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南京2013年第三季度高端住宅价格持续攀升 2013年10月11日 本季度南京甲级写字楼租金价格上涨至人民币每天每平方米3.96元（0.64美元），环比上升1.28%（图一）。由于鼓楼地区净吸纳量的改善，本季度南京甲级写字楼市场的空臵率微幅下降0.42个百分点到达7.69%。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5住宅市场6 核心商圈内优质商铺的平均租金环比增长0.46个百分比，同比增长4.15个百分比，达到人民币每天每平方米33.81元（5.49美元）。商铺出租率改善至93.29%，环比增长0.47%。 本季度南京工业物业平均租金基本和上季度持平，达到人民币每月每平方米26.7元。本季度南京优质仓库的空臵率达13.7%，比上季度下降2.1个百分点。 作者Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtz.com 高端住宅市场方面，总计62,902平方米的公寓和7,871平方米的别墅在本季度推向市场。高端非服务式公寓的价格上涨到人民币每平方米26,638元（4,324美元），环比上升1.63％。高端别墅的价格为人民币每平方米23,799元（3,863美元），环比上升1.33%。 张睿DTZ戴德梁行研究部+86 21 2208 0197ray.r.zhang@dtz.com 图一 王钢DTZ戴德梁行研究部+86 21 2208 0196paul.g.wang@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.comHans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 南京2013年第三季度 表一 经济概览 2013年第2季度，南京全市地区生产总值3,788.33亿元（614.98亿美元），比上年同期增长10.9%。 2013年1至7月，南京固定资产投资总额同比增长12.8%，达3,071.4亿元（498.60亿美元）（表一）。 2013年第2季度，南京市城镇居民人均可支配收入为21,210元（3443.2美元），同比增长9.4%（表一）。 2013年1至7月，全市实现规模以上工业总产值为7,262.25亿元（1,178.93亿美元），同比增长10.3%（表一）。 2013年7月，南京市居民消费价格指数为102.7，同比增长2.7%（表一）。 南京2013年第三季度 表二 写字楼市场 南京甲级写字楼市场连续四个季度无新增供应。目前南京总体甲级写字楼存量仍维持在1,202,187平方米（表二）。本季度总体上租赁需求比较平淡，除了鼓楼地区净吸纳量明显上升外，其他区域并无明显的大面积吸纳出现。南京本季度的净吸纳量为4,991平方米，较第2季度显著下降。新街口地区甲级写字楼可供出租面积的短缺一定程度上抑制了金融业客户的寻租需求。预计随着今年四季度德基广场二期和金陵饭店二期的入市，供应短缺的局面将得到改观。 由于鼓楼地区净吸纳量的改善，本季度南京甲级写字楼市场的空臵率微幅下降0.42个百分点到达7.69%（表二）。 本季度南京甲级写字楼租金价格上涨至人民币每天每平方3.96元（0.64美元），环比上升1.28%（表二）。本季度租金的增长或多或少抑制了一些中小企业的需求。随着四季度新街口两个地标性项目的入市，短期内我们预测平均租金将被推高。长期来看，由于未来几年大量河西项目的集中供应，租金的增长将趋于平缓（图二）。本季度南京甲级写字楼资本价值持续上升至人民币每平米23,910元（3,881美元），市场回报率达到6.05%，环比下调10个基准点。市场回报率持续下降而资本价值持续上升的态势有利于投资者对于南京写字楼市场继续保持乐观的态度。 预计由于年底的核心区域新增供应的入市，四季度南京甲级写字楼市场整体表现将得到改善。在此期间，租金增长估计在1-2%，写字楼市场空臵率短期内会上升10个百分点。预计四季度写字楼市场回报率将会稳定在6.0-6.3%之间而资本价值将会维持上升态势，同比增幅在6-8%之间。 图三 南京2013年第三季度 表三 商铺市场 中国2013年7月社会消费品零售总额的同比涨幅为13.2%，而1月至7月的社会消费品零售总额同比涨幅为12.8%。由此可见国内消费市场的活力正被释放。南京7月的社会消费品零售总额同比涨幅远高于国内的平均值，达到16.8%。 在河西，位于元通地铁站旁边的奥体苏宁广场，华新城和南京环球贸易广场正在建设。而在周边，大量住宅与写字楼项目正在开发。当这些新增供应大多被吸纳后，元通预计将在未来的5至10年内会成为一个成熟的高档商圈，拥有近400,000平方公米的商铺面积总存量。这接近了目前新街口核心商圈的总存量。 在品牌方面，H&M在德基广场底层开出其在南京的第四家分店，面积1,000平方米。此店提供女士，男士，和青年服装，饰品，内衣等各种产品。兰蔻在中国的第一家独立的旗舰店也在德基广场开幕了。在艾尚天地，Hollister开设了江苏地区的第一家旗舰店。通过引入一系列的时尚流行品牌，艾尚天地正在成为新街口商圈的时尚潮流购物胜地。 总体看来，此季度的核心商圈内并没有出现新增优质商铺供应。核心商圈内优质商铺的平均租金环比增长0.46%，同比增长4.15%，达到人民币每天每平方米33.81元（5.49美元）（图四）。商铺出租率改善至93.29%，环比增长0.47%（图五）。 南京目前市中心新街口一带，江宁和河西新区一带都有着大量的购物中心在建设中。优质零售物业的新增供应高峰预计将在2015年出现，当年供应超过500,000平方米。随着商铺设施的升级，越来越多的国际品牌进入和一系列促进消费的政策推出，我们预计南京的优质商铺租金在近期保持上涨的势头。 表四 南京2013年第三季度 表五 工业市场 本季度（截至到2013年6月8日）南京共出让了26块工业用地，平均楼面地价达到人民币每平米239.0元（38.8美元），环比下降16.4%（图六）。 总体上本季度南京工业物业平均租金基本和上季度持平，达到人民币每月每平方米26.7元（4.3美元）。其中，优质仓库的平均租金保持不变在人民币每月每平方米23.0元（3.7美元），而厂房的平均租金下调至人民币每月每平方米19.8元（3.2美元）。南京经济开发区研发办公楼租金的上涨导致南京整体研发办公楼的平均租金上浮了3.4%，达到人民币每月每平方米37.3元（6.1美元）（表五）。 图六 在物流仓储板块，本季度南京优质仓库的空臵率达13.7%，比上季度下降2.1个百分点。 普洛斯加快了在南京的物流中心布局，除了在江宁经济开发区的物流园外，目前正在龙潭和溧水开发新的仓库，总建筑面积达117,014平方米。本季度，另一家外资开发商维龙在龙潭物流基地拿下一块约80,000平方米的仓储用地，毗邻普洛斯项目。考虑到近期外资和本土物流开发商的在土地交易市场表现活跃，未来南京物流市场将很快形成多方良性竞争的格局。而龙潭物流园预计会成为开发商和投资者投资的热点区域。 表六 南京2013年第三季度 住宅市场 表七 根据中国指数研究院的数据，8月份南京商品房平均价格达到人民币每平方米13,008元，环比上涨0.22%，同比上涨11.96%。相比6月和7月份，房价增长速度有所放缓。 一手房市场的交易量先从6月的736,548平方米上升至7月的922,986平方米，后在8月降至821,630平方米。二手房市场的趋势与一手房相似，从6月的603,142平方米上升至7月的679,099平方米，后在8月降至613,014平方米。 高端市场方面，奥体新城紫薇园在河西推出62,902平方米的高端公寓。在浦口，7,871平方米的高端别墅推向市场。 本季度高端非服务式公寓的价格上涨到人民币每平方米26,638元（4,324美元），环比上升1.63％。高端别墅的价格涨到人民币每平方米23,799元（3,863美元），环比上升1.33%（表七）。 在租赁市场上，高端非服务式公寓的租金环比上升0.48％，达到人民币每月每平方米52.1元（8.46美元）。高端别墅的平均租金达到人民币每月每平方米55.3元（8.98美元），环比上升0.10％。 南京高端非服务式公寓价格分布模式和上季度相比没有变化，玄武区居首，鼓楼区其次（图九）。 南京大众住宅市场的销供比在7月达1.29。虽然在8月降至1.05，但相对而言，它仍保留在很高的水平。在高端市场，近期大量进入市场的新供应减缓了价格的上涨速度。 图九 下个季度的十八届三中全会很有可能推出房地产相关的政策和法规。这些政策和法规将会透露出下个阶段政府调控房地产市场的思路。 南京2013年第三季度 定义 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 南京2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想