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中国的写字楼市场于2013年下半年反弹。鉴于大量新增供应入市，企业们把握机会扩张业务和扩大办公面积。写字楼需求主要来自国内企业，特别是信息科技界（包括信息科技、媒体及电讯)，金融，地产等行业。 2014年2月17日 目录需求2现有存量与供应4租金6展望8 跟据DTZ戴德梁行所追踪的城市中，北京的写字楼市场持续旺盛，需求强劲带动租金上升（图1）。相比之下，大量新落成物业令重庆的空臵率上升，租金有调整迹象。 展望未来，我们预计不确定性继续影响非核心城市。在需求放缓及庞大的潜在供应的前提下，我们预计越来越多的写字楼项目被开发商推迟完成日期或出售，届时整体租金将面临较强下行压力。 作者 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 趙彥豪DTZ戴德梁行研究部+852 2250 8827kenneth.yh.chiu@dtz.com 联系人 Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球預測分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 需求 第三季国内生产总值(GDP)增长率轻微上升，达到7.8%(图2)。受中国银行业气氛持续紧张和短期贷款利率所影响,中国经济增长將有所放缓;但在工业生产，零售销售和新订单稳步增长的带动下，预测2014年至2017年的国内生产总值将达到7.3%。 因此,跟据DTZ戴德粱行所追踪的写字楼市场，2013年的总吸纳量放缓至1,947,000平方米(图3)。 由于大量新供应于2013年下半年投入市场，加上市场气氛良好，使上海的吸纳量为四个一线城市中最高，达到429,000平方米(图4)。 资料来源:中国国家统计局，Oxford Economics 广州跟隨其後，全年的吸納量為336,000平方米(图4)。珠江新城的甲级写字楼于2013年下半年受信息科技界和金融业所支持，令空臵率维持在低水平。 尽管上海和广州的需求强劲，但值得一提的是大量新增供应已经为空臵率和租金带来压力，促使业主降低其成交租金以提高吸纳速度。 非核心城市的吸纳量仍然维持在低位。其中，西安的吸纳量为16,000平方米，为非核心城市中最低(图4)。然而，新企业的成立和业务扩充继续驱动中国大型写字楼市场的需求，房地产业成为近期主要需求来源。 杭州的吸纳量由上半年的13,000平方米上升至下半年的151,023平方米。金融和制造业企业的搬迁和分支机构的设立成为主要需求来源。 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 现有存量与供应 从2013年新供应的数字来看，增长最大的城市为四个一线城市中的上海和广州。其新增供应分别为548,359平方米和410,400平方米，相当于总存量的8.7%和12.5%（图5和6）。 虽然上述两个城市新增供应庞大，但空臵率仍然走低，分别为8.6%和9.8%（图7）。租赁市场在当地相当活跃，净吸纳量保持强劲。因此，大量的新供应被迅速消化。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 在另外两个一线城市北京和深圳，情况略有不同。本年度，前者的甲级写字楼供应量达到243,957平方米，而后者则达到了172,585平方米（图5）。由于有限的新增供应加上内资企业需求庞大，新供应被火速吸纳。因此，北京的空臵率为全国最低，为2.6%（图7）。在深圳，强劲的租赁需求加上高品质的新物业供应有限，令空臵率仍维持在一个较低水平，为8.3%（图7）。 由于一线城市对写字楼的需求强劲，新增供应被快速消化。但在非核心城市，情况未讦乐观。成都和杭州的新供量较大,相当于现有存量的21.4%和9.8%（图6）。其中成都的总存量于2013年上升337,858平方米，空臵率急升至47.8%（图7）。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 租金 北京的最优租金已经超越上海成为全国最高，达到335.2元/平方米/月,同比上升3.0%（图8和图9）。由于新供应被快速吸收，甲级写字楼租金不停上涨，空臵率也继续走低。2013年，内资企业在北京写字楼租赁市场中担当重要角色，其成交占了甲级写字楼租赁活动的三分之二。这充分表现出现时内资企业信心高企，继续支撐当地的写字楼市场。 跨国公司在上海的写字楼市场占有相当大的比重，因此更容易受到全球经济所影响。最优租金为334.6元/平方米/月），同比下降4.0%（图8和图9）。由于浦东于2013年共有超过101,000平方米的新增供应入市，其中大部分于第四季度投入市场，导致上海的租金有所调整。 大连写字楼租金的同比增长率为全国最高，上升了15.7%，达到104.4元/平方米/月（图9）。租金增长主要是受到过去数年有限度的新增供应和可观的吸纳量所支撑。 与大连相反，成都，上海和广州的写字楼租金同比增长率较低，分别同比下降4.7%，4.0%和1.5%（图9）。在大量新增供应于2013年投入市场的状况下，业主已相继降低租金的期望，令空臵率继续走低。 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 展望 展望未来，北京的新增供应会处于相对较低的水平，预计未来三年只有762,000平方米的新增供应入市，相当于现有存量的11%（图10和图11）。由于鲜有项目入市，加上需求依旧旺盛，供不应求的情况将会持续。 北京的写字楼租金一直稳步上升，促使一些企业在过去数年中将大量后台支持部门的员工搬到非核心地区如丰台。尽管如此，积极的需求因素如搬往更高素质的新落成大厦和新业务与扩充继续支撑了北京写字楼的租赁市场。 然而，在许多非核心城市，形势与北京截然不同。例如在重庆，假如目前所有写字楼项目如期完成，2014至2016年间的新增写字楼面积将达到2,914,000平方米，相当于现有存量的539%（图10和图11）。其他非核心城市亦即将面临大量新增供应入市，届时写字楼空臵率将出现上升，亦会令租金出现调整。 在这些情况下，由于中国写字楼市场有些不明朗的因素，特别是在一些较大的二线城市，租賃需求放緩加上龐大的潜在供應，我們預計越來越多的写字楼项目开发商推迟完成日期或是把全部或部分目前正在开发的项目待价而沽。 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。 (特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定) 除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。 租金： (特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。) 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 中国写字楼市场2013年回顾与2014年展望 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。Global Occupancy Costs Offices 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Net Debt Funding Gap-2013年11月 UK secondary market pricing - 2013年10月German Open Ended Funds - 2013年10月Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market-2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月 Global Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewRegional Headquarters Asia Pacific- 2013年11月Sweden - Computer Games developers - 2013年11月India Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZ FairValue IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property 35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的