Property Times

整體寫字樓租金大致平穩，只有九龍東的租金按季下跌3.2%（圖1）。在滬港通的效應下，中資金融機構繼續成為核心區租賃活動中的一大主力，令該區空置率下降0.4個百分點至5.2%。儘管不同行業的機構都對九龍東展示出濃厚的興趣，但其龐大的潛在供應和高空置率都對租金構成下調壓力。 2014年7月15日 目錄經濟概覽2寫字樓市場3商鋪市場5住宅市場6投資市場7 零售業數據轉差、內地旅客消費模式轉變，加上鋪位空置率持續高企，香港島和九龍區的租金指數分別按季下跌3.0%和6.4%。儘管業主開始接受現實，叫租較早前回落，但仍與租戶的期望有一段距離。 政府於5月中建議放寬雙倍印花稅（DSD），市場氣氛大大改善。因此，本季各類物業的臨時買賣合約按季大升43.3%至20,716宗。與此同時，一手銷情強勁，延續新盤熱賣勢頭。 作者 聶安達北亞區研究部主管+ 852 2507 0779andrew.ness@dtz.com 本季投資市場焦點落在兩宗位於非核心區的整幢寫字樓買賣，分別位於東九龍和黃竹坑。雖然單一成交金額逾1億港元的大額交易數目按季下跌超過50%至第二季度的29宗，總成交金額則由上一季的124.2億港元（16.0億美元）躍升至本季的177.9億港元（23.0億美元）。 衛栢稜研究部分析師+852 2250 8815michael.pl.wai@dtz.com 聯繫方式 Fergus Hicks全球預測分析部主管+44 (0)20 3296 2307fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen全球研究部主管+44(0)20 3296 2159hans.vrensen@dtz.com DTZ Research 香港2014年第二季度 表1 經濟概覽 2014年第1季本港經濟增長溫和，實際增長2.5%，較上季度的2.9%為低（表1）。 2014年5月份整體出口貨值為3,060億港元（395億美元），同比上升4.9%（表1）。先進市場表現有所改善，其中日本和德國分別按年升11.9%及9.4%。 2014年5月份綜合消費物價指數同比上漲3.7%，與4月份相同，顯示通脹壓力溫和（表1）。 勞工市場仍然緊絀，3月至5月經季節性調整的失業率維持於3.1%，繼續處於十六年來的低位（表1）。 2014年第一季私人消費開支達3,586億港元（463億美元），按年上升4.3%（表1）。受復活節假期出現的時間所影響，增長步伐是自2009年第三季以來最慢，預料低失業率及工資上漲會為下半年的私人消費帶來支持。 2014年5月，訪港旅客人數達到459萬人次，按年上升10.8%。今年首五個月訪港旅客人數超過二千四百萬，比去年同期增長13.6%。其中來自內地的旅客佔5月份整體訪港旅客總數的75.2%，繼續支持整體訪港旅客的增長。另一方面，5月的零售總額為390億港元（50億美元），按年下跌4.1%。受內地旅客消費模式轉變的影響，零售總額已經連續四個月錄得跌幅（表1）。 香港2014年第二季度 寫字樓市場 由於本季缺乏新供應，全港甲級寫字樓總存量維持78,994,024平方呎。整體淨吸納量達至96,482平方呎而空置率則由第一季的5.6%降至第二季的5.5%。整體租金為59.3港元（7.7美元）/平方呎/月，連續第四季下跌（表2）。 在金融行業密集的上環/中環/金鐘中心金融區，中資機構繼續成為租賃主力。隨着滬港通的落實，股市成交金額有望遞增，預計證券商的生意額將會明顯增加，而中資證券商已開始擴充業務。僅舉一例，中信建投證券租用了交易廣場二期一層13,107平方呎樓面，作業務擴充之用。因此，該區的淨吸納量達至139,411平方呎，整體空置率亦由5.6%下降至5.2%。由於業主不願提供更多租務優惠，租金維持於99.3港元（12.8美元）/平方呎/月（表2，圖2）。 雖然其他區域的租金保持平穩，九龍東的租金則錄得3.2%的季度跌幅，每月實質呎租由33.1港元（4.3美元）跌至32.0港元（4.1美元）（表2及圖2）。由於政府推行「起動九龍東」計劃與及區內的寫字樓設施新穎，令租客對該區的接受程度大為提高。事實上，不同行業的機構都對該區展示出濃厚的興趣。儘管租賃需求強勁，但面對高空置率及龐大的潛在供應，租金顯著受壓。 近年積極擴展港島東版圖的太古地產現正重整太古坊一帶的物業，受影響的公司需要另覓地點搬遷，預料將帶動租賃活動。但由於區內空置率較低，缺乏較大樓面，機構或需要遷往其他區域。 圖3 香港2014年第二季度 香港2014年第二季度 商鋪市場 根據入境處公布的數字,5月1日至3日的「五一」黃金周共錄得38 .8萬人次內地旅客入境，較去年同期減少1.7%。這是自2003年推出自由行政策以來，首次於黃金周假期出現訪港內地旅客人次下跌。 另一方面，內地嚴厲打貪，經濟增長放緩，加上旅客人均消費力下降，對香港的零售業造成打擊。因此，5月份的零售總額按年下跌4.1%至389.8億港元（50.3億美元）（圖4）。以上的不利因素，對奢侈品的影響最大，其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值比去年同期大跌24.5%。相比之下，中檔貨品的銷貨額卻仍錄得增幅，其中藥物及化妝品按年上升8.0%。因此藥房及化妝品牌仍願開店。例如韓國化妝品牌Nature Republic租用德立大廈地舖，面積合共約2,200平方尺。另外卓悦租用恆利商業大廈地下1,941平方尺的舖位。 表3 受訪港旅客人數減少及零售總額下跌等不利因素影響，高級品牌零售商在租鋪上轉趨審慎。另一方面，業主面對現實，不惜減租和接受短期租約。因此，香港島和九龍區的租金指數均錄得跌幅，分別按季下跌3.0%和6.4%（表3，圖5）。 但是，非核心區的商鋪表現卻截然不同。由於內地旅客多於北區購物，所以上水、元朗及屯門等地的租務活動非常暢旺。因此區內租金指數的表現勝於其他兩個地區，按年和按季分別上升7.1%和3.4%（表3，圖5）。 政府公布考慮削減自由行旅客來港人數兩成，假若最終落實的話，將進一步打擊疲弱的零售業和鋪市。但若將一簽多行修改為一日一行的話，水貨客將會大減。由於水貨活動主要集中在北區，該區的商鋪市場將首當其衝。 香港2014年第二季度 住宅市場 圖6 政府於5月中建議放寬雙倍印花稅（DSD），令市場氣氛有所改善，帶動更多成交。因此，本季各類物業的臨時買賣合約數字為20,716宗，按季大升43.3%，其中臨時買賣合約數字由4月份的6,178宗上升至5月份的6,978宗，以及6月份的7,560宗（圖6）。 大埔白石角科研路地皮以低價成交，反映由於未來新界供應龐大，發展商對該區的地皮出價漸趨審慎。相反，發展商對於市區用地的前景較為樂觀，導致啟德及灣仔等地以高價成交。至於壽臣山地反應熱烈，證明豪宅地皮供應罕有，不受政策影響。 資料來源：香港特別行政區政府土地註冊處 政府宣布放寬換樓者申請退回雙倍印花稅（DSD）的規限，計算方式由簽署買賣合約才開始計算；假若購入的是樓花，則等到入伙才開始計算。此舉將有利換樓人士及一手新盤買家，因此近期新盤銷情相當理想，其中位於荃灣的環宇海灣更加熱賣。 另一方面，樓市「減辣」，加上一手銷情強勁，連帶二手市場亦活躍。而整體物業臨時買賣合約中的二手成交從3月到4月已錄得48.9%的升幅，並自4月再升21.5%至5月份的4,429宗。由於需求強勁，加上放盤貨源不多，議價幅度漸收窄。因此業主叫價進取，近日市場亦出現不少高價成交。 價格方面，戴德梁行普通住宅價格指數按月上升1.4%，按季則上升了0.4%，較高峰期（2013年2月）的價格跌幅則收窄至4.5%。豪宅市場的表現卻相形見絀，5月售價指數報208.0，較4月和去年2月的高峰期分別下跌0.4%及9.0%（圖7，表4）。 展望下半年，豪宅市場將會繼續受壓；而在用家主導下，細價單位需求殷切，價格有望輕微上升。 香港2014年第二季度 投資市場 表5 由於領匯、個人投資者及發展商等相繼出售旗下物業，大額物業投資市場氣氛好轉，頂目亦於短時間內獲承接。另一方面，投資者對高回報的物業情有獨鍾，不斷接洽放售物業的業主。儘管單一成交金額逾1億港元的大額交易數目由第一季度的60宗下跌至第二季度的29宗，但總成交金額卻不跌反升。受整幢寫字樓買賣所帶動，總成交金額由上一季的124億港元（16億美元）躍升至本季的178億港元（23億美元）（表5，表6）。 本季物業投資市場焦點轉移至寫字樓市場，總成交金額達到94.1億港元（12.1億美元），佔大額成交的52.9%（表5，表6）。由於發展商傾向出售非核心物業以增加現金流，而投資者亦被整幢寫字樓物業的高流通性所吸引，因此季內共錄得兩宗整幢寫字樓買賣。其中私人投資者以32.8億港元（4.2億美元）由長 實購入黃 竹 坑香 葉 道4 1號樓花項目，以 可 建 樓 面 面 積3 2萬 平方 呎 計 算 ， 成 交 呎 價 約1萬港元（表7）。與此同時，東 九 龍 商 廈 深受用家歡迎，花旗集團由會德豐發展購入O n e B a y E a s t東 座，涉及金額為54.3億港元（7.0億美元）。除了呎價比去年成交的西翼高出兩成外，亦成為香港歷來最大宗全幢甲級商廈成交，預料將會成為公司於香港的新總部（表7）。 表6 由於上一季里昂證券拆售銅鑼灣羅素街8號樓上舖，令成交宗數及交易金額飆升，本季數字難免下跌。本季物業投資市場的另一焦點是領匯放售旗下的五個商場物業，其中華貴商場、葵興商場、興田商場以及東熹苑商舖以12.4億港元（1.6億美元）成交，較估值高出6成（表5，表6）。事實上，商場主要售賣民生用品，租金收入穩定，而物業租金回報理想，深受投資者青睞。 香港2014年第二季度 定義 香港2014年第二季度 其他DTZ戴德梁行研究报告 其他的研究報告可以從www.dtz.com/research下載，其中包括: Occupier Perspective Insight 報告從租戶角度定期更新租賃市場訊息，包括評論、圖示、市場資料和預測。 關於特定地區和問題的主題性、時事性房地產市場報告:Insight Beijing TMT Office Occupier Survey - 2014年6月Insight European Transaction Based Index Q1 2014Net Debt Funding Gap - 2014年5月China Insight Office Pipeline and Dynamics 2014年5月Deflation and Commercial Property - 2014年3月Tokyo Retail Market 2014Great Wall of Money–2014年3月German Open Ended Funds–2014年3月China Investment Market Sentiment Survey - 2014年1月China The Technology Sector - 2014年1月Czech Republic Green buildings - 2013年12月UK secondary market pricing - 2013年10月Quantitative Easing - UK Regions–2013年9月 Global Occupancy Costs OfficesGlobal Occupancy Costs LogisticsOccupier Perspective - User Guide to The AmericasOccupier Perspective - User Guide to Asia PacificOccupier Perspective - User Guide to EMEAOccupier Perspective - Global User GuideGlobal Office ReviewInd