Property Times

2013年第2季度，南京市甲级写字楼的租金每天每平方米3.91元（0.64美元）(图一）,环比微升0.22%，同比降幅虽较上季度略微收窄但仍录得2.84%的负增长。本季度空置率为8.11%，环比下降1.75%，同比下降2.91%。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6 本季度中心商圈没有新增的中高端商业物业开业。南京中心商圈的主要商业物业平均首层租金达到每天每平方米33.66元人民币（5.47美元）季度增幅0.56%，年度增幅4.31%。平均出租率增长到92.82%，季度增幅0.65%。 总体上本季度南京工业物业平均租金达到每月每平方米26.5元(4.3美元)。 作者 程晓DTZ戴德梁行研究部steven.x.cheng@dtz.com 本季度高端非服务式公寓和高端别墅市场分别迎来了176,732平方米和5,539平方米的新增供应。高端非服务式公寓价格上涨到每平方米26,212元人民币（4,262美元），季度涨幅3.69%。高端别墅的价格上涨到每平方米23,486元人民币（3,816美元），季度涨幅0.21%。 张睿DTZ戴德梁行研究部ray.r.zhang@dtz.com 图一 王钢DTZ戴德梁行研究部paul.g.wang@dtz.com 联系方式Shaun Brodie华东区研究部主管shaun.brodie@dtz.com 聂安达北亚区研究部主管andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 南京2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，南京全市地区生产总值1,639.65亿元（266.61亿美元），比上年同期增长11.0%。 2013年1至4月，南京固定资产投资总额同比增长10.7%，达1,593.96亿元（259.18亿美元）（表一）。 2013年第1季度，南京市城镇居民人均可支配收入为11,966元（1,945.7美元），同比增长9.3%（表一）。 2013年1至4月，全市实现规模以上工业总产值为4029.82亿元（655.26亿美元），同比增长12.5%（表一）。 2013年第1季度，南京市居民消费价格指数为101.4，同比增加1.4%（表一）。 南京2013年第二季度 写字楼市场 表二 第2季度南京甲级写字楼市场仍维持原状并无新增供应进入市场。整体甲级写字楼存量维持在1,202,187平方米（表二）。由于秦淮与玄武净吸纳量的回暖，整体写字楼租赁情况较第一季度有明显改善，净吸纳量上升至21,093平方米。从同比的趋势来看，吸纳能力也高于去年同期的18,554平方米。全市范围内的空置率达到8.11%，较第1季度下降1.75%。如按照现有可租赁面积计算，二季度南京写字楼平均净吸纳时间为1.33年，较一季度的1.38年和去年同期的1.54年都有所下降（图三）。 第2季度南京甲级写字楼租金价格继续保持稳定，环比微升0.22%（表二）。同比增速较一季度虽有所好转但仍然出现了2.84%的负增长，意味着南京写字楼市场或许已经进入了一个持续低增长期。从供求关系来看，我们预计今年整体租金价格将继续维稳。短期内由于一些地标性项目的入市，不排除租金在下半年会出现环比小幅上涨的可能性。但从中长期来看，我们预估写字楼未来新增供应将在2015 01估写字6年达到高峰，届时对租金增长的预期会起到限制作用，所以未来租金增幅出现停滞的可能性将增大。（图二）。 图二 就空置率而言，由于净吸纳量的改善第2季度总体空置率下降了1.75%达到8.11%。下半年的新增供应如能平稳入市预计将会在短期内逐步拉高南京整体空置率。而大量未来供应可能会在2015-2016年达到高峰，中长期估计整体写字楼空置率会持续上升。 本季度南京甲级写字楼市场平均回报率达到6.15%，环比下调23个基准点。资本价值持续上升，环比增长3.99%。从同比来看，回报率已连续第四个季度出现下降而资本价值增幅仍然保持向上的态势。回报率和资本价值的变动表明投资者对于南京写字楼市场预期仍保持乐观。自2007年一季度起计算，南京商办用地价格以每季度2.0%速度上涨，按年增长8.0%。 我们预计2013年南京甲级写字楼市场整体表现稳定，租金增长估计在0-2%。未来下半年新增供应的入市将逐步推高写字楼市场空置率在10%左右水平浮动。预计写字楼市场回报率将会继续缓慢下探并在6.0-6.5%区间浮动而资本价值将会维持上升态势，增幅在5-7%之间。 南京2013年第二季度 商铺市场 表三 中国的消费者信心指数在4月达到103.7，连续8个月保持在100以上。这体现了目前国内相对积极的消费心态。1月到4月间，南京的社会消费品零售总额同比增长了13.8%。 在新街口商圈，新百完成了顶层的餐饮区域的装修。德基广场和凯润金城的出租情况有所改善。在夫子庙商圈，水平方的主体部分已完成，计划在今年年底开业。在建康路的另一边，茂业天地正在进行地面作业。在茂业天地和中山乐都汇项目完成后，大夫子庙商圈将最终形成。到2015年，在夫子庙商圈将拥有大约300,000平方米的商业物业存量，这将是届时新街口商圈商业物业总量的一半左右。 香港莎莎在6月早期宣布其南京的首家店面将选址在南京虹悦城。新店将在6月中期开业，面积160平方米。瑞士著名制表品牌爱彼本季度在德基广场开出其南京首家店面。在东方商厦，吉普在4楼开出了其在南京的首家男女装综合体旗舰店。 在中心商圈本季度没有新增中高端商业物业供应。平均的中心商圈主要商业物业租金为每天每平方米33.66元人民币（5.47美元）（图四），环比上涨0.56%，同比上涨4.31%。出租率提升到92.82%，环比上升0.65%（图五）。出租率的上升主要来源于新街口商圈。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 随着南京城市的扩张，我们注意到在城市的新区开始出现新的商业中心，以河西和江宁为代表。在江宁，同曦国际广场和万达广场计划于年底开业，而在河西，到2016年将有超过600,000平方米的新增中高端商业供应市场。随着越来越多的国际品牌进入南京市场和市区商业物业的提档升级，我们预计南京的商业物业租金在未来保持上涨，出租率则会有小幅波动。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 南京2013年第二季度 表五 工业市场 南京统计局的最新资料显示，今年第1季度南京规模以上的工业总产值达到2988.0亿元（486.0亿美元），同比增长13.8%。 根据中国指数研究院的统计，本季度（截至到2013年6月8日）南京共出让了22块工业用地，平均楼面地价达到每平米286.0元（46.5美元），环比增长幅度达到24.9%（图六）。 总体上本季度南京工业物业平均租金达到每月每平方米26.5元（4.3美元）。优质仓库的平均租金环比增长4.5%至每月每平方米23.0元（3.7美元），同时厂房的平均租金达到每月每平方米20.5元（3.3美元），环比增长了5.1%；然而研发办公楼的租金保持不变，稳定在每月每平方米36.0元（5.9美元）（图七）。本季度在一些工业园区显现出对厂房的强劲租赁需求。 在物流仓储板块，南京优质仓库的总存量已达到24万平方米。从地理分布来看，江宁区的仓库的平均租金达到每月每平方米23.9元（3.9美元），略高于浦口区的平均租金21.4元（3.5美元）。总体上本季度南京优质仓库的空置率达到15.8%。 可租赁面积达到95,545平方米的普洛斯江宁物流园二期项目已经动工，预计可在今年第四季度完工并推出市场。而另一家外资开发商盖世理也正在江宁高新技术产业园启动仓储项目的开发。在冷链物流领域，太古冷链在龙潭物流基地取得了一块76,000平方米的土地，将用作冷库建设，以弥补南京高端冷库供应的缺失。以上迹象表明外资物流开发商继续对南京的物流市场前景保持乐观。 图七 表六 南京2013年第二季度 住宅市场 表六 根据中国指数研究院的样本统计，5月份南京平均商品房价格达到每平方米12,517元人民币，环比上涨1.03%，同比上涨8.82%。相比3月和4月份，增长速度有所放缓。 南京二手房交易量从3月高峰时的1,347,469平方米回落到4月份的995,324平方米和5月份的892,540平方米。一手房市场也趋势相同，交易量从3月高峰时的928,488平方米回落到4月份的899,894平方米和5月份的767,941平方米。 在高端市场上，由于之前交易量的猛增和价格的增加，本季度有许多项目开盘，比如雍华府。在鼓楼，建邺和秦淮区，176,732平方米的高端公寓推向市场。在江宁区，5,539平方米的高端别墅推向市场。 本季度高端非服务式公寓的价格上涨到人民币每平方米26,212元（4,262美元），环比上升3.69%，很大程度是由于中心城区的新开项目拉高了平均价格。而高端别墅的价格达到人民币每平方米23,486元（3,816美元），环比上升0.21%。 在租赁市场上，高端非服务式公寓的价格环比上升0.46%，达到每月每平方米人民币51.9元（8.44美元）。高端别墅的平均租金达到每月每平方米人民币55.2元（8.98美元），环比上升1.06%。 南京高端的非服务式公寓平均价格分布模式和上季度相比没有变化，玄武区居首，鼓楼区其次（图九）。 由于交易量巨大，价格上涨，并考虑5月份高达0.88的销供比，可以看出南京住宅市场上的硬性需求十分强劲。然而，考虑到近期大量的新增供应，而交易量正在回落，我们认为高端市场在未来短期内价格增速将会放缓。 南京2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 南京2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月C