方正地产 现房销售 预售管理新政点评制度转向

一、政策定性：三部门联合发文、先立后破，力度温和于市场担忧 8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，发文规格和配套完整度超出此前流传的送审稿。总基调是"稳中求进、先立后破"，两处关键表述确认了渐进属性：其一，预售端"单体建筑应完成主体结构封顶"，但"具体条件由各地根据实际情况确定"——正式稿将送审稿的"实施时间"放宽为"具体条件"，地方裁量空间反而扩大；其二，现房销售对新出让土地及已出让未取得规划许可证的项目是"优先选择"、对已取证项目仅"鼓励"，并非市场担忧的一刀切强制。存量项目以规划许可证为界按原政策执行，实现新老划断。 二、对房企：冲击可测算、有对冲，本质是资金实力的再筛选 封顶预售相当于恢复至2021年前后上海曾执行的严格标准（近两年上海已有所放松），对多数城市是实质性收紧，预计拉长预售周期，冲击集中在原预售条件宽松的低线城市，主流房企敞口已大幅压降。现房销售端，三项配套设计显著缓释了回款周期拉长的冲击：一是创设现房销售定金制，取得施工许可证后即可收取少量定金、提前锁定客户；二是土地出让价款可按国家规定分期缴纳，比例和时限由市县确定；三是明确开发贷发放与项目建设周期相匹配、以分户土地使用权集合设定抵押。回款周期拉长、IRR下降的方向不变，但幅度被制度性对冲，定性为一次性、结构性冲击，而非系统性压力。 三、对地方政府：土地财政的剥离早已开始，配套让利由地方自主把握 2026年1—7月全国土地出让收入11731亿元、同比下降30.8%，2025年全年4.15万亿元较2021年8.7万亿元峰值累计缩水约4.6万亿元，土地出让收入占地方财政收入比重已从2020年约84%降至目前约14%。对土地财政的剥离是已经发生的趋势，现房试点并非压垮地方财政的新变量。且正式稿将土地款分期比例、预售具体条件、实施节奏的决定权均交给市县，财政压力下地方执行大概率相机把握，实质冲击有限。 四、结构主线：土地与新房货值加速向头部国央企集中 现房销售本质是一道资金门槛，本次正式稿进一步加高这道门槛：开发商须以自有资金购地，叠加主办银行制下融资资源向信用资质好的主体倾斜。历史复盘已验证竞得者结构——深圳2016年龙华金茂府地块（电建+金茂82.9亿元）、2023年宝安"竞现房"地块（中铁置业34.06亿元+3.55万㎡现房面积，21家房企竞逐）、2024年深铁66.65亿元地块，全部由国央企包揽；而杭州2021年二批供地10宗"竞品质+现房销售"地块因无配套让利全部流拍的教训，正是本次土地款分期、定金制等配套出台的背景。 当前拿地主力本已是华润、中海、招商蛇口、金茂等央企及建发等少数地方国资，其外部融资与股东集团支持优势将转化为现房模式下拿地强度的相对优势。中长期看，土地储备与新房货值进一步向头部国央企集中，在新房容量收缩背景下，其规模维持能力与后续潜在财务修复弹性都更为显著。 五、被忽视的另一面：贝壳是现房销售推进的受益者 现房销售"优先选择"导向下，新房供应周期系统性变慢、市场容量收缩，购房需求将更多向二手房存量市场迁移。贝壳二手房经纪业务利润率高，商业逻辑上直接受益于存量市场发展，是本次政策变化中稀缺的正向弹性标的。 六、后续跟踪要点 一是各市县实施细则的落地节奏，尤其是预售"具体条件"的从严程度和现房销售地块的推出比例；二是土地款分期、定金合同示范文本、分户土地使用权抵押办法（另行制定）等配套细则；三是紧密跟踪土地成交——现房销售地块的推出频率、溢价率与流拍率、竞得主体结构，是最直接的观测窗口。若政策引发地产股情绪性大跌，我们认为属于一次性冲击定价，建议积极关注头部国央企与贝壳的错杀机会。