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2013年10月11日 2013年第3季度共有43,000平方米的新增供应投入沈阳优质写字楼市场。净吸纳量从第2季度的2,874.5平方米上升至24,100.8平方米，空臵率从第2季度的12.63%增长至第3季度的16.18%。平均租金环比下降0.32%至167.30元（27.16美元）。 目录经济概览2写字楼市场3商业市场4住宅市场5 本季度本地商业市场表现较为活跃，共有320,000平方米的新增供应。2014年预计仍有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。 前七个月沈阳商品住宅平均售价为每平方米6,287.10元人民币（1,020.63美元），同比增长3.35%，增速趋于平缓供应面积较去年同期有所下降。 作者赵岩华北区研究部主管+86 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+ 44 20 3296 2159Hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 沈阳2013年第三季度 表一 经济概览 2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9.0%，达3,523.0亿元（271.9亿美元），增速较去年同期下降1%（表一）。 工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实现规模以上工业增加值2,062.9亿人民币（334.9亿美元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。 2013年前七个月，固定资产投资总额4,078.8亿人民币（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地产开发投1,265.4亿人民币（205.4亿美元），同比增长18.1%。 1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同比下降8.4%高于去年同期3.4%的下降。 上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9.6%至14,323.0元（2,325.2美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定，消费物价指数较去年同期回落0.3％，通胀压力得到进一步缓解。 沈阳2013年第三季度 表二 写字楼市场 2013年第3季度共有43,000平方米的新增供应投入沈阳优质写字楼市场，总存量达到460,700平方米（表二）。本季度写字楼市场吸纳量从第2季度的2,874.5平方米上升至24,100.8平方米。同时，空臵率从第2季度的12.63%增长至第3季度的16.18%。平均租金环比下降0.32%至167.30元（27.16美元）。 中汇广场B座在本季度入市，为北站区域写字楼市场带来43,000平方米的供应量,这导致空臵率从第二季度的6.04%骤升至21.86%，空臵率面临着新供给带来的挑战。本季度该区域的租金出现继两个季度连续上升后的下滑，，从第2季度的179.52元（29.19美元）下降到175.12元（28.43美元），降幅为2.45%（表二）。主要由于新推出市场的中汇广场B座对沈阳甲级写字楼市场仍持谨慎态度。此外，金融业与贸易行业在此区域表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势。 图二 中山广场－和平大街区域写字楼市场空臵率从上个季度的6.45%略降至本季度的6.03%，平均租金稳定在至113.98元（18.50美元）（表二，图二）。 五里河继续吸引医药，石油化工和食品行业入驻。存量得到快速消化，空臵率也从上季度的16.92%下降到本季度的12%（表二）。本季度五里河区域甲级写字楼租金依然以每月每平方米199.40元（32.37美元）高居全市之首。本季度租金较上季度没有变化，保持稳定趋势。 中街区域甲级写字楼租金依旧保持114.29元（18.55美元）的租金水平，较上季度没有明显波动。空臵率从上季度的39%走低至38%，然而，由于中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。 注：F表示预测数据 图三 预计未来一年甲级写字楼市场新项目将集中在2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。此前写字楼市场将进入整固期，呈现去库存趋势。 沈阳2013年第三季度 图四 商铺市场 中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%，受惠于强劲的消费者信心，沈阳2013年前两个季度的社会消费品零售总额同比增长13.0%，达到1,499.5亿元人民币（243.4亿美元）其中以珠宝类奢侈品的销售额同比增长幅度最大，为41.81%（图四）。 第3季度本地商业市场表现较为活跃，位于浑南商圈的奥体万达广场正式以满租开业，集服装，皮具，餐厅，影院和儿童体验馆等多种业态为一体，为市场带来170,000平方米的新增供应。包括万达百货，Imax影城，华润万家超市等多家主力店。奥体万达也是在沈落户的第四个万达广场。 本季度，拥有150,000平方米营业面积的沈阳金融购物中心亦投入市场，包括小南国，CGV影院，HM等多家主力店均已入驻。前期购物中心内举办了小型车展，为购物中心开业造势。 随着商业市场竞争的不断加剧，8月1日太原街新玛特（花季店）百货宣布停业，淡出太原街商圈。新玛特（花季店）经营3年，也是今年继伊势丹百货后第二个在太原街商圈关闭的大型百货。新玛特（花季店）的关闭一方面是自身经营所致，同时也与沈阳百货同质化过剩有关。 预计本年度阳光百货即将开业，将为金廊商圈带来100,000平方米的最新供应。2014年预计仍有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。 沈阳2013年第三季度 表四 住宅市场 在持续的宏观调控政策影响下，沈阳市商品住宅市场今年以来一直维持稳定发展，1-7月全市成交量较去年同期的640.10万平方米增长到729.34万平方米，与去年同期相比，增长13.94%（表四）。 供应方面，1-7月沈阳批准上市的住宅面积为750.87万平方米，同比减少了5.30%（表四）。其中东陵区仍以占总新供应量17.08%的新开盘项目位居本地所有区域的第一。 图五 尽管供应量较去年同期有所下降，但商品住宅的平均价格依然实现了小幅上涨。一到七月沈阳商品住宅平均售价为每平方米6,287.10元人民币（1,020.63美元），同比增长3.35%，增速趋于平缓（图六）。 自今年6月起，商品住宅价格出现了此前由于限购政策而导致下降后的首次增长，6月与7月分别增长至6,385元（1,036.53美元）和6,422元（1,042.53美元）,环比分别增长5.29%和0.58%，房地产商叫价态度开始转变积极。 展望未来，由于稳定的经济环境并未有明显变动迹象，预期刚性需求和改善性需求将使楼价继续稳定上升。本年度商品住宅市场将继续保持相对稳定的发展态势。 *2013年数据截止至7月资料来源: DTZ戴德梁行研究部图六 沈阳2013年第三季度 定义 可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空臵或被占用，且随时可供使用。 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。 竣工前已经租出或售出的开发项目。 租金： 年租赁总额与物业资本价值之比。 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空臵面积的总量。 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 沈阳2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗 舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等