现房销售制度或将以“新老划断”原则实施

行业研究|行业周报 看好（维持） 现房销售制度或将以“新老划断”原则实施 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2025年05月20日 核心观点 第20周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3889.1，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收2039.5，周度涨幅-1.1%；房地产指数(申万)报收2167.8，周度涨幅为-0.8%。 地方政策方面。武汉市扩大多子女家庭购房支持范围；河南信阳市发布《关于加强 商品房预售管理工作的若干措施（试行）》；河南省洛阳市优化经济适用住房认购条件，取消70周岁上限；山东省正全面推进“好房子”建设，全省16市均已出台相关技术标准和导则；佛山市举行优才安居宜居工作启动仪式，一类领军人才购房补贴最高可达1000万。 第20周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城 市新房销售为1.9万套，较第19周增加35.4%；21大城市二手房销售2.1万套，较 第19周增加42.4%。库存量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20 周，18大城市库存为77.8万套，较第19周减少6.8万套；库销比为19.6个月，较 第19周减少2.1个月。土地出让金减少。第20周36大城市市本级土地出让金为 64.6亿元，较第19周减少96.8亿元。平均溢价率下降。第20周36大城市市本级 土地成交平均溢价率5.0%，较第19周减少1.9%。 降息略早于预期，有助于预期稳定 2025-05-13 海南机场发布2025年4月份销售情况的公告；云南城投发布关于公司重大资产重组 地产政策仍定位于托底和稳信心 2025-04-28 的进展公告；华夏幸福发布关于债务重组进展等事项的公告；荣盛发展发布关于诉 Q2房地产市场回落，观察未来是否有超预 2025-04-15 讼事项及债务事项的公告。 期政策出台 重点公司公告。中洲控股发布2024年年度报告（更新后）；新城控股、华侨城A、 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 投资建议与投资标的 近期，河南省信阳市出台文件，要求“新出让土地开发的商品房一律现房销售”，关于现房销售话题再次成为讨论热点。此前在预售制度下，开发商获得天然无息杠杆，以预收款撬动下一个项目的开发，在过去房地产大开发时代下以高周转模式运作的同时，也积累了大量风险，包括交付风险、债务风险，以及金融风险等，其负面影响在当下仍在消解。 现房销售对于开发商来说，最大的影响在于房企在项目建成后才能回款，现金流回 笼周期拉长，房企周转率以及项目IRR可能显著下降，从而ROE承压；但考虑到房企拿地意愿及规模会明显下降，供需关系变动下地价可能降低，项目IRR的降幅可能相对缓和。此外，现房销售下房企产品力的重要性进一步放大。未来随着现房销售制度的推进，行业将进一步出清，融资渠道畅通且成本低、投资能力强、产品力强的房企市场份额可能进一步扩大。未来地产系统性金融风险有望大幅降低，行业可能加速资金、操盘、建造角色的分离。 对于购房者来说，现房销售可以避免烂尾风险，且产品质量能够被看见，有助于修 复购房者信心。 此外，该制度下房企拿地会愈加谨慎，地价可能相应降低，同时小地块可能成为主流，土地财政下行压力可能加大。 值得强调的是，此次信阳发布的政策明确按照“新老有别”的原则实施，与24年8月国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布上提出的“现房销售指导仅针对增量，对存量项目影响有限”一致。另外，2024年3月住建部部长倪虹表示，要有力有序推进现房销售，明确指出推进现房销售不能搞“一刀切”。目前现房销售制度仅限于地方试点，如信阳待售库存较高，销售制度的切换更多是因势利导，推广到更多高能级城市的现实约束较大，需要考量“因城施策”，配套以各类政策支持，尤其是融资方面。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第20周市场行情回顾（2025.05.10~2025.05.16）4 1.1第20周行业指数表现4 1.2第20周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2025.05.10~2025.05.16）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾9 投资建议10 风险提示10 附录10 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 图表目录 图1：2025年第20周44城新房成交套数5 图2：2025年第20周21城二手房成交套数5 图3：2025年第20周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第20周跟踪城市库销比6 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）7 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 1.第20周市场行情回顾（2025.05.10~2025.05.16） 1.1第20周行业指数表现 第20周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.6%。沪深300指数报收3889.1，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收2039.5，周度涨幅-1.1%；房地产指数（申万）报收2167.8，周度涨幅为-0.8%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数 (2025/05/16) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3889 -0.2% 2.3% -1.2% 创业板指 2039 -1.1% 3.8% -4.8% 房地产指数（申万） 2168 -0.8% -2.0% -7.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第20周地产板块个股表现 第20周地产板块涨幅居前的公司分别为华夏幸福、*ST中迪、*ST南置、福瑞达、京基智农。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 华夏幸福 17.4% 万通发展 -11.7% *ST中迪 15.3% 城建发展 -5.6% *ST南置 14.6% 黑牡丹 -5.2% 福瑞达 13.6% 空港股份 -4.4% 京基智农 8.1% 和展能源 -3.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2721），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2025.05.10~2025.05.16） 2.1行业一周要闻回顾 地方性政策方面。深圳市福田区振华大院更新单元和宝安西乡牛湾旧村改造项目宣布旧改计划失效，同时深圳多个旧改计划集体有效期调整；山西2024年公积金租房提取额83.04亿元，同比增长22.08%；武汉市住房和城市更新局发布《关于持续巩固武汉市房地产市场稳定态势的通 知》政策解答，扩大多子女家庭购房支持范围；河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》；河南省洛阳市优化经济适用住房认购条件，取消70 周岁上限；山东省正全面推进“好房子”建设，全省16市均已出台相关技术标准和导则；佛山市举 行优才安居宜居工作启动仪式，一类领军人才购房补贴最高可达1000万。 地方政策： 1)深圳福田区两个旧改计划失效（5.12）信息来源：观点地产网 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2)山西2024年公积金租房提取额同比增加（5.13）信息来源：观点地产网 3)武汉发布政策优化青年住房贷款服务（5.13）信息来源：观点地产网 4)河南信阳公示预售新政（5.13）信息来源：观点地产网 5)河南洛阳优化经济适用住房认购条件（5.14）信息来源：观点地产网 6)山东16市出台“好房子”标准（5.15）信息来源：观点地产网 7)佛山启动优才安居宜居工作仪式（5.15）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第20周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新房销售为 1.9万套，较第19周增加35.4%；21大城市二手房销售2.1万套，较第19周增加42.4%。一线城市新房、二手房交易较第19周分别增加43.6%、增加63.8%；二线城市新房、二手房交易较第19周分别增加32.3%、31.5%。 图1：2025年第20周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2023年第2023年第2023年第2024年第2024年第2024年第2024年第2025年第2025年第 11周 25周 39周 1周16周 30周 44周 6周20周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2025年第20周21城二手房成交套数 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 40,000 30,000 20,000 10,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2023年第 11周 2023年第 25周 2023年第 39周 2024年第1 周 2024年第 16周 2024年第 30周 2024年第 44周 2025年第6 周 2025年第 20周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2025年第20周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2023年第11 周 2023年第25 周 2023年第39 周 2024年第1 周 2024年第16 周 2024年第30 周 2024年第44 周 2025年第6 周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2025年第20 周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20周，18大城市库存为77.8万套，较 第19周减少6.8万套；库销比为19.6个月，较第19周减少2.1个月。一线城市库存量25.82万 套，较第19周减少0.2万套，库销比为12.3个月，较第19周减少0.6个月。二线城市库存量 10.81万套，较第19周减少6.7万套，库销比为9.4个月，较第19周减少5.9个月。 图4：第20周跟踪城市库销比 50.0 40.