Property Times

2013年10月11日 2013年第3季度，大连市甲级写字楼市场无新供应入市，租赁需求较上一季度相比明显上升，全市甲级写字楼的吸纳量环比大幅上升79.1%至15,870.4平方米，市场整体空臵率环比下降1.0个百分点至27.3%。大连市甲级写字楼市场整体租金基本保持稳定，为每月每平方米112.36元(18.24美元)，环比上一季度小幅上升3.43%（图一）。 经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 本季度，大连商业市场保持活跃的发展态势。红星美凯龙大连华南国际家居生活广场盛大开业，为华南商圈增加15万平方米购物中心面积。 2013年7月，大连市调整了住房公积金缴存基数，商品住宅市场成交量逐渐回落。本年6月至8月，大连市市内四区商品住宅成交量比今年3月至5月下降7.65%，成交约72.26万平方米。市内四区新建商品住宅平均售价比今年3月至5月上涨10.21%至每月每平方米12,012元（2,002美元）。 作者 赵岩华北区研究部主管+86 10 8519 8087Grace.y.zhao@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 25070779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 大连2013年第三季度 表一 经济概览 2013年上半年，大连市全市经济运行总体稳健，全市生产总值达到3,728.0亿元（605.19亿美元），同比增长9.30%（表一）。 上半年，大连市实现外贸进出口总额321.2亿美元（表一），与去年同期持平。 人均可支配收入持续增长，2013年上半年达到27,539元（4,470.62美元），同比增长13.4%（表一）。 上半年，大连市完成固定资产投资2,869.8亿元（465.9亿美元），同比增长22.8%，增速虽比一季度回落1.4个百分点，但与1-5月份累计持平。其中，房地产开发完成投资688.1亿元（111.7亿美元），同比增长27.8%，占全市固定资产投资比重为24.0%（表一）。 上半年，大连市消费品市场保持稳定增长趋势，居民消费物价指数为102.7，同比上涨了0.7%（表一）。 大连2013年第三季度 表二 写字楼市场 2013年第3季度，大连市甲级写字楼市场无新供应入市，保持现有存量674,317平方米（表二）。 本季度，大连市甲级写字楼租赁需求较今年第2季度相比明显上升，甲级写字楼市场净吸纳15,870.4平方米，环比第2季度增长79.1%，而与去年同期相比却下降74.1%（图三）。 本季度，在整体市场需求保持较低活跃度的情况下，大连市甲级写字楼空臵率环比上季度下降1.0个百分点至27.3%。在大连市四个主要甲级写字楼分布区域中，开发区较上季度略有上升，达到1.9%；其他区域空臵率变化不大，约1个百分点左右的下降（表二）。 本季度，在总存量保持不变的情况下，大连市甲级写字楼市场平均租金环比第2季度上涨3.4%，至每月每平方米112.36元（18.2美元）。其中开发区增幅较大，平均租金环比上季度上涨9.1%至每月每平方米73.0元（11.8美元）；其次，青泥洼桥区域在保持现有存量的情况下，可租赁面积十分有限，平均租金环比上涨6.7%至每月每平方米139.6元（22.7美元）（表二）。 图二 展望后市，预计第4季度，大连甲级写字楼市场会保持现有存量，写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。未来几年，东港商务区的写字楼潜在供应量将超过100万平方米，市场竞争加剧。 图三 大连2013年第三季度 图四 商铺市场 2013年上半年，大连商业市场保持活跃的发展态势，社会消费品零售总额稳步增长，实现1,178.5亿元（191.3亿美元），同比增加132.1亿元，增长12.6%，增速比一季度提高0.5个百分点（图四）。 2013年上半年，大连唯一一个入市的商铺是万达广场，为市场带来200,000平方米存量，该供应相当于约18%的总存量，临近万达百货、万达国际影城IMAX，华润万家超市和巨星KTV。 截至上半年，大连购物中心平均空臵率环比上升3.5个百分点，至7.6%，新供应的快速吸纳，表明上半年大连商铺市场需求保持稳定。 表三 8月8日，全国的第116家、大连的第二家连锁家居广场—红星美凯龙大连华南国际家居生活广场盛大开业，为华南商圈增加15万平方米购物中心面积，以现代家居生活MALL为主体，涵盖家具、建材、家装等，集购物、休闲、娱乐为一体的现代化五星级家居卖场。 随着零售业传统旺季的到来，预计下一季度，大连社会消费品零售总额将持续增长，强劲的内需活跃度将继续支撑优质成熟地段商铺租金的稳步上涨。 大连2013年第三季度 表四 住宅市场 2013年7月，大连市调整2013～2014年度住房公积金缴存基数，缴存基数上限为22,842元，下限执行最低月工资标准。根据国务院有关规定，调整后职工的住房公积金缴存基数最低不得低于上一年度最低工资标准、最高不得超过上一年度社会平均工资的5倍。 今年6月至8月，商品住宅市场逐渐回落，大连市市内四区商品住宅成交量比今年3月至5月下降7.65%，成交约72.26万平方米。其中，甘井子区在新项目开盘带动下，成交量环比上涨23.56%（表四）。 2013上半年度，大连住宅市场均价呈波动上升趋势，月平均价格涨幅为1.5%，新供应有限，市场需求以存量消化为主，需求稳定。今年6月至8月，市内四区新建商品住宅平均售价比今年3月至5月上涨10.21%至每平方米12,012元（2,002美元）。其中，中山区由于供应需求量较少，项目差异导致价格波动明显，涨幅最大约8.19%至每平方米19,933元（3,235.9美元）（表四）。 本季度，大连住宅租赁市场呈缓慢上升趋势，中高端住宅租金环比上季度上涨3.4%，售价环比上涨3.4%（图五）。预计后市住宅市场租金及售价将趋于稳定。 资料来源：DTZ戴德梁行研究部 大连2013年第三季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 可出租面积与楼面总面积之比。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 占用面积： 已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 空臵面积： 大连2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money - 2013年10月 Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗 舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ Research 联系方式 北亚区行政总裁张国正电话: +86 21 2208 0088电邮:edward.kc.cheung@dtz.com 全球预测分析部主管 Fergus Hicks电话:+44 (0)20 3296 2307电邮:fergus.hicks@dtz.com 策略发展顾问部赵欣电话:+86 411 8372 1955电邮: betty.x.zhao@dtz.com