦将投入使用，为市场带来8.7万平方米的甲级写字楼供应。该项目位于三条地铁线的交汇口，地理位臵优越，预计招租情况将较为理想（图六，图七）。 未来四年武汉将有95.5万平方米的甲级写字楼面市，和目前的存量市场水平相当，考虑到当前武汉甲级写字楼空臵率相对较高，供应较大，部分写字楼或推迟入市时间以避开激烈的竞争。当然，伴随着2017年武汉城市轨道交通基本布局完成后，武汉中心城区的城市面貌和投资环境将得到很大的改善，加之“工业倍增”支撑武汉经济的快速发展，未来将不断吸引大型企业在武汉设立分公司及办事处。 广州及华中区2014年第二季度 表四 长沙 本季度北辰时代广场6.8万平方米甲级写字楼交付，令全市甲级写字楼总量达到35.3万平方米（表四）。 得益于中信银行购买了较大的办公面积作为自用，北辰时代广场在入市之初便拥有约50%的吸纳量。另一方面，万达总部国际商务氛围逐渐浓厚，呈现较好的市场吸纳。二季度全市甲级写字楼吸纳量近4.1万平方米（图九）。 本季度租赁需求依然集中在金融类、专业服务类，和房地产类。其中，投融资机构、资产管理、互联网、媒体、科技、房地产以租赁为主，而银行则呈现出以购买或自建写字楼为主的趋势。本季度吸纳的主要动力依然是企业为寻求性价比更高的办公环境或扩租需要而从旧楼搬迁至新楼，例如搜狐、智联分别在万达国际总部租赁半层办公楼，福晟地产和中粮地产在同一物业分别租下了一整层。 因其良好的品质和物业管理，新物业入市之初的租金便高于全市甲级写字楼平均水平，而因其处于新兴发展区，商务氛围和相关配套有待完善，导致其对全市甲级写字楼租金的提升幅度有限；另外，全市近13.0万平方米的可出租面积还有待消化，有些楼宇不得不下调租金以吸引客户，提高入住率,导致整体市场租金上涨空间被压缩。总体来看，本季度长沙优质写字楼租金环比上涨2.1%，达到每月每平方米109.0元（17.4美元）（表四、图八）。 图九 新入市物业出租情况良好，以及存量物业的持续消化，导致本季度长沙优质写字楼的空臵率与上季度基本持平，环比略上涨0.4个百分点至37.6%（表四、图九）。 展望下半年，泊富国际广场将为市场带来10万平方米的新增供应。由于开发商自用部分占近三成面积，目前亦有新华保险、三星电子、英大证券、中南传媒等优质预租客户，加上其高端的楼宇品质，我们预期该项目的入市对长沙甲级写字楼市场既是提升也是挑战。就租金来看，新项目目前的租金报价比全市甲级写字楼平均租金高出24%，该项目的入市必然带动全市租金水平的提高；而随着新物业的入市市场竞争也将更加激烈，在全市空臵率依然居高不下的形势下，部分物业为吸引和留住租客会调整租金，从而放缓全市平均水平的上涨。 广州及华中区2014年第二季度 图十 商铺市场 2014年二季度，武汉汉阳人信汇在王家湾商圈投入运营，为市场带来10.89万平方米新增供应。在高度同质化的竞争下，汉阳人信汇通过其儿童成长主题和瞄准年轻家庭的定位，与现有商业形成差异。而这只是各大商业开发运营商在激烈竞争中的缩影之一。在广州中心城区，尽管没有新项目开业，各大商场面对消费增长放缓、潜在竞争威胁、电商冲击等，也在纷纷调整升级；一些成长中的新兴商圈，更是倍受考验，面临租金下调、甚至商户撤场，步入业态、定位大调整的关键期。在长沙，地铁通车带来的商机与竞争引发商家大规模提质拓建。 由于中心城区未出现新增供应，本季度广州和长沙优质商场空臵率分别降至10.3%和4.8%；而武汉则伴随新项目的开业，空臵率小幅回升至9.6%（图十）。 图十一 本季度广州受珠江新城租金下调影响，全市核心商圈优质商场的首层平均租金环比轻微下降0.5%至每月每平方米1,355元（216.8美元）。武汉新增商场以低租金入市吸引品牌租户，令全市商铺首层租金环比下降2.8%至每月每平方米591元（94.6美元）。长沙优质商铺首层租金本季度继续受益于地铁利好，环比上升2.0%，达到每月每平方米362元（57.9美元）（图十）。 下半年消费增长前景尚不明朗，而广州和长沙还将迎来更加汹涌的商业竞争。无论广州、武汉还是长沙，各大商场如果未能把握时机调整升级，都将面