Property Times

2013年7月11日 內容經濟概覽2辦公市場3零售市場4工業市場5投資市場6 本季A級辦公大樓租金除敦北民生區及敦南區微幅下降0.45%及0.85%以外,其餘地區均持平。全市平均租金較上季微幅下跌0.44%，至每坪每月2,290元(78.5美元) 本季內湖科技園區各區空臵率漲跌互見，多數為區內廠商搬遷異動所致，西湖段及舊宗段分別下降至4.3%及27.0%，文德段則微幅上調至13.2%。租金部分西湖段、舊宗段因廠辦空間持續去化，相較上季租金微幅上漲,分別約1,200元(40.5美元)及900元(30.5美元),文德段租金則持平約990元(33.6美元) (圖五)。 作者薛惠珍台北研究部主管+8862 8788 3288wendy.hj.hsueh@dtz.com 圖一 聯絡方式 聶安達北亞區研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 台北2013年第二季度 表一 經濟概覽 根據行政院主計處統計, 2013年第一季度國內生產總值為36,377億元（1,231億美元）,較去年同期增長1.67%（表一）;預測2013全年GDP成長率則由之前預測之3.59%下修至2.40%。 2013年4月出口總值較上月減少8.00%,總計為7,468.5億元(253億美元)，較去年同期減少0.70%；分析今年1至4月出口表現，礦產品、電子產品呈穩定成長，但資訊與通信產品表現疲弱，其中以手機出口減少最多，導致整體出口下滑；進口總值則較去年同期減少7.10%（表一）。 2013年4月失業率為4.07%與去年同期比較下降0.03百分點（表一）。失業人數較上月減少1萬1千人，其中因對原有工作不滿意人數減少最多。 2013年5月消費物價指數為102.24，較去年同期上升0.74%，較上月漲0.19%；其中蔬果因天候不穩影響，漲幅最顯著，惟逢母親節檔期，衣著類及雜項類折扣促銷及油料費下跌，抵銷部分漲幅（表一）。 根據行政院經濟建設委員會所公布之景氣對策信號,2013年4月份景氣對策信號仍維持前月之黃藍燈。其中生產面、貿易面表現仍欠理想，顯示國內景氣復甦仍面臨不確定因素，因此復甦步調較預期緩慢。 4月份台灣建物買賣移轉登記數量為31,966戶，較上月增加8.08%、較去年同期增加12.09%。分析本年度1至4月台灣建物買賣移轉登記數量，除2月份因農曆新年假期大幅減少至18,340戶外，其餘皆較呈穩定增長，並高於去年同期水準，顯示房市交易回溫，買氣穩定。其中台北市與新北市的建物買賣移轉登記數量在4月皆上揚，分別較上月增加5.28%與9.20%。 台北2013年第二季度 表二 辦公市場 本季A級辦公大樓租金除敦北民生區及敦南區微幅下降0.45%及0.85%以外,其餘地區均持平。全市平均租金較上季微幅下跌0.44%，至每坪每月2,290元(78.5美元)(表二)。 全市整體空臵率為8.7%，較上季減少0.5個百分點，本季A級辦公大樓去化面積約3,040坪,主要去化面積仍以信義區為主,其他各區租賃活動並不活躍,顯示市場需求力道不足,租金也一直處於持平局面。信義計畫區持續吸引外商企業進駐,致該區空臵率下降0.8個百分點;其餘地區僅微幅下降(表二)。 2013年下半年另有A級辦公大樓新供給為宏盛宏泰捷四聯開大樓約10,350坪，由於台北市上半年新供給仍有大量空臵面積仍未去化,其他區域辦公室仍處於持平狀態(圖三)。 預計今年下半年整體租賃表現會趨於淡靜;信義計畫區辦公大樓租賃將維持審慎穩定,但其他區域租金仍處於持平狀態。 市場活動 美國環球產物保險承租遠雄國際中心約340坪。瀚亞投資承租華新信義大樓約690坪。台灣愛生雅承租萬國商業大樓約200坪。太一旅行社承租新光人壽中山大樓約100坪。艾奕康工程顧問承租遠新光人壽曼哈頓世貿大樓約340坪。 台北2013年第二季度 圖四 零售市場 累計至2013四月綜合商品零售業營業額為3,350億元(114.77億美元)，較去年同期增加0.6%，由於網路及電視購物等非傳統定點式購物逐漸普及,使其他綜合商品零售業項目於本季成長4.7%最多，其次為便利商店業較去年同期成長1.5%次之,其餘百貨公司業、超級市場業及零售式量販業皆呈現負成長趨勢;顯示民間消費意願趨於保守,亦造成整體零售業成長力道不足(圖四)。 本季台北市主要商圈沿街店面空臵率皆呈現下滑,原先空臵店面逐漸去化，但考量租金成本,本季去化店面多以小面積為主;面積較大的店面去化時間較慢主要係因屋主未有調降租金之考量,現況多以短期出租為主(表三)。 表三 根據觀光局統計資料顯示，累計1-5月來台旅客總計254.99萬人次,較2012年同期成長7.61%，其中大陸遊客來台人數較2012年同期增加17.12%,占全體旅遊人數38.38%為最;近期因業務需求來台人數亦呈現正成長,累計至5月成長率為2.65%,其中以中國大陸為最,成長14.38%;顯示兩岸業務交流日趨頻繁,可望創造新的商機;與內需消費市場呈現截然不同的局面,觀光財帶動零售消費,也是目前精華商圈店面租金維持高檔的支撐。 市場活動 時尚耳機體驗店「Stereo M音樂聽堂」進駐西門町,承租面積約26坪。法式浪漫品牌「Les Nereides」進駐南京中山商圈,承租47坪店面。 表四 台北2013年第二季度 表五 工業市場 本季內湖科技園區各區空臵率漲跌互見，多數為區內廠商搬遷異動所致，西湖段及舊宗段分別下降至4.3%及27.0%，文德段則微幅上調至13.2%。 租金部分西湖段、舊宗段因廠辦空間持續去化，相較上季租金微幅上漲,分別約1,200元(40.5美元)及900元(30.5美元),文德段租金則持平約990元(33.6美元) (圖五)。 本季持續受金管會對壽險公司投資不動產限縮管制，內湖科技園區僅麗寶建設透過台灣金服拍賣，以NT$19.16億元取得總面積約7,234坪之雅新總部大樓,投資市場清淡，廠辦市場潛在需求者以自用為主，售價呈現持平。西湖段、文德段及舊宗段每坪分別約47-53萬元(1.6-1.8萬美元)、37-42萬元(1.3-1.4萬美元)及33-37萬元(1.1-1.3萬美元) (圖六)。 本季內湖科技園區新增兩棟廠辦大樓，分別是位於舊宗段的陣屋大樓及創富企業總部，新供給面積約2,500坪。 由於西湖段廠辦空間持續去化，部分大樓租金已微幅上漲且售價持穩，預計西湖段不論是買賣或租賃市場整體表現應較本季為佳，其他兩區市場則維持現況。 市場活動 圖六 遠見精密承租里昂科技中心約130坪。秦興/啟興針織成衣承租凱旋科技大樓約200坪。普達系統承租金矽谷15約克國際中心約400坪 台北2013年第二季度 表六 投資市場 本季因金管會對壽險業投資不動產之禁令尚未解除，雖附條件允許投資，但最低投資報酬率仍未定案，因此壽險業即便面臨符合投資報酬率之標的，仍持觀望心態而未出手，因此2013年第二季不動產買賣金額較上季大幅下滑，總交易金額(不含土地)跌至89.42億元(3.03億美元)，主要買家以購臵自用廠辦及工業地產企業為主；若以金額計之，大宗交易以廠辦佔比最高，約佔總成交金額的48.80%(表六、七、八)。 本季最大宗兩筆交易為廠辦，其中麗寶建設以19.16億元購入位於內湖舊宗段廠辦大樓，土地面積1,685坪，建物面積7,234坪。另外新漢電腦以13.02億元取得位於新北市中和區之元隆捷運雙星大樓9至15樓及80個車位為自用，換算每坪建坪單價為28.95萬、車位價格為130萬/個。 表七 福竑企業以12億元取得位於民權東路六段之富信大飯店，土地面積266.38坪、建物面積2,672.99坪，拆算樓上均價約60.90萬元/坪。 相較於商用不動產市場，本季地上權成交總額隨政府政策推動而攀至新高，累計成交約105億。其中最大筆交易為富邦人壽以26.08億元標下成功高中旁第三種住宅區、第三種商業區(原屬第三種住宅區)共1,093.97坪土地。另一筆指標性交易為文山區景美財訓所案，華固建設以13.88億元標下10,676.13坪土地，其中包含第三種住宅區及第三種商業區(原屬第三種住宅區、第三之一種住宅區)，本案得標人除支付地上權權利金外，尚須負擔興建財政部大樓及學員宿舍。 土地市場部分，延續上一季熱絡交易情形，本季最大宗土地交易仍位在高雄美術館特區。京城建設以總價42.71億元購入1,394.82坪特定第四種商業區土地，均價約306.2萬元/坪，創下高雄土地價格新高紀錄。 台北2013年第二季度 定義 可出租面積:可供出租且可立即使用的樓面總面積，其空間可能空臵或被佔用，且隨時可供使用。空臵率:可出租面積與樓面總面積之比。開發中專案:由兩部分組成：1.正在開發中的建物，即在建或正在以A級辦公大樓裝修的大樓。2.已獲得建築執照擬在日後興建的大樓。淨吸納量:一定時間內已去化樓地板面積的變化值，可正可負。新供給量:已進入市場且可立即使用的A級辦公大樓面積。“可立即入住”指已工程已竣工，即大樓已取得使用執照，且可以使用，或只缺少裝修。預租售:竣工前已經租出或售出的開發專案。最優租金:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最高租金。（特別注意：此處是淨租金，不包含服務費和稅費，以標準租約為准，不包括特定市場的非一般約定）租金:除特別注明外，指租賃交易總額，不包含管理費用和其它支出。最優物業回報率:品質優、規格高、地段好的典型建築/單元在簽訂良好（即可靠）租約下可達到的最好（即最低）收益率。（特別注意：此處是淨收益，由淨收入減去所有不可回收的支出後的值除以採購成本得出，不包含交易費用和稅費。）一般市場回報率:年租賃總額與物業資本價值之比。存量:商用與公用兩部分中已售出或租出面積和空臵面積的總量。去化面積:已被使用的樓面面積，包括下列幾項：1.出售/出租給使用者的辦公室2.預售/預租給使用者的開發專案3.自用業主購買所有權或長期租用地權（特別注意：此項包括轉租，但不包括續租。）空臵面積:即未被使用的樓面面積，可能已售/已租或尚未租售（無論是因為租戶暫未使用、正在裝修或業主有意空臵）。 台北2013年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 關於特定地區和問題的主題性、時事性房地產市場報告: 報告從租戶角度定期更新租賃市場信息，包括評論、圖標、市場數據和預測。 Insight Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月Insight City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月Great Wall of Money - 2013年3月European Retail Guide - Shopping Centres - 2013年3月China Property Market Sentiment Survey - 2013年`月India Special Economic Zones - 2012年12月Singapore Executive Condominiums - 2012年12月UK Secondary market pricing - 2012年12月Singapore office demand - 2012年12月China Ecommerce & Logistics - 2012年11月 Global Occupancy