Property Times

2013年第2季度，青岛甲级写字楼租赁市场较第1季度明显活跃，加上新入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环比上升61.19%至20,193.62平方米，市场整体空臵率下降至27.77 %。在租金方面，商务氛围浓厚的区域租金保持稳中有升，市南CBD的租金环比上涨0.56%至每月每平方米114.59元(18.63美元)，而商务氛围薄弱的区域业主多数会采取优惠措施来吸引租户进驻，市北CBD的租金环比下降13.86 %至每月每平方米85.28元(13.87美元)。 2013年7月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 经济增速的放缓虽然一定程度上抑制了居民的消费意愿，但由于各商家加大促销力度，本季度商用物业市场整体保持平稳。延续上季度态势，快时尚、超市、餐饮品牌依然保持迅猛的扩张态势，在项目品牌调整及招商中表现活跃。随着高品质物业的入市，一方面可促进核心优质商圈和新兴商圈的市场氛围进一步成熟，但项目间的激烈竞争将可能导致业主议价能力下降、全市租金增幅放缓，并使物业表现出现进一步分化。 作者张苗苗DTZ戴德梁行研究部+86532 8575 8000–853Amy.mm.zhang@dtz.com 自去年下半年以来住宅市场逐步回暖，住宅存量消化速度加快，开发商信心增加。4月至5月全市一手住宅成交面积为186.67万平方米，与上季度前两个月相比增加35.84%，同比则增加78.60%。不少项目取消了原有的优惠活动甚至有部分项目借机涨价，2013年前5个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米7,897.99元(1,284.23美元)，同比增加5.95%。 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 青岛2013年第二季度 表一 经济概览 2013年第1季度，青岛市全市经济运行总体稳健，全市生产总值达到1,571.13亿元(255.47亿美元)，同比增长9.10%。其中，第三产业增加值同比增长8%至743.20亿元(120.85亿美元)，占GDP的比重为47.30%，比重较去年同期增加0.4个百分点(表一)。 人均可支配收入持续增长，2012年第1季度达到9,078.40元(1,476.16美元)，同比增长10%(表一)。 2013年前四个月青岛市实际利用外资额达到15.93亿美元，同比增长23.70%(表一)。 2013年第1季度青岛市固定资产投资额同比增长20%至578.20亿元(94.02亿美元) (表一)。 2013年前四个月青岛市居民消费价格水平同比上涨2.5%。其中衣着类价格较2去年同期上涨了5.7%，是推动居民消费价格上涨的主要因素(表一)。 青岛2013年第二季度 表二 写字楼市场 继上年末中海大厦交付之后，市北CBD本季度又迎来了一栋新的写字楼入市，为市场带来了22,791平方米的办公面积，至此全市甲级写字楼存量达到724,768平方米(表二)。 2013年第2季度，青岛甲级写字楼租赁市场较第1季度明显活跃，加上新入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环比上升61.19 %至20,193.62平方米。由于本季度有新的供应的影响加上市南CBD部分项目租户租约到期，业主提高租金报价，本季度退租现象较上个季度明显，全市甲级写字楼整体空臵率为27.77%(表二)。 图二 除少量的新增租赁需求外，本季度甲级写字楼的租赁需求的主要来源仍是存量需求的转移，特别是对于交通、环境要求较高但承租力又不太强的中小企业，随着崂山CBD商务氛围的逐步成熟，逐步由市南CBD的老楼搬迁至此。从租户来源看，外资企业对成本仍控制仍比较谨慎，新增需求有限，内资租户仍然是本季度甲级写字楼的吸纳主力。 在租金方面，由于本地经济的逐步回暖，市场整体活跃度较去年有大幅度提升，但各个区域表现却有所差异：市南CBD由于良好的商业氛围，其租户承租能力较强，随着对经济前景预测的改善，业主对于租金的期待有所提高，但由于未来供应的加大，多数甲级写字楼业主仍将采取相对保守的策略，本季度市南CBD的租金仅环比上涨0.56%至每月每平方米114.59元(18.63美元)；崂山CBD引进了大量的银行和企业总部，商务氛围会逐步成熟，加上自身优越的环境及充足的停车位，租金一改以往的不温不火开始稳步上升，本季度崂山CBD的租金环比上涨0.62%至每月每平方米86.74元(14.10美元)；市北CBD商务氛围薄弱，目前业主多数会采取优惠措施来吸引租户进驻，且新入市写字楼租金报价远远低于市场水平，租金环比下降13.86%至每月每平方米85.28元(13.87美元)(表二）。 图三 未来几个月，青岛甲级写字楼市场仍有约10万平方米的新增供应，写字楼市场在新供应的刺激下有望在下半年逐渐活跃起来，租赁需求会有所增加，但考虑到写字楼供应放量水平将远远大于经济环境下需求增长的幅度，未来甲级写字楼租金上涨幅度趋缓。 青岛2013年第二季度 图四 商铺市场 2013年第1季度青岛市全市社会消费品零售总额同比增长12.50%至685.50亿元(111.46亿美元)，增幅较去年下降2.8个百分点(图四)。经济增速的放缓虽然一定程度上抑制了居民的消费意愿，但商场为了吸引消费者，都加大了营销力度，纷纷在节假日推出各种促销活动，青岛消费市场仍显现出旺盛的态势。 消费市场的持续向好继续支撑商铺市场平稳发展，但由于购物中心的不断涌现以及电商的冲击，竞争不断加剧。为在激烈的竞争中求得生存，部分百货类存量项目开始新一轮品牌调整及硬件设施升级。 尽管零售商扩张的步伐有所放缓，但由于购物中心的快速扩张及传统百货的转型及品牌升级，仍带动了相关业态的快速发展，快时尚、年轻时尚品牌、餐饮、便利店等业态仍显示出对青岛市场的信心，纷纷在本季度布局新店。UNIQLO在伟东乐客城租下逾1,100平方米的营业面积；Gap在百丽广场布局新店；欧洲时装品牌Bestseller集团旗下only、veromoda、selected在CBD万达营业面积都有所扩大；当地知名中端餐饮品牌粥全粥到计划在浮山后商圈开设一家1,000平方米以上的新店；截止到5月底，7-11便利店已在青岛布局14家门店，永旺旗下精品商店在万邦和青岛中心开设新店。相关业态快速发展支撑核心商圈购物中心租金保持稳定上升水平。 表三 未来几个月，青岛市场将有超过10万平方米的优质项目入市，高品质物业的入市将促进核心优质商圈和新兴商圈的市场氛围进一步成熟，但项目间的激烈竞争将可能导致业主议价能力下降、全市租金增幅放缓，并使物业表现出现进一步分化。部分位于优质地段或运营更为成熟的物业有望通过品牌调整及升级实现较快租金增长，但部分竞争力较弱的项目前景可能不容乐观。 市场活动 UNIQLO租用伟东乐客城约1,100平方米。 Gap租用百丽广场约1,000平方米。 青岛2013年第二季度 住宅市场 表四 自去年下半年以来，住宅市场逐步回暖，住宅存量消化速度加快，开发商信心增加，推盘速度加快，本季度住宅新增供应与上季度相比明显增加。2013年第2季度前两个月，全市住宅批准预售面积为141.71万平方米，环比增加76.19 %，和去年同期相比则大幅增加251.51%。从供应的区域来看,城阳区和胶州市为全市供应主力，约占全市总供应面积的54.04 %(表四)。 图五 截止到2013年5月，中国主要的100城市平均住宅价格已连续上涨了12个月。住宅市场持续回暖，购房者观望情绪减弱，需求不断得以释放。本季度住宅销售面积较上个季度继续上升，4月至5月全市一手住宅成交面积为186.67万平方米，与上季度前两个月相比增加35.84%，同比则增加78.60%。其中，中小户型的普通住宅需求仍然是市场需求的主流，60-120m2的中小户型成交面积约占总成交面积的71.25%。 持续高位的成交量促使开发商对住宅市场信心十足，不少项目取消了原有的优惠活动甚至有部分项目借机涨价。2013年前5个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米7,897.99元(1,284.23美元)，同比增加5.95%(图六)。 二手房项目特别是那些生活配套完善和社区成熟的项目受到热捧，4月至5月全市二手住宅成交面积为92.84万平方米，与上季度前两个月相比增加51.63%。二手住宅价格方面，之前备注关注的“新国五条”二手房交易将严格按照转让所得的20%征个人所得税也并未落地实施，在市场持续回暖的前提下，业主心态逐步趋于乐观，议价空间减少，二手住宅价格保持了一种稳中有升的势头。 虽然近期青岛住宅市场成交量和售价有所增长，但鉴于短期内政策调控未有松动迹象，预测下半年青岛住宅推盘量及成交量会维持在一个较为稳定的水平。 青岛2013年第二季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 青岛2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy Costs OfficesObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAOffice Occupier Review Asia PacificOffice Occupier Review EuropeMotorways of the Seas–2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector - 2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、