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上海-写字楼租金反弹 2014年1月17日 上海甲级写字楼租金在延续了三个季度的下滑行情后首次反弹。本季度总体租金环比增长1.5%，至人民币每天每平方米8.7元（1.4美元）。浦东陆家嘴地区写字楼租赁面积紧缺成为导致全市租金上涨的主要原因。如果单独看浦西市场，甲级写字楼租金与上季度相比保持不变。 目录经济概览2写字楼市场3商铺市场7工业市场11住宅市场14投资市场18 南京–商铺租金上升 由于新街口商圈的优秀表现，中心商圈优质商铺的平均租金在本季度环比上涨了2.9%。在出租率方面，由于新开和租户调整的购物中心的影响，平均出租率环比小幅下跌0.4%到92.9%。随着南京社会消费品零售总额的稳步提升，优质商铺也越来越综合化和精致化以争取市场份额。我们估计租金和出租率在未来还有上涨的空间。 作者 Shaun Brodie华东区研究部主管中国区战略研究主管+86 21 2208 0529shaun.fv.brodie@dtz.com 杭州–写字楼空臵率下降 本季度杭州甲级写字楼市场无新增供应入市，加之净吸纳量的显著增加，杭州写字楼整体空臵率在连续4个季度上升后首次下滑了4.8个百分点，至18.7%。值得关注的是，很多企业在钱江新城设立的新的办公地点，或从其他区域迁至钱江新城。因此，该区的写字楼空臵率大幅度降低了11个百分点至29.1%，也是导致全市写字楼空臵率下降的主要原因。 联系方式 图一 聶安達北亚区研究部主管+852 2507 0779andrew.ness@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44 (0)20 3296 2196hans.vrensen@dtz.com Fergus Hicks全球预测分析部主管+44 (0)20 3296 3011fergus.hicks@dtz.com DTZ Research 华东区2013年第四季度 表一 经济概览 本季度华东区经济总体呈现平稳增长，上海全市地区生产总值15,474.1亿元（2540.9亿美元），比上年同期增长7.7 %（表一）。杭州全市地区生产总值5，913.25亿元（971.0亿美元），比上年同期增长8.0%，年增长率与上季度持平。南京全市地区生产总值5,730.18亿元（940.9亿美元），比上年同期增长11.0%，年增长率比上季度提高0.1个百分点。戴德梁行研究部预计，宽松的货币供应将会导致房地产固定资产投资迅速增加。 2013年一至九月，上海，杭州，南京人均可支配收入达人民币32,786元（5,383.6美元）人民币30,577元（5,020.9元）及人民币30,625元（5,028.7美元），同比增长8.5％，9.6％及9.6％（表一）。人均可支配收入的增长主要受益于近期的政府政策，其中，国内收入是中国经济增长的主要驱动力。 华东区2013年第四季度 写字楼市场 图二 2013年第四季度大约有313,000平方米新增供应进入华东市场，从而成为2013年供应量最大的一个季度。同时，华东三城的写字楼净吸纳量普遍升高，总体达到313,530平方米。高吸纳量保持了写字楼总体空臵率的平稳。 华东地区写字楼租金总体保持平稳。尽管如此，上海甲级写字楼租金在连续下跌3个季度后出现反弹行情，在2013年底达到人民币每天每平方米8.7元（图3）。浦东陆家嘴地区写字楼租赁面积紧缺成为导致租金上涨的主要原因。 由于2014年上半年将有多个项目交付，华东三城写字楼空臵率短期内将会被推高。中长期来看，由于华东3城在2015-2016年的供给都非常充足，写字楼入住率将出现一定的压力，从而导致租金上涨压力增大（图2）。 华东区2013年第四季度 上海 表二 本季度共有226,340平方米的新增供应入市，上海甲级写字楼总存量达到6,314,828平方米（表2）。除此之外，全市净吸纳量达到174,230平方米。由于新增供应充足，全市甲级写字楼空臵率环比上升了0.5个百分点，至8.6%。目前，浦东的甲级写字楼空臵率是全市最低，为3.7%（表2）。 值得注意的是，本季度上海写字楼总体租金止跌回升。全市总体租金环比上升1.5%，达到人民币每天每平方米8.7元（1.4美元）（表2）。就地区差别而言，浦东写字楼租金显著上升，而浦西地区租金水平则保持稳定。浦东陆家嘴地区写字楼空臵面积的紧缺导致了浦东地区租金上升了5.6%，这也是本季度上海写字楼整体租金反弹的主要原因。 估计2014年上半年将有近80万平方米的新增供应入市，因此我们预计总体空臵率短期内会有所上升。中长期来看，我们对市场保持谨慎态度。在2015-2016年写字楼新增供应高峰到来后，写字楼市场的增长趋势将有所减缓。 在投资市场，本季度甲级写字楼平均市场回报率稳定在5.8%。本季度甲级写字楼的资本价值随着总体租金的提升也有小幅提高。总体来说，我们对上海写字楼投资市场持乐观态度。但是，随着写字楼价值的不断提升，投资者需要对中长期市场保持谨慎。 我们预计2014年一季度上海写字楼市场继续上升势头，租金增长范围在0.5%-2.0%之间。由于新增供应的持续入市,下季度总体空臵率将提升1-3个百分点。最后再次重申，我们对2014年写字楼投资市场继续保持谨慎乐观的态度,预计市场回报率短期内将会继续维持在5.6-5.9%的水平。 华东区2013年第四季度 表三 南京 本季度共有87,000平方米的新增供应入市，南京甲级写字楼总存量达到1,289,187平方米（表3）。在鼓楼区的带领下，本季度南京写字楼净吸纳量增加到51,011平方米。由于金陵饭店二期以及金奥广场的交付，全市写字楼总体空臵率上升了2.27个百分点，至10%。目前，玄武区的空臵率是全市最低，为4.6%。由于新增供应有限，预计南京写字楼空臵率在短期内会保持稳定。然而，随着2015-2016年新增供应高峰的到来，我们预计南京写字楼总体空臵率中长期会有所升高。(图5). 本季度南京甲级写字楼租金价格上涨至人民币每天每平方米4.0元（0.7美元），环比上升1.4%（表3）。随着新街口的地标性项目德基广场的入市，短期内我们预测平均租金将被继续推高。长期来看，由于未来几年大量项目的集中供应，租金的增长将趋于平缓（图5）。 本季度南京甲级写字楼资本价值持续上升至人民币每平米24,779元。因此市场回报率环比下调0.2个百分点，达到6.0%。预计投资者对南京写字楼市场会继续保持乐观的态度。 我们预计2014年一季度南京写字楼市场将持续稳定向上的态势，租金增长将维持在0.5-2.5%左右。写字楼市场空臵率预计下降1个百分点左右。预计下季度写字楼市场回报率将会稳定在5.9-6.2%。 华东区2013年第四季度 杭州 表四 本季度杭州甲级写字楼市场没有新增供应，总存量维持在1,844,135平方米。同期杭州全市甲级写字楼租赁活动表现活跃，净吸纳量达到88,290平方米，环比和同比均有大幅上升(表4)。第四季度的租赁需求主要来自钱江新城，金融和制造业企业的搬迁和分支机构的设立成为主要需求来源。 本季度杭州甲级写字楼整体租金达到人民币每天每平米4.7元（0.8美元），环比上涨1.5%（表4）。由于2014年一季度有少量新增供应入市（图6），我们预计短期内租金水平会保持平稳。然而由于2014年下半年到2015年新增供应的不断交付，中期来看租金水平会有所调整。再加上目前整体写字楼空臵率仍然偏高，未来租金上涨有较大压力。 图六 由于本季度没有新增供应加之良好的吸纳情况，杭州写字楼总体空臵率环比下降4.8个百分点，达到18.7%。由于短期内新增供应有限（图6），预计未来短期内总体空臵率将会保持平稳。中长期来看，在2014年下半年至2015年大量新增供应的不断入市，空臵率将会有所上升。 本季度杭州甲级写字楼资本价值为人民币每平方米31,443元（5,163美元），环比小幅上升0.1%。因此，市场回报率环比小幅上升0.1个百分点至5.5%。总体来说，杭州甲级写字楼的市场回报率已经连续四个季度维持在相对较低水平。 进入2014年，我们预计杭州写字楼市场总体将保持稳定，租金增长将维持在-0.5%-2%之间。中长期来看，未来2年大量的新增供应将推高杭州市场总体空臵率。我们预计市场回报率将在5.2-5.6%之间浮动，而写字楼资本价值将继续上升4-8个百分点左右。 华东区2013年第四季度 图七 商铺市场 在2013年的第四季度，华东区的三个主要零售市场的优质商铺租金都有所上涨。在一些新开业的优质商铺的带动下，再加上本季度销售额的提升，上海，南京和杭州优质商铺的平均租金都有超过2%的季度上涨(图7)。 本季度依然有众多国际品牌进入华东区的三个主要市场，包括一些奢侈品牌和快时尚品牌。上海和杭州的出租率有所提升，南京市场由于一些优质商铺升级和调整，出租率小幅度下跌。 华东区2013年第四季度 表五 上海 上海在1月到9月期间社会消费品零售总额同比增加了8.7%，相比上半年的9.1%的增速略有下降，但比起第一季度7.2%的增速上升明显。 大上海时代广场在本季度完成装修，重新开业，并在1至4层引进了连卡佛。上海环贸广场本季度正式开业。南京东路上353广场关闭了3楼以上的空间来进行租户调整和升级。 在新开业高端商铺和物业升级的共同作用下，中心商圈优质商铺的租金环比上升2.4%，至人民币每平方米每天61.4元（10.1美元）（表5和图8）。由于上海环贸广场和大上海时代广场以高出租率开业，再加上南京西路，淮海中路和徐家汇商圈总体出租率的改善，中心商圈的总体出租率在本季度环比上涨0.4%，达到93.2%。 在品牌方面，本季度Boucheron在上海环贸广场开出了本市的第二家店面，Versace, Longchamp和Tory Burch也在此开店。MAX&Co和Calvin Klein在静安嘉里中心开出店铺。Uniqlo在淮海中路开出旗舰店。此店的总面积超过8,000平方米，为品牌提供了良好的销售平台。 考虑到今年全年在中心商圈高达140,000的优质商铺吸纳量，上海优质商铺市场依然良好。由于未来供应维持在合理水平，我们认为明年的优质商铺的总体租金将维持平稳增长。 华东区2013年第四季度 南京 表六 南京社会消费品零售总额在1月到9月期间同比增加13.6%，高于全国平均12.9%的增速。高于平均水平的增速意味着南京优质商铺的总体销售较为乐观。 本季度南京有江宁万达广场和夫子庙的水平方开业。两者开业时间都在12月20日左右，正好迎接年底的消费旺季。水平方定位为时尚的女性购物天堂，而江宁万达广场为本地居民提供了购物，休闲，娱乐，饮食等一系列服务。新街口的艾尚天地本季度新增了一些餐饮店和咖啡屋，出租率也有所提高。南京国际广场进行租户调整，关闭了一些服饰的店面。 图九 由于新街口商圈的优秀表现，中心商圈优质商铺的平均租金在本季度环比上涨了2.9%。达到人民币每平方米每天34.8元（5.7美元）（表6和图9）。在出租率方面，由于新开和租户调整的购物中心的影响，平均出租率环比小幅下跌0.4%到92.9%（图10）。 在品牌方面，新近开业的水平方为南京市场首次引入了40多家品牌，包括top sports, Peach John, TopFeeling。Tory Burch在德基广场开出了中国地区第五家精品店。 越来越多的优质商铺运营商感受到了电商崛起所带来的压力，尤其是在11月11号淘宝创纪录的销售总额公布以后。南京中央商场布局O2O，上线网购平台，悄然开始线上线下联动促销以提升消费体验。 图十 随着南京的优质商铺变得越来越综合化和精致化，我们估计销售情况稳步提升，租金和出租率在未来还有上涨的空间。 华东区2013年第四季度 杭州 表七 杭州的社会消费品零售总额在1月到10月间同比上涨了12.2%。增长速度略低于全国同期13.0%的增速，但仍然属于健康增长的范围。 在湖滨银泰，爱马