房地产重大政策点评：信阳公示现房销售制度，如何看待行业影响

事项：信阳市住建局公示《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，核心内容包括：已开工项目预售条件不变；新开工项目主体结构封顶方可预售；新拿地项目一律现房销售；强化预售资金监管。

国信地产观点：

1. 本次政策为地方性调整，非全国性试点，预计全国性政策将在四季度出台，并伴随融资支持。
2. 现售制将大幅降低房企ROIC（以周期3年、利润率5%、回款时间1.5年、监管比例30%的项目为例，ROIC从12.4%降至2.9%），降低行业吸引力。
3. 长期将重塑行业商业模式，从“资产负债表生意”转向“利润表生意”，推动拿地利润率上升，财务特征演变为“中利润率、中杠杆率、中ROE”。

传统报表角度分析：

• 预售制为房企低成本扩表手段，取消后需增加利息支出或收缩报表。
• 取消预售将拉长投资回收期，项目IRR承压明显（假设IRR从43%降至8%）。
• 对土地市场有下行压力，但能减少新房供给，稳定房价。

公司金融角度分析：

• 建立ROIC与项目利润率、回款时间、预售资金监管比例的定量关系。
• 现售制将显著降低ROIC，但拿地合意利润率会上升，综合影响可控。

长远影响：

• 现售制将推动行业向低杠杆、中利润率模式转型。
• 拿地利润率上升，但ROIC下降幅度不会如静态计算般剧烈。

演进趋势：

• 现房销售制度方向已定，预计四季度出台全国性政策，并配套融资支持。

应对方式：

• 加快建造过程（如缩短至2年，IRR为4%）。
• 小股操盘，与IRR要求较低者合作。
• 寻求供方垫款。

投资建议：

• 短期面临调整，但长期不悲观，行业估值将向低杠杆、中利润率模式倾斜。

风险提示：

• 房价进一步下行，相关支持政策不及预期。