Property Times

第3季度，西安甲级写字楼市场表现良好，市场平均空臵率下降1.41个百分点至15.77%。由于市场吸纳能力较强，市场平均租金较上月上升0.70%，达到每月每平方米116.84元(18.97美元)。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 本季度，位于钟楼商圈的珠江时代广场开业，为市场带来80,000平方米的新增供应；另外，同一商圈的大商新玛特宣布停止运营。截止9月底，西安市优质商业物业的总存量为1,133,328平方米。 受开发商乐观预期的影响，今年6月至8月，西安市一手住宅市场新增供应350.98万平方米，环比增加51.08%。同期内，全市一手住宅共成交326.40万平方米，同比上涨15.34%。 图一 作者 赵岩华北区研究部主管+ 86 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 西安2013年第三季度 表一 经济概览 2013年上半年，西安市地区生产总值达到2,033.25亿元(330.07亿美元)，同比增长11.3%(表一)。其中，第三产业增加值同比增长8.5%，至1,075.62亿元(174.61亿美元)，占GDP总值的52.9% 2013年1月至7月，西安市全市共完成社会固定资产投资2,596.79亿元(421.56亿美元)，同比增长25.6%。其中，房地产开发投资856.82亿元(139.09亿美元)，相比去年同期猛增42.9%(表一)。 前七月，西安市实现规模以上工业企业累计完成增加值665.37亿元(108.01亿美元)，同比增长16.2%，增幅相比去年同期上涨四个百分点(表一)。 截止今年7月底，西安市批准利用外资项目69个，其中外资企业直接投资项目达47个。实际利用外资17.9亿美元，同比增长33.6%(表一)。 2013年1月至7月，西安市居民消费价格总指数为102.6，同比增长2.6%(表一)。 西安2013年第三季度 写字楼市场 表二 2013年第3季度，西安市甲级写字楼市场并无新增供应产生，总存量仍维持在562,068平方米(表二)。 由于宏观经济环境开始转好，第三季度西安市甲级写字楼出租率相比上一季度有所提高，需求主要来自于金融保险，IT及医药化工等行业。本季内全市甲级写字楼市场净吸纳量达到7,871平方米，相比去年同期仍下降8.6%。 在市场总存量保持的不变的情况下，随着租赁行情向好，西安市甲级写字楼空臵率环比下降1.41个百分点至15.77%。分区来看，高新区内甲级写字楼由于地处西安CBD核心区域，客户租赁意向较强，空臵率下降明显，其余各区域空臵率均略有变动。 截止9月底，西安市全市甲级写字楼平均租金至每月每平方米116.84元(18.97美元)，环比上涨0.70个百分点。西安市四区除城中区平均租金保持不变外，其余各区均出现上涨。其中城北区平均租金环比上季度上涨2.2%至每月每平方米117元(18.99美元)，涨幅居全市之首。 图二 2013年5月至7月，西安一手写字楼销售市场活跃，全市共成交写字楼面积21.80万，同比上涨19.98%。其中，高新区及城北区由于商务气氛浓厚，比较受市场青睐。季内写字楼成交多为私人业主购买，投资意图较为明显。 预计下季度，西安甲级写字楼租赁市场仍无新项目入市，市场平均租金将继续保持稳定趋势，空臵率有望进一步下降。 图三 西安2013年第三季度 图四 商铺市场 2013年上半年，西安市共实现社会消费品零售总额1189.45亿元(193.09亿美元)，同比增长13.5% (图四)。 位于钟楼商圈的世纪金花西北旗舰店珠江时代广场计划于9月26号开业试运营。该项目建筑面积约8万平方米，目前已有500多个知名品牌进驻，其中60余个品牌为首次进入西北市场。珠江时代广场的开业，有望带动周边商业的发展，与巴黎春天百货，中大国际等已有高端项目共同形成一个核心区域，增强钟楼商圈的竞争力。 本季内，西安首家大商新玛特购物广场正式宣布闭店。该购物广场虽然处于钟楼商圈的核心地段，但由于面临周边万达广场及民生百货的竞争，加之自身业态较为单一，商业运营经验缺乏，导致客流量严重不足，经营困难，成为自家乐福以来第二个退出西安市场的零售业巨头。 表三 由于本季度并无商场进行大幅品牌调整，因此西安市各大购物中心租户相对变化不大。从租金水平来看，各购物中心租金基本维持不变。随着越来越多的新项目入市，预计业主的招租难度将有所上升，租金有望在较长的一段时间内保持稳定。 本季度，西安市商业市场中餐饮及休闲娱乐类项目租赁活跃。蜀九香入驻秦汉唐购物中心，快乐柠檬兴正元民生店开业，卢米埃国际影城、米格国际影城等休闲类项目也相继开业。目前，西安商业市场已从单一的零售类开始向多元化经营转变，未来体验式消费将成为西安商业发展的主流。 西安2013年第三季度 表四 住宅市场 由于自今年三月份以来，西安市住宅市场销量一直保持稳定，加之“金九银十”销售旺季的临近，本季内地产开发商明显加大了推盘力度。6月至8月间，西安市全市共批准住宅预售面积350.98万平方米，环比上季度增加51.08%。 住宅销售方面，受新增供应的刺激，住宅需求得到进一步的释放。季内，西安市住宅成交量较去年同期上涨15.34%，达到326.40万平方米。 在需求稳定的情况下，本季内西安市的住宅销售价格出现上涨。全市住宅销售均价达到每平方米7,495元(1216.72美元)，环比上涨6.14%。许多楼盘以减少优惠幅度或小幅调高房价的方式试探市场反应。分区来看，除城内区以外，其它各区住宅销售价格均有所提高。其中，城东区涨幅最高约7.9%至每平方米6,570元(1,066.56美元)。城南区则仍然是全市住宅售价最高的区域。 预计受传统旺季的影响，下季度西安市住宅成交量将会出现增长。价格方面，由于开发商可能采取加大优惠的方式换取成交，因此销售均价可能出现小幅下降。 图五 西安2013年第三季度 定义 1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空臵)。 空臵面积： 西安2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Insight Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money - 2013年10月 Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthcare Sector - 2013年4月City of London occupier demand - 2013年4月European Sustainability Guide - 2013年4月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系graham.bruty@dtz.com。 Property Market Indicators亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。 投资市场动态 Real Estate Forecasts, including the DTZFair Value IndexTM亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。 Investment Transaction Database亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。 Money into Property35年来，Money into Property一直是DTZ戴德梁行的旗 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、北美地区、英国。 Money into PropertyMoney into Property为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Foresight报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观 点，包括DTZ Fair Value Index™.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国、中国。 DTZ Research 联系方式 全球预测分析部主管Frgus Hicks电话:+44 (0)20 3296 2307电邮:fergus.hick@dtz.com 北亚区行政总裁张国正电话: +86 21 2208 0088电邮:edward.kc.cheung@dtz.com 商业部范艳电话: +86 29 8760 9918电邮:maggie.y.fan@dtz.com 策略发展顾问部阎丽电话:+86 29 8760 9946电邮: yolanda.l.yan@dtz.com 投资部范艳电话: +86 29 8760 9918电邮:maggie.y.fan@dtz.com 物管部赖汝盛电话:+86 29 8760 9948电邮: ammon.ys.lai@dtz.com 估价部张