Property Times

受惠於金融活動的回穩，上環/中環/金鐘面積較小的寫字樓面積受到金融機構吸納，加上受到銅鑼灣即將重建的新寧廣場的租戶的搬遷需求刺激，本季全港總體淨吸納量達114,296平方呎。 2013年10月22日 目錄經濟概覽2寫字樓市場3商鋪市場5住宅市場6投資市場7定義8 5月份零售總額維持強勁增長，按年增長12.8%，達到406億港元（52億美元）。儘管高端奢侈品零售销量的增長有所放缓，5月份珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨數量仍上升35.6%。因此，零售商，特別是中檔時裝和珠寶行業的零售商的租賃需求仍然殷切。 受政府冷卻樓市措施影響，住宅價格自2月份起開始回落，但在6月份已轉趨穩定，DTZ整體住宅價格指數按季下降2.6%。由於市場氣氛疲弱，樓宇及土地買賣合約從第一季的25,338宗下降至本季的14,837宗。 超過港幣一億元的大額交易宗數從2013年第1季的104宗大跌75.5%至2013年第2季的26宗，而交易涉及金額則從2013年第1季的322.55億港元（41.35億美元）按季下跌75.6％至78.50億港元（10.06億美元）。由於新政策大幅提高交易成本，商用物業跌幅尤為明顯，但豪宅由於較受用家需求主導，交易相對比較穩定。 作者 聶安達北亞區研究部主管+ 852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 聯繫方式Fergus Hicks全球預測分析部主管電話:+44 (0)20 3296 2307電郵:fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 香港2013年第三季度 表1 經濟概覽 2013年第2季本地實際生產總值增長按年增長達3.3%，比上季度的2.9%為高（表1），反映本地經濟活動有所改善。 2013年8月整體出口額按年輕微下跌1.3%至3,075億（表1）。出口至亞洲地區跌幅較比較明顯，包括馬來西亞（按年下跌16.7%）、日本（按年下跌5.2%）和中國大陸（按年下跌3.6%）。 第3季度通脹輕微上升。2013年8月份綜合消費物價指數的增長是4.5%，較2013年5月份的3.9%為高（表1）。 6月至8月按季度調整失業率維持於3.3%的水平（表1），反映整體雇主對招聘維持樂觀。 2013年第2季，私人消費開支按年實質增長4.5%，增長較2012年第4季度7.0%的按年實際增長有所放緩（表1）。 來自內地的訪港旅客增長繼續支持整體訪港旅客的增長。2013年8月，訪港旅客人數按年增長9.4%至536萬人次。另一方面，8月的零售總額按年增長8.1%，達到387.15億港元（49.89億美元）（表1）。 香港2013年第三季度 寫字樓市場 本季度整體寫字樓市場需求疲軟，租務氣氛較為沉寂。本季整體淨吸納量下跌至-191,928平方呎，整體租金則輕微下跌了0.72%至60.8港元（7.8美元）/平方呎/月（表2及圖2）。 金融和房地產行業集中的上環／中環／金鐘因公司減少租用樓面或租約期滿後遷離，令該區的吸納量跌至-201,490平方呎，佔整體負淨吸納量的主要部份。另外區內租金也輕微按季下跌了1.2%至103港元（13.2美元）/平方呎/月（表2，圖2）。 港島東及尖沙咀亦屬較為沉靜的區域。這兩區的淨吸納量分別為-48,905平方呎和-30,550平方呎。兩區的租金則與上季度持平，分別為37.4港元（4.8美元）和33.3港元（4.3美元）/平方呎/月（表2，圖2）。 然而季內亦有部分行業的租賃表現較突出如資訊科技界（包括資訊科技、媒體及電訊），這使一些地區如灣仔/銅鑼灣和九龍東受惠。例如，SAP租用了時代廣場一層19,500平方呎樓面。Linkedin租用了希慎廣場一層16,500平方呎樓面。因此，灣仔/銅鑼灣的淨吸納量達52,207平方呎，成為本季度淨吸納量最高的分區；空置率亦同時從上季度的3.94%下降至本季度的3.62%（表2，圖2）。 受惠於非金融行業的租賃需求九龍東的淨吸納量達36,810平方呎，成為本季度淨吸納量第二高的分區。但由於本季度新落成的建生商業中心為市場提供額外120,000平方呎的可供出租面積，本區空置率從第2季的5.93%上升至第3季的6.29%（表2，圖2）。 圖3 展望將來，預期會有更多租戶繼續為減省營運開支而釋出樓面，租賃市場仍將較沉寂。不過，隨著電子商務、社交媒體、電腦應用程式及電子產品等業務不斷壯大並推陳出新，資訊科技界將繼續在本港寫字樓吸納方面擔當重要角色。 香港2013年第三季度 香港2013年第三季度 商鋪市場 圖4 本季度訪港旅客人數仍然維持高增長。2013年8月，訪港旅客人數按年增長9.4%至5,358,087人次。來自內地的旅客佔訪港旅客總數維持於79%的高比例。另一方面，8月份的零售總額按年增長8.1%，達到387億港元（50億美元）（圖4）。 關於遊客的消費模式，雖然珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物仍然佔銷售的最大部分，8月份百貨公司貨品的銷售的按年增長更明顯，達23.2%，反映了遊客的消費模式從高端奢侈品產品轉到中檔產品的趨勢。 其中一個做成這種消費模式轉變的原因是由於即日來回的遊客比重增加，而他們對中檔產品的消費較奢侈品多。這種趨勢使靠近邊境的或沿主要鐵路的新界商場特别受惠，如上水、屯門、沙田等。 因此，本季度新界錄得各區最高的商鋪租金按年升幅，達5.5%。九龍則按年上升4.1%。另一方面，香港島的商鋪租金則按年下跌4.8%（表3，圖5）。 在傳統的黃金零售區如尖沙咀、銅鑼灣及旺角，一線街道的店舖競爭依然激烈，尤其是化妝品和中檔次的零售商仍然積極擴張。僅舉一例，一家化妝品公司以高於原租約286%的租金水平搬遷至尖沙咀廣東道。然而，由於業主與租客的期望仍有明顯落差，黃金零售地區的二線和三線街道的店舖的空置面積有所增加。 展望將來，來季的首尾分別為十．一黃金周及聖誕假期，在兩大銷售旺季下，化妝品及中價貨品可望錄得更佳的銷貨量，為舖租前景帶來支持。 香港2013年第三季度 住宅市場 圖6 在本地樓市降溫措施影響和美國將提早減少量化寬鬆規模的預期下，準買家保持謹慎。然而，由於銀行之間的競爭依然激烈，香港貸款利率仍維持於低水平。因此，二手住宅業主在低利率環境下持貨能力較強，一般並不願意提供大幅度的折扣。 由於買賣雙方的期望落差，全季二手住宅成交量都維持於低水平。而由於自9月起較多一手住宅項目開始陸續推出市場，因此9月份一手住宅成交量微升。然而，整體樓宇及土地買賣合約（包括分層物業）雖然較上季微升9.6%至16,258宗，但其實只相當於2012年第3季的57%（圖6）。 由於業主持貨能力較強，儘管成交量低，住宅價格基本保持穩定。因此，整體住宅價格指數按季微跌0.1%輕微下跌，按年則上升3.2%。但是，與今年二月的高峰相比，已回調3%（圖7，表4）。 受較多用家需求支持，普通住宅市場無論價錢或成交量都顯示出較強的勢頭。因此，戴德梁行普通住宅價格指數按季只上升了0.5%，按年則上升了6.6%（圖7，表4）。然而，由於豪宅較受額外的銷售稅的影響，豪宅價格按季下跌了0.8%，按年則只下跌了0.9%（圖7，表4）。 據地政總署資料顯示，截至九月三十日，待批預售樓花同意書的住宅項目達22個，共提供9,328個單位。預計這相當比例的項目將於今年年底前可推出市場，為準買家提供更多的選擇。此外，發展商自9月也開始為買家提供更多的優惠。因此，我們預期更多的準買家將由於一手市場能提供更多的選擇和優惠而從二手市場轉到一手市場，而樓價亦因此將繼續面臨下行壓力。 表4 香港2013年第三季度 投資市場 表5 總價高的物業投資在本季度進一步下降，本季度單一成交金額逾1億港元的大額交易的交易總數由第2季度的42宗按季下跌36%至第3季的27宗，而交易涉及金額則按季下跌43%至75.24億港元（9.69億美元）（表5，表6）。 買賣宗數則從2013年第1季度的28宗大跌82.1%至2013年第2季度的5宗（表5和6）除了工業、發展用地和酒店的表現較穩定外，豪宅、寫字樓和商鋪的買賣宗數和買賣金額都跌至不到上季度的一半（表5和表6）。由於交易成本的顯著增加，投機者已卻步，現時只有長線投資者和用家然仍有參與市場活動。 受惠於活化工廈政策，舊廠廈可透過政府主導的活化計劃轉型，因此在本季亦吸引不少投資者的注視。工業物業買賣宗數從第2季度的4宗增加至第3季度的6宗，儘管本季度買賣14.4億港幣（1.86億美元）（表5，表6）。 表6 由於本港旅遊業增長強勁增長，不少投資者對酒店和酒店用地感興趣。因此在“其他”一節中的投資增加顯著（表5和6）。例如，南豐在西營盤以9.08億港元（1.17億美元）買了一個酒店發展地盤，另外一棟位於灣仔的整棟酒店亦於本季以6.8億港元（0.88億美元）成交（表7）。 香港2013年第三季度 定義 香港2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究報告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Insight Occupier Perspective 報告從租戶角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 關於特定地區和問題的主題性，時事性房地產市場報告 Great Wall of Money - October 2013Quantitative Easing - UK Regions - September 2013Singapore Government Land Sales - September 2013UK lending market -September 2013Quantitative Easing - August 2013Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential–July 2013Net Debt Funding Gap - June 2013China Insight - The Healthcare Sector - April 2013City of London occupier demand - April 2013European Sustainability Guide - April 2013 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - January 2013Motorways of the Sea - January 2013The TMT Sector - October 2012The European Insurance Sector - June 2012 Property Times DTZ Research Data Services 報告從業主角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 如想獲得更詳細數據和信息，以下內容可供訂閱。詳情請聯繫graham.bruty@dtz.com。 報告覆蓋範圍包括亞太地區、曼谷、北京、柏林、布里斯班、布里斯托爾、布魯塞爾、布達佩斯、倫敦中心區、成都、重慶、大連、愛丁堡、歐洲地區、法蘭克福、格拉斯哥、廣州、杭州、胡志明市、香港、印度、雅加