方正地产上海2026年2月25日楼市新政深度点评从政策破局到全

一、新政逐条解读：与旧政对比，力度与突破超预期1.限购端：核心区门槛大幅降低，非沪籍权限全面升级旧政：非沪籍外环内购房需社保/个税满3年，仅可购1套；居住证群体无明确购房权限。 新政：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年降至1年；社保/个税满3年可在外环内增购 【方正地产】上海2026年2月25日楼市新政深度点评：从政策破局到全国引领 一、新政逐条解读：与旧政对比，力度与突破超预期1. 限购端：核心区门槛大幅降低，非沪籍权限全面升级旧政：非沪籍外环内购房需社保/个税满3年，仅可购1套；居住证群体无明确购房权限。 新政：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年降至1年；社保/个税满3年可在外环内增购1套（与本地家庭同权）；居住证满5年可在全市购1套。 影响：大幅降低刚需入场门槛，激活非沪籍改善需求，扩容购房客群池。 2.公积金端：一线城市最大力度宽松，降低全周期购房成本旧政：首套公积金额度最高160万，二套“认房又认贷”，多子女家庭无额外额度上浮。 新政：首套公积金额度提升至240万（+50%）；二套改为“认房不认贷”，结清后可再贷；多子女家庭二套额度再上浮20%。 影响：显著降低刚需与改善群体的购房成本，释放“卖一买一”及多孩家庭需求。 3.房产税端：减免持有成本，激活本地家庭潜在需求旧政：首套住房可申请减免，未成年子女共有房产计入审查范围。 新政：本地家庭成年子女名下唯一住房自2026年1月1日起免征房产税，未成年共有房产不计入审查。 影响：降低本地年轻人首套持有成本，释放家庭购房名额，激活改善需求。 二、横向对比和政策预测：北上深限购政策分化，核心约束决定政策空间上海常住人口红线2500万，2023年常住人口2487.45万，人口余额仅12.55 万。 当前限购：外环内非沪籍社保1年，满3年可增购1套；外环外逐步松绑。 政策逻辑：“核心区控、外围放”，弹性有限，严守人口红线与防投机底线。 北京常住人口红线2300万，2023年常住人口2185.8万，人口余额114.2 万。 当前限购：五环内非京籍社保2年，五环外1年，多子女家庭可增购1套。 政策逻辑：优先保障首都功能，疏解非核心功能，政策向五环外倾斜。 深圳常住人口红线1900万，2023年常住人口1779万，人口余额121 万。 当前限购：福田/南山/宝安新安限购（非深户1年社保），其余区域不限购。 三、后续政策趋势预测：圈层化调控成主流，深圳或率先全域不限购1.上海/北京：复制深圳“圈层差异化调控”模式 上海：下一步将落地外环外五大新城及远郊全域不限购，核心区维持1 年社保限购，引导人口向新城疏解。 北京：将跟进五环外平原新城全域不限购，五环内核心区维持1年社保，契合非核心功能疏解战略。 2.深圳：2026年内或实现全域完全不限购作为先行示范区，深圳已实现除核心街道外的全域不限购，后续可能类似于广州全域打开限购。 充足的人口余额和产业升级需求，使其具备全域放开的基础，预计2026年内成为首个取消限购的一线城市。 四、楼市行情展望：小阳春加速，上海引领全国核心城市复苏1.短期（2026年Q2 ）：上海市场确定性修复年初小阳春已奠定基础：2026年1月上海二手房网签22834套，同比+ 24%，连续3个月超2.2 万套；挂牌量从12万套降至8.9万套，房东惜售情绪升温。 新政落地后，预计3-4月二手房成交量突破2万套，核心区改善盘率先止跌回升，全市房价二季度全面企稳，告别2年下跌周期。 2.中期（2026年下半年）：全国核心城市行情启动上海作为风向标，将推动北京、深圳快速跟进限购优化，带动长三角强二线城市回暖。 行业逻辑从“保供给”转向“促需求”，形成“需求回暖–房价企稳–回款改善–风险化解”的正向循环，终结全国楼市下行周期。 深耕上海及核心一线城市的本土国企与头部房企：建议关注中华企业、城投控股、陆家嘴（上海本土房企），以及保利发展、招商蛇口（核心城市布局深厚的头部央企）。 二手房交易链条的经纪龙头：重点关注贝壳– W，受益于上海二手房成交量回升。 地产后周期的消费建材与家居龙头：关注东方雨虹、三棵树，受益于新房交付与二手房装修需求传导。