房地产开发REITs周报——二级市场持续震荡寻底，3单商业REITs新增申报

REITs指数表现

本周中证REITs全收益指数上涨0.69%，中证REITs（收盘）指数上涨0.50%，收于696.4点；中证REITs全收益指数上涨0.69%，收于943.5点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.06%/下跌0.22%/上涨0.15%/上涨3.26%/下跌1.36%/下跌0.48%。截至9.18，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为10.56%，中证REITs全收益指数跌幅为6.56%。

REITs一二级市场表现

本周REITs二级市场整体呈现上涨行情，51只上涨、38只下跌，周均涨幅为0.35%。南方万国数据中心REIT、中航易商仓储物流REIT涨幅靠前。板块来看，数据中心、仓储物流板块REITs表现较优，商业不动产、市政水利板块REITs回调。截至9.18，已上市REITs总市值约2284.3亿元，平均单只REIT市值约26亿元。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块二级市场涨幅分别为1.09%/-0.09%/0.41%/0.21%/0.5%/-0.62%/0.63%/-0.79%/4%/-0.87%。

9月14日至17日，三单商业REITs先后申请至证监会与沪深交易所。国联安泰华城商业不动产REIT底层资产为潍坊泰华城，国泰海通鹏瑞利商业REIT底层资产为成都鹏瑞利青羊广场，广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金项目拟发行金额38.18亿元人民币。

本周数据中心板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量118.9万股，日均换手率0.4%。中金唯品会奥莱REIT、中航易商仓储物流REIT、华夏安博仓储REIT日均换手率位列前三。分板块来看，数据中心板块交易最活跃；仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心/商业不动产REITs板块换手率分别为0.4%/0.4%/0.2%/0.2%/0.4%/0.3%/0.5%/0.4%/0.7%/0.3%。

REITs估值表现

本周已上市REITs中债IRR（内收收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（12.9%）、易方达广开产园REIT（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（11.3%）。P/NAV位于0.4-1.6区间，位列前三的REITs分别是首创奥特莱斯REIT（1.6）、厦门安居REIT（1.5）、中国电建清洁能源REIT（1.5）。

投资建议

建议关注政策主题催化的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。关注保障房等弱周期资产的红利配置价值，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效应不可忽视。

风险提示

二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。