Property Times

2013年第3季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场。随着核心优质商务区内的热点写字楼可供租赁面积不断下降，部分写字楼业主有将租金向同商圈内相似品质物业看齐的倾向，且议价空间不大，使得全市写字楼租金上调至每月每平方米124.29元(20.18美元)。甲级写字楼租赁市场较上季呈明显回暖态势，整体需求稳步增长，全市净吸纳量达到7,924平方米。市场需求的上涨加之无新增供应入市，使得全市甲级写字楼空置率下降至14.12%。 2013年10月11日 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5 2013年第3季度，位于南开区西南角南马路与西马路交口的天佑城购物中心开业，为商业市场带来11.3万平方米的新增商业供应，老城厢周边地区居民的休闲购物生活得到进一步丰富。该项目在品牌设置上以大众化品牌为主，力图与同商圈的大悦城及距离较近的水游城形成差异化经营。 2013年第3季度，住宅市场回暖，大量项目开盘、加推，新增供应与上季相比明显增加。随着新一届政府楼市调控政策逐步明朗，购房者观望情绪减弱，大量需求在本季后半段入市。商品住宅成交方面，受6月成交量较低影响，市内六区与滨海新区共成交93.08万平方米，环比上季下降16.43%。住宅价格稳中有升，市内六区和滨海新区平均成交价格环比上季上升0.35%，达到每平方米13,739元(2,230美元)。 作者 赵岩华北区研究部主管+86 10 8519 8087grace.y.zhao@dtz.com 图一 联系方式 聂安达北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 天津2013年第三季度 表一 经济概览 2013年上半年，天津全市地区生产总值达到6,579.01亿元(1,068.02亿美元)，按可比价格计算，比去年同期增长12.5% (表一)。 2013年前七个月，全市固定资产投资同比增长了18.5%，达到6,056.28亿元(983.16亿美元)。 人均可支配收入持续增长，2013年上半年达到15,713元(2,550.81美元)，同比增长11.0%(表一)。 2013年上半年，天津市实际利用外资额达到96.00亿美元，同比增长了15.38%(表一)。 2013年前七个月，天津市房地产开发投资910.09亿元(147.74亿美元)，同比增长20.2%，增长较前六个月有所上升。 2013年上半年，天津居民消费价格指数同比上涨2.6%(表一)。 天津2013年第三季度 表二 写字楼市场 2013年第3季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850,633平方米(表二)。 2013年第3季度，由于长期未有可见供应，全市优质写字楼可供租户挑选的租赁面积不多。随着核心优质商务区内的热点写字楼可供租赁面积不断下降，部分写字楼业主有将租金向同商圈内相似品质物业看齐的倾向，且议价空间不大，使得全市写字楼租金上调至每月每平方米124.29元(20.18美元)，约合每天每平方米4.14元(0.67美元)，环比上升1.30%。 分商圈看，商务氛围较浓厚的南京路商圈租金依旧坚挺，保持稳中有升态势，租金环比上季上升0.22%，达到每月每平方米130.20元(21.14美元)；友谊路商圈租金环比上升1.03%；金融城商圈和小白楼商圈则表现平稳(表二)。全市写字楼租金指数达到145.3(图二)。 2013年第3季度，天津市甲级写字楼租赁市场较上季呈明显回暖态势，整体需求稳步增长，全市净吸纳量为7,924平方米，同比去年同期略降0.95%。季内，甲级写字楼租赁市场上仍以承租能力较强的投资、租赁、担保等金融类客户表现活跃，占到总需求的55%以上，同时物流、航运及商贸、工程类企业需求稳步回升，扩租较多。租户来源方面，内资客户仍是写字楼租赁市场主力，外资客户在市场扩张方面表现较谨慎。市场需求的上涨加之无新增供应入市，使得全市甲级写字楼空置率下降至14.12%(表二)。 散售市场方面，2013年第3季度，在我们选定的几个散售型高端写字楼物业中，成交面积比上季有所下降，成交均价方面，由于本季部分写字楼开发企业的自用需求占比较高，拉低全市成交价格，使得写字楼成交均价达到每平方米19,548元(3,173美元)。 资料来源: DTZ戴德梁行研究部 图三 滨海新区写字楼建设稳步有序推进，包含响螺湾商务区和于家堡金融区在内的现存写字楼仍多以出售为主。甲级写字楼租赁市场，泰达MSD-C区和B1区目前在租，租金维持在每月每平方米135-156元(21.91-25.32美元)。 未来随着市区多个写字楼项目供应放量，天津市甲级写字楼面临重新洗牌的可能。加之滨海新区写字楼的大体量供应，届时将对现有写字楼租户造成一定分流，写字楼租金短期内下行压力较大，而长期随着写字楼存量逐步被消化，写字楼租金和售价将平稳上升。 天津2013年第三季度 图四 商铺市场 2013年前七个月，天津社会消费品零售总额实现2,505.0亿元(406.66亿美元)，同比增长13.3%(图四)。 2013年第3季度，位于南开区西南角南马路与西马路交口的天佑城购物中心开业，为商业市场带来11.3万平方米的新增商业供应(表三)，老城厢周边地区居民的休闲购物生活得到进一步丰富。该项目定位中高端购物中心，业态涵盖综合生活超市、儿童世界、KTV、影城、餐饮、美妆、服饰等，主力店铺有物美超市、幸福蓝海国际影城等，并在一到四层打造面积约8,000平方米的粤港购物专区云时尚生活馆。在品牌设置上以大众化品牌为主，力图与同商圈的大悦城及距离较近的水游城形成差异化经营，但目前由于诸多店铺尚未开业，经营模式尚需等待市场检验。 表三 本季，优质商铺物业市场租赁活动较为活跃。国际奢侈品牌在津扩张步伐显著。各购物中心积极调整娱乐、休闲、餐饮品牌，加大体验式业态比重，为进一步集聚客流储备能量，同时也期望在竞争愈加激烈的商业市场中实现差异化经营。此外，多个环城区域及滨海新区的大型主题游乐项目集中开放，旅游地产在天津呈加速发展态势。 季内，银河国际购物中心的MIU MIU、PRADA、BottegaVeneta、YSL等众多奢侈品牌集中开业，LV、 DOLCE&GABBANA、GUCCI等正在进行店铺装修；水游城童梦园儿童乐园完成改造升级，负一层美食餐厅正在进行整体改造和品牌调整；大悦城的花舍咖餐厅、港丽餐厅即将入驻。星巴克加速扩大在津布局，天佑城、永旺滨海店及梅江店、仁恒乐天百货、大悦城2店、银河地下商业广场店纷纷开业。 本季，由于多个新增综合体项目中商铺的开售，拉升商业散售市场成交至12.8万平方米，环比大幅上涨，且多为个人投资客户购买；整售市场方面无公布交易。永旺梦乐城积极在津选址，友谊南路店即将开业，此外将在武清和东丽开设第四和第五家店。 滨海新区方面，位于滨海新区新港路的金元宝于家堡购物中心试开业，经营面积约为6万平方米，主要包含购物、餐饮、娱乐三大业态，并将开设约1000平米的真冰溜冰场和550平方米的爱来无忧家电数码店中店，填补了滨海新区新港地区在大型购物中心方面的空白。 天津2013年第三季度 表四 住宅市场 本季，住宅市场回暖，开发商信心提升，大量项目开盘、加推，新增供应与上季相比明显增加，为即将到来的楼市旺季蓄势。市内六区和滨海新区共188.02万平方米新增供应投入市场，环比上季上升91.94%。河西区由于梅江板块的纯新项目雅境新枫尚及天津湾海景文苑等新盘的推出，使得河西区新增供应在本季领跑全市；本季滨海新区新增供应为141.6万平方米，环比上季上升139.16%，其中塘沽区和中新生态城占比较高(表四)。 商品住宅成交方面，受6月成交量较低影响，6月至8月市内六区与滨海新区共成交93.08万平方米，环比上季下降16.43%。分月来看，经历“新国五条”出台窗口期3月的成交高峰后，市场陷入连续三个月观望期，成交持续回落。随着政策影响逐步弱化，购房者观望情绪减弱，大量需求在本季后半段入市。7月以来，市场需求不断释放，成交量连续回升。本季市内六区中河东区成交量最高，总成交量为11.15万平方米；滨海新区成交量达到47.47万平方米(表四)，较上季下降11.14%。 2013年6月至8月，住宅价格稳中有升，市内六区和滨海新区平均成交价格环比上季上升0.35%，达到每平方米13,739元(2,230美元)。市内六区平均成交价格环比上季上升3.10%，达到每平方米18,507元(3,004美元)，其中和平区依旧领跑全市，达到每平方米24,982元(4,056美元)；滨海新区成交价格环比上升0.98%，达到每平方米9,158元(美元)(图六)。 季内，天津市住宅用地成交升温。天房集团全资子公司天津政通建设发展有限公司以楼面地价每平方米22,953元竞得南开区育梁道的住宅用地，溢价率达到163%，亦成为天津首块楼面地价突破2万元/平米的住宅用地。随着市内核心区土地资源日益稀缺，成交区域呈现明显外扩现象，不少大型房企开始抢占市中心外围的价值洼地。从购地位置不难发现，所在区域的未来发展规划和潜力是开发商看重因素。 图六 季内，地铁2号线实现全线贯通，沿线物业成交活跃度提升。随着楼市传统旺季的到来，刚需占据了市场的主力，本季高端住宅市场表现平稳。在近期多宗住宅用地高溢价率成交的刺激下，市场出现水涨船高预期，部分恐慌性购房需求可能入市而带来市场短期量价齐升的态势。而随着年底银行信贷资金的收紧及前期存量的累积，预计房价大幅上涨可能性不大。 天津2013年第三季度 定义 年租赁总额与物业资本价值之比。 (特别注意：此项包括转租，但不包括续租。) 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。 空置面积： 天津2013年第三季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从www.dtz.com/research下载，其中包括: Occupier Perspective Insight 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告: Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsObligations of Occupation AmericasObligations of Occupation Asia PacificObligations of Occupation EMEAGlobal Office ReviewIndia Office Demand and Trends Survey 2012-13Poland Banking Sector - 2013年1月Motorways of the Sea - 2013年1月The TMT Sector - 2012年10月The European Insurance Sector–2012年6月 Great Wall of Money - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions - 2013年9月Singapore Government Land Sales - 2013年9月UK lending market - 2013年9月Quantitative Easing - 2013年8月Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014Singapore Insight–Residential - 2013年7月Net Debt Funding Gap - 2013年6月China Insight - The Healthca