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2014年7月15日 本季台北市各區A級辦公大樓租金持穩，全市平均租金維持在每坪每月2,440元(82美元)。空臵率微幅下降，全市整體空臵率為8.4%，較上季減少0.25個百分點。 內容經濟概覽2辦公市場3零售市場4工業市場5投資市場6 近期雖然以自用為主的買家陸續進場，舊宗段前季新供給之樓地板面積仍待去化，致整體空臵率較上季上升。西湖段本季已完成內湖花市遷移，即將開始動工之「雲端產業園區暨停車場BOT案」將為長期無大型開發案之內科核心區域注入一股活水。 2014年第二季不動產買賣總交易金額(不含土地)來到新台幣214.38億元(7.19億美元)，較上季交易金額驟增186.41%。 作者 薛惠珍台北研究部主管+8862 8788 3288wendy.hj.hsueh@dtz.com 聯絡方式 聶安達北亞區研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Fergus Hicks全球預測分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 台北2014年第二季度 經濟概覽 表一 根據行政院主計處統計,2014年第一季度國內生產總值為新台幣37,499億元（1,257.9億美元）,較去年同期增長3.14%（表一）。預估2014年全年GDP成長率為2.98%。 2014年4月出口總值較上月減少4.2%,總計為8,063.6億元(270.5億美元)，較去年同期增加6.20%。今年4月出口表現，以電子產品、化學品、塑橡膠及其製品增加較多；光學器材、資訊與通信產品、礦產品則呈減少。進口總值則較去年同期增加5.80%（表一）。 2014年4月失業率為3.91%，與去年同期比較下降0.16百分點（表一）。失業人數較上月減少1萬4千人，其中以因工作場所業務緊縮或歇業而失業者減少人數最多。 2014年4月消費物價指數為103.73，較上月漲0.66%，亦較去年同期上漲1.65%，其中因春夏服飾新品上市，以成衣類漲幅最高（表一）。 2014年3月訪台旅客人數達88.10萬人，較去年同期成長16.04%。其中以來自大陸的旅客為主，佔整體訪台旅客總數40.99%，年增率34.03%，達36.12萬人（表一）。 根據行政院經濟建設委員會所公布之景氣對策信號 ，2014年4月景氣對策信號連續第三個月呈綠燈，景氣對策信號綜合判斷分數較上月之25分增至29分。顯示國內金融面、生產面、貿易面及消費面指標穩定，勞動市場表現改善，市場信心偏樂觀，景氣呈穩定回溫。 2014年3月台灣建物買賣移轉登記數量為26,613戶，較上月大幅增加37.49%，惟較去年同期減少10.02%。此由於2月適逢春節假期且工作天數較少，比較基期偏低，使3月買賣量成長幅度較大；今年3月較去年同期減少，則反映出政府抑制炒房政策發酵之影響。其中台北市及新北市建物買賣移轉登記數量，分別月增22.16%及32.53%，桃園縣與台中市亦呈現大幅成長，月增幅各為54.96%及45.27%。 台北2014年第二季度 表二 辦公市場 本季台北市各區A級辦公大樓租金持穩，全市平均租金維持在每坪每月2,440元(82美元)(表二、圖二)。 本季空臵率微幅下降，全市整體空臵率為8.4%，較上季減少0.25個百分點，惟上半年去化面積僅約4,400坪。需求主賴跨國公司，產業別包含電子科技業、生技製藥業、銀行業、證券業、客服中心、顧問業等。整體而言，本季全市以信義區去化量逾2,000坪為最多(表二、圖三)。 信義區部分屋齡3-5年之A級辦公大樓面臨租戶換約潮，多數租戶仍維持續租。統一星巴克擴大辦公空間，本季由原東興路統一集團大樓搬遷到信義計畫區，承租遠雄國際中心約350坪。而遠雄信義金融大樓新租戶包含奧迪汽車及惠普公司等，租戶來源多由市區其他辦公商圈移入。 圖二 展望2014年下半年A級辦公大樓新供給合計達63,000坪。其中信義區新供給華南金控總部大樓，除6-11樓出租外均作為自用，該企業總部大樓為第一個進駐信義區之公營銀行企業總部。另位於八德路合庫新總行大樓亦有 部 分 出租。 總計 台 北市 下 半年整 體可 租 賃面 積 達24,700坪，預計各區將面臨去化的壓力(圖三)。 圖三 台北2014年第二季度 圖四 零售市場 累計至2014年1至4月綜合商品零售業營業額為3,500億元(117.40億美元)，較去年同期增加4.3%，其中百貨公司業較去年同期成長約5.9%為最高，其次為超級市場業，較去年同期成長5.4%，便利商店業成長4.8%再次之(圖四)。 觀察本季台北市各主要商圈，除忠孝商圈因前一季租金已反應攀升，故本季持穩之外，站前商圈、中山南京商圈及西門商圈租金皆較上一季上揚約5%。主因係國際連鎖品牌陸續進駐各商圈，尤其以韓國彩妝店最為積極，如韓國彩妝品牌「innisfree」首度進入台灣，即搶下忠孝商圈約86坪及站前商圈約27坪精華地段之店面，在站前商圈館前路之租金更創下總租金達80萬(2.68萬美元)之高價。又三星集團旗下美妝品牌「Holika Holika」亦選擇忠孝商圈為台灣首站，承租面積約25坪。 表三 另外，西門商圈因觀光客絡繹不絕，周邊旅館倍增，商圈熱度不減，空臵率較上一季下降1.4個百分點，整體空臵率僅1.4%，租金上漲速度亦最為顯著。 中山南京商圈因國外觀光客增加及捷運松山線年底通車，原有商息往西已延伸到承德路，吸引韓國彩妝品牌「Toocool for school」及日本保養品牌「Obis」卡位松山線鄰近赤峰街之出入口位臵，加上日系品牌「Samantha Thavasa」於南京西路設臵沿街店，市場活動熱絡帶動整體租金升高。 運動品牌因慢跑風潮崛起而受惠，繼2013年運動品牌「adidas」及「Reebok」分別於忠孝商圈之忠孝東路與敦化 南 路 打 造 全 新旗 艦 店 後， 年 初 美 國 品 牌 「UNDERARMOUR」亦選擇忠孝商圈設臵旗艦店。另外，「NIKE」於信義區NEO 19之旗艦店本季改裝完成，並轉型為「跑步體驗店」，承租面積亦達200坪，樓層為1至2樓。觀察近期各大品牌皆採100至200坪之大店型態，成為各商圈明顯地標，顯示國際運動品牌對本地消費市場的企圖心。 表四 台北2014年第二季度 表五 工業市場 本季內湖科技園區無新供給，文德段及舊宗段有企業陸續遷出，另舊宗段前季新供給之樓地板面積仍待去化，致整體空臵率較上季上升，來到13.87%及21.84% (表五)。西湖段則挾其聯外交通便捷及區內公共設施完備之優勢，陸續有企業進駐，本季空臵率微幅下降至3.70%。 由於市場供需持穩,西湖段、文德段及舊宗段租金皆呈現持平狀態,每坪每月分別約1,200元(39.6美元) , 990元(32.7美元)及920元(30.3美元) (圖五)。售價部分則因投資需求趨緩，各區段亦呈現持平狀態，每坪分別約50-60萬元(1.7-2.0萬美元)、38-45萬元(1.3-1.5萬美元)及33-42萬元(1.1-1.4萬美元) (圖六)。 圖五 雖然以投資為主的買家對於市場呈現觀望態度，但近期以自用為主的買家則陸續進場。本季內湖科技園區大宗買賣交易，如昆盈企業以8.95億元購入文德段文德科技大樓全棟約1,777坪；偉詳實業以2.0億元購入西湖段帝國經貿大樓9樓約337坪；以及研鼎崧圖以1.28億元購入松漢大智企業總部6樓約246坪。 展望未來一季，由於總體經濟成長趨緩及政策面對於不動產交易之控管加重，投資市場觀望氣氛濃厚，市場僅靠自用買盤支撐。惟西湖段本季已完成內湖花市遷移，即將開始動工之「雲端產業園區暨停車場BOT案」，面積達4.3公頃，預估2017年可完工，將為長期無大型開發案之內科核心區域注入一股活水。 圖六 台北2014年第二季度 投資市場 表六 2014年第二季不動產買賣成交量驟增，總交易金額(不含土地)較上季增加186.41%、較去年同期成長104.35%，達新台幣214.38億元(7.19億美元)。以金額計之，買賣標的以 旅館 及廠辦 為大宗，分 別占總 成交 金額28.92%及23.63%；主要投資人以外資、壽險公司為主(表六、七、八)。 本季最大宗交易位於台北市，為新加坡不動產私募基金首峰資金管理旗下和富遠東股份有限公司，以新台幣60億元(2.01億美元)取得台北慶城福華飯店，為今年以來成交金額最大之商用不動產交易。另三商美邦人壽以新台幣39.50億元(1.33億美元)購入萬華區TiT國際廣場地上1-5層商場，面積2,394.73坪，為本季商用不動產次高成交金額。 以上兩筆交易反映台灣觀光動能強勁，旅館、觀光人潮聚集地區之商場等產品潛力看好。且在觀光持續成長加持之下，台北市以外地區之商辦產品，具改裝旅館之潛力，亦受其惠。如三好國際酒店以新台幣5.79億元(0.19億美元)取得台中市廣豐大樓，將改裝作為旅館使用。 表七 土地市場方面，達欣工程與甲山林建設以新台幣29.00億(0.97億美元)取得新北市土城區5,143.01坪乙種工業區土地，為本季最大宗土地交易。此外，隨著近年電子商務成長快速，衍生物流需求，富邦媒體科技因應其電子商務事業之發展，以新台幣17.08億元(0.57億美元)購入桃園縣大園鄉7,945.47坪土地，擬自建物流中心。 本季地上權市場指標個案為富邦人壽以新台幣172.88億元(美金5.80億元)取得台北市信義區A25土地地上權。其面積達5,451.66坪，地上權年期50年，可作購物中心、企業總部、辦公大樓、國際觀光旅館、餐飲服務業等複合式使用。 除北部地上權市場出現重大交易，本季南部亦熱絡。「高雄市前鎮區盛興段1492等地號地上權案」為高雄至今最大宗地上權標案，由國揚實業子公司神揚建設以新台幣8.78億元(0.29億美元)，取得3,451.83坪第四種住宅區土地之70年地上權；由於去年底開放地上權分割產權出售，精華區域之地上權住宅產品可望陸續出籠。 台北2014年第二季度 定義 可出租面積:可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空臵或被佔用，且隨時可供使用。空臵率:可出租面積與樓面總面積之比。開發中專案:由兩部分組成：1.正在開發中的建物，即在建或正在以A級辦公大樓裝修的大樓。2.已獲得建築執照擬在日後興建的大樓。淨吸納量:一定時間內已去化樓地板面積的變化值，可正可負。新供給量:已進入市場且可立即使用的A級辦公大樓面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即大樓已取得使用執照，且可以使用，或只缺少裝修。預租售:竣工前已經租出或售出的開發專案。最優租金:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最高租金。（特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為准，不包括特定市場的非一般約定）租金:除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。最優物業回報率:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最好（即最低）收益率。（特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。）一般市場回報率:年租賃總額與物業資本價值之比。存量:商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空臵面積的總量。去化面積:已被使用的樓面面積，包括下列幾項：1.出售/出租給使用者的辦公室2.預售/預租給使用者的開發專案3.自用業主購買所有權或長期租用地權（特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。）空臵面積:即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售（無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空臵）。 台北2014年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: