Property Times

受惠於金融活動的回穩，上環/中環/金鐘面積較小的寫字樓面積受到金融機構吸納，加上受到銅鑼灣即將重建的新寧廣場的租戶的搬遷需求刺激，本季全港總體淨吸納量達114,296平方呎。 2013年7月15日 目錄經濟概覽2寫字樓市場3商鋪市場5住宅市場6投資市場7定義8 5月份零售總額維持強勁增長，按年增長12.8%，達到406億港元（52億美元）。儘管高端奢侈品零售销量的增長有所放缓，5月份珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨數量仍上升35.6%。因此，零售商，特別是中檔時裝和珠寶行業的零售商的租賃需求仍然殷切。 受政府冷卻樓市措施影響，住宅價格自2月份起開始回落，但在6月份已轉趨穩定，DTZ整體住宅價格指數按季下降2.6%。由於市場氣氛疲弱，樓宇及土地買賣合約從第一季的25,338宗下降至本季的14,837宗。 超過港幣一億元的大額交易宗數從2013年第1季的104宗大跌75.5%至2013年第2季的26宗，而交易涉及金額則從2013年第1季的322.55億港元（41.35億美元）按季下跌75.6％至78.50億港元（10.06億美元）。由於新政策大幅提高交易成本，商用物業跌幅尤為明顯，但豪宅由於較受用家需求主導，交易相對比較穩定。 作者 黃志軒DTZ戴德梁行研究部+852 2250 8815kelvin.ch.wong@dtz.com 聯繫方式Andrew Ness北亞區研究部主管+ 852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 香港2013年第二季度 表1 經濟概覽 2013年第1季本地實際生產總值增長按年增長達2.8%，與上季度持平（表1）。增長主要受私人消費開支及金融行業活動的增長支持，而金融及保險業的淨產值在2013年第1季按年實質上升4.5%，較上季的1.1%的按年實質增長為高。 2013年5月整體出口額按年輕微下跌1%至2,915億（表1），而5月對中國大陸的出口額則只按年增長0.7%，較4月的15.7%大幅放緩。 第2季度通脹輕微放緩。2013年5月份綜合消費物價指數的增長3.9%，較2012年11月份的4.4%為低（表1）。 按季度調整失業率從2月至4月的3.5%下降至3月至5月的3.4%（表1），反映整體雇主對招聘維持樂觀。 受強勁就業數字及資產價值上升帶動，私人消費開支維持較高增長。2013年第1季，私人消費開支按年實質增長7.0%，較2012年第4季度4.1%的按年實際增長為高（表1）。 來自內地的訪港旅客增長繼續支持整體訪港旅客的增長。2013年5月，訪港旅客人數按年增長13.8%至414萬人次。另一方面，5月的零售總額按年增長12.8%，達到405.99億港元（52.05億美元）（表1）。 香港2013年第二季度 寫字樓市場 本季度，寫字樓市場維持平穩。本季全港整體淨吸納量達114,296平方呎，整體租金自上季停止下跌，本季亦按季溫和上升了0.31%至61.7港元（7.9美元）/平方呎/月（表2及圖2）。 受到環球金融行業活動復甦所支持，在金融和房地產行業密集的上環/中環/金鐘中心金融區，本季度明顯較多小面積的寫字樓樓面受到金融機構吸納。因此，本季區內的淨吸納量達119,962平方呎，連續第二季轉為正數，結束了自2011年第4季以來長期錄得負淨吸納量的趨勢。然而區內租金則輕微按季下跌了0.2%至104港元（13.5美元）/平方呎/月（表2，圖2）。 在灣仔/銅鑼灣，即將重建的新寧廣場的租戶的搬遷需求繼續刺激區內租賃需求。僅舉一例，雅虎將搬到同區的嘉蘭中心（32,000平方呎）。希慎廣場和軒尼詩道28號的租賃活動同樣活躍：在本季麥肯廣告租用希慎廣場22,000平方呎樓面；蘋果電腦和澳洲國民銀行也分別各自租用了希慎廣場一層的樓面（16,000平方呎）。因此，本區的淨吸納量達129,392平方呎，成為本季度淨吸納量最高的分區；空臵率亦同時下降至3.94%（表2）。 在港島東，由於可供出租面積有限，租賃活動淡靜。本季淨吸納量只有負41,519平方呎，因此空臵率輕微上升至2.02%，但仍為各分區中最低。 本季九龍區的租賃活動相對不算活躍。尖沙咀的淨吸納量為負34,499平方呎，空臵率則上升至3.99%。在九龍東，由於年前新落成的俊匯中心的可供出租面積有所增加，本季區內空臵率上升至5.93%，但租金則按季明顯上升4.4%至32.9港元（4.2美元）/平方呎/月（表2，圖2）。 圖3 展望將來，由於金融行業的市場環境已有所改善，加上有限的新增甲級寫字樓供應（2013年下半年為101萬平方呎，2014年為89萬平方呎，當中大部份已售出或被預租）（圖3），預期整體寫字樓市場的租金將穩定上升。 香港2013年第二季度 香港2013年第二季度 商鋪市場 圖4 本季度訪港旅客人數仍然維持高增長。2013年5月，訪港旅客人數按年增長13.8%至4,142,301人次。來自內地的旅客佔訪港旅客總數維持於74%的高比例。另一方面，5月份的零售總額按年增長2.8%，達到406億港元（52億美元）（圖4）。 儘管高端奢侈品零售销量的增長有所放缓，中高檔物品銷售增長仍然強勁。事實上，5月份珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨數量增長為各類零售產品中最高，零售量按年增長35.6%，其次為百貨公司貨品，零售量上升24.5%。 零售商，特別是中檔時裝和珠寶行業的零售商的租賃需求仍然殷切。例如，本地珠寶商周大福以每月港幣190萬租用銅鑼灣金百利商場地下1,686平方呎的舖位。另外本地大型百貨公司先施以每月港幣200萬租用波斯富街108-120號部份地下和一至二樓全層。雖然香港島的租金按季下跌3.9%，但按年則有7.3%的增長，為三區中最高。 展望將來，遊客增長有望繼續目前的趨勢，並支撐本地的零售銷售。因此，租金增長有望延續現時趨勢。 香港2013年第二季度 圖6 住宅市場 受政府2月推出的新一輪樓市降溫措施影響，加上3月主要銀行調高按揭息率，住宅市場整體表現低迷。同時，自4月29日一手住宅物業銷售條例實施後，部份發展商暫緩推出一手住宅項目，導致暫時一手住宅供應減少，間接使住宅成交量更低。因此，樓宇及土地買賣合約（包括分層物業）從第1季的25,338宗下跌至第2季的14,837宗（圖6）。 整體市場氣氛轉弱，住宅價格已從最高峰的2月份至5月份期間回落了3.8%。但樓價自6月開始回穩，因此DTZ整體住宅價格指數按季只下跌了2.4%（3月-6月)，按年則升了8.3%，主要由於2012年下半年住宅價格明顯上升。 由於價錢較低的住宅物業受到額外印花稅措施的影響較小，再加上近期一批居屋白表申請者開始免補地價購臵二手居屋單位，本季價錢較低的普通住宅市場無論價錢或成交量都顯示出較強的勢頭。因此，戴德梁行普通住宅價格指數按季只下跌了2.3%，按年則上升了13.3%，明顯高於整體市場（圖7，表4）。豪宅價格指數按季錄得相近的2.5%跌幅，按年則只上升了2.3%（圖7，表4）。成交量方面，300萬港元以下住宅買賣佔所有住宅交投量的比重，在3月時只佔26%，但此一比重在6月增加至接近36%，反映細價樓的成交量上升。 展望未來，良好的經濟基調仍然會為樓宇需求和樓價提供有力的支持。短期而言，買家對細價樓的興趣會較濃，支撐樓市成交。然而，由於香港為開放性市場，會受到外圍因素影響，其中尤以美國加息步伐和中國大陸的經濟表現對本港樓市影響最明顯。近期中國大陸的流動性緊張不僅可能影響香港利率的走勢，更重要的是這可能也會影響香港的實體經濟表現。未來幾月，由於買家擔心利率上升和政府樓市降溫措施影響，我們預期住宅成交量將保持在目前的低水平，下半年價格則預期再下跌約5%。 表4 香港2013年第二季度 投資市場 表5 第2季度的物業投資市場成交宗數大減，單一成交金額逾1億港元的大額交易，由第1季度的104宗跌至第2季的26宗，按季下跌75.5%。交易涉及金額則由第1季度的322.55億港元（41.35億美元）跌至第2季的78.50億港元（10.06億美元），按季下跌75.6%。（表5，表6）。 商用物業方面，200萬元以上的物業買賣須付雙倍印花稅的措施推出後，商用物業的成交量自3月起已經轉靜。寫字樓買賣金額從2013年第1季的154.7億港元（19.8億美元）明顯下跌83.8%至2013年第2季的25.73億港元（3.3億美元）。買賣宗數則從2013年第1季度的28宗大跌82.1%至2013年第2季度的5宗（表5和6）。 商鋪買賣金額跌幅更明顯，按季下降了88.9%至82.6億港元（1.06億美元），買賣宗數從2013年第1季度的40宗大跌90%至2013年第2季度的4宗（表5和6）。2月新措施後以往投資者買入零售物業分拆出租或出售的活動完全停頓。 表6 儘管工業物業買賣宗數按季大跌72.6%至3宗，但由於本季有2宗全棟工廈成交（表7），買賣金額只季下跌43%至17.61億港元（2.26億美元）（表5和6）。 然而，由於用家佔的比例較高，豪宅買賣市場成交可算是本季大額物業投資中較為穩定的一環，成交宗數跟第1季相若，從14宗微跌21.4%至11宗，成交額則下跌26.9%至19.89億港元。（2.6億美元）（表5和6）。 香港2013年第二季度 定義 香港2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究報告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 報告從租戶角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 關於特定地區和問題的主題性，時事性房地產市場報告 Insight Net Debt Funding Gap - June 2013China Insight - The Healthcare Sector April 2013Insight City of London occupier demand April 2013European Sustainability Guide–April 2013Great Wall of Money–March 2013European Retail Guide - Shopping Centres–March 2013China Property Market Sentiment Survey - January 2013India Special Economic Zones - December 2012Singapore Executive Condominiums - December 2012UK Secondary market pricing - December 2012Singapore office demand - December 2012China Ecommerce & Logistics - November 2012 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Sea January 2013The TMT Sector - October 2012The European Insurance Sector - June 2012 Property Times 報告從業主角度定期更新租賃市場信息，包括評