房地产行业深度研究报告：现房销售制度浅析

房地产行业报告—— 现房销售制度浅析 报告摘要 一、现房销售规模的现状。2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。 二、现房销售制度的历史复盘。早期阶段（2000年以前）；现房销售试点阶段（2000-2019年）；风险倒逼阶段（2020-2023年）；系统改革阶段（2024年至今）。 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政。2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示，2025年7月1日，湖北荆门市提出有序推进现房销售。信阳市成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市，主要受到土地市场低迷、人口净流出、新房销售市场表现较弱、库存去化周期长等因素影响，预计对当地市场影响较小，但将起到较大的示范意义。 四、现房销售制度的案例——以海南省为例。在健全现房销售制度体系方面，海南注重政策“叠加”效应，现房销售制度对海南市场的短期影响有限，目前累计有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售。 五、现房销售的影响及未来发展。现房销售模式的推广将对房地产市场产生多方面影响。短期内，现房销售政策的落地将引发房地产市场供需结构的深度重构，对于部分库存积压严重的地区，有助于推动加速去库存，但推行现房销售对房企开发商带来了资金压力，我们预计现房销售政策将先在库存较高，去化压力大的低能级城市落地，未来一段时间住房预售和现房销售制度将并存发展。中长期来看，现房销售将推动行业向高质量发展转型。具备雄厚资本实力、卓越产品创新能力及良好品牌口碑的房地产企业将获得更强的市场竞争优势，而实力较弱的开发主体则可能面临市场出清风险，推动行业集中度提升。此外，现房销售还将带动相关配套产业的发展与升级。但需要政府在规划、金融等多方面给予相关政策支持，后续需关注相关政策的配套支持以及各地方的落地情况，建议关注基本面稳健、融资能力强、具备竞争优势的央国企房企开发商。 六、风险提示：现房销售配套政策落地进程不及预期；土地市场走势超预期风险；房地产行业下行风险 目录 一、现房销售规模的现状二、现房销售制度的历史复盘三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政四、现房销售制度的案例——以海南省为例五、现房销售的影响及未来发展六、风险提示 一、现房销售规模的现状 现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转移；期房销售即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。 据国家统计局数据，2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。 资料来源：Wind，太平洋证券 一、现房销售规模的现状 不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。 分省份来看，据国家统计局数据，2024年海南的现房销售规模占比最高，达到67.9%，主要受益于海南较早推行现房销售制度，天津、黑龙江、吉林等省份的现房销售占比较高，分别为49.7%、45.5%和40.9%，主要受到当地楼市行情不景气的影响，销售周期长，部分项目在期房阶段未顺利销售，最终形成现房待售房源。总体来看，全国有19个省份现房销售占比低于全国平均水平，而四川的现房销售规模占比最低，仅为14.7%。 资料来源：国家统计局，太平洋证券 一、现房销售规模的现状 长期来看，现房销售价格整体低于期房价格。 据Wind数据，2025年前1-6月，商品住宅期房的销售均价为9652.4元/平方米，而现房销售均价为6334.5元/平方米。现房销售价格相比期房低34.4%。从历年数据来看，两者均存在价格差异，现房销售价格约在期房价格的60%-75%左右，主要原因在于市场上存在部分现房为期房时滞销盘或尾盘，房源往往存在一定瑕疵，或项目所在区域市场需求不足，最终转为现房降价销售，而非开发商主动以现房形式销售。 资料来源：Wind，太平洋证券 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 1、早期阶段（2000年以前）:建国以来，中国住房市场发展起步较晚，随着城市化进程加速，住房需求增长，福利分房制度不再适用。在此背景下，1994年起，中国内地逐步引进中国香港的“楼花”模式。1994年7月颁布《城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年11月，住建部发布《城市商品房预售管理办法》，其中明确了一些基本的预售制度，具体包括房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等几个方面，标志着我国正式开始实施商品房预售制度。 房地产市场采用预售制，缓解了房企资金压力，解决了开发周期长的难题，住房供应速度加快，该制度成为我国房地产市场的主流销售模式。 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 2、现房销售试点阶段（2000-2019年）：2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中建议:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”；2010年4月，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出“鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房”； 地方层面开始推进现房销售试点工作。2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，首次明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2016年，深圳龙华区商住用地A816-0060公开招标出让时，要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后，方能以现房形式对外销售；此后，苏州、南京、杭州、中山、成都等地纷纷跟进，在土地端设置现房销售条件。尽管当时试点范围有限，但对规范土地市场、引导房企理性拿地发挥了积极作用。 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 3、风险倒逼阶段（2020-2023年）：2020年，受疫情冲击，房地产市场波动加剧，购房者对期房交付风险的担忧急剧上升。2020年3月海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，5月进一步发文细化相关政策。海南成为全国首个省级层面全面推行现房销售政策的省份，开启了现房销售政策的新篇章。 2023年年初的全国住房城乡建设工作会议，提出“有条件的地方可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位”；2023年6月，住建部部长倪虹会见中国银行负责人时，提出要改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点； 随后部分城市鼓励有条件的地方开展现房销售试点，2023年2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。会议明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2023年9月，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 4、系统改革阶段（2024年至今）：进入2024年，房地产市场深度调整，“保交楼、稳民生”成为行业发展的核心任务。2024年二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提到“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”现房销售已经进入了顶层设计层面。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议在部署2025年重点工作时提出“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。” 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 4、系统改革阶段（2024年至今）：2024年以来，全国多地在会议和文件中提及“推进现房销售”相关内容，如长沙、昆明等地提出有力有序推进现房销售，云南省鼓励在“白名单”项目中择优推行现房销售试点，银川提出“明确新出让土地项目按照不少于30%建筑面积实行现房销售”，广州和烟台明确规定“配售型保障性住房采取现房销售模式”等； 二、现房销售制度的历史复盘 现房销售制度的历史复盘。 4、系统改革阶段（2024年至今）：另有多地出台现房销售配套支持政策，主要包括：1）对于房企提供金融和财税支持，如缓缴土地出让金、给予融资贷款利率优惠，延长贷款年限，缓缴免缴部分规费税费等；2）对于购房业主提供相关支持，如昆明提出鼓励商业银行对现房销售项目购房业主的首套按揭贷款优先受理、优先审批，山东、泉州等地提高购买现房的公积金贷款额度。 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政 2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示。 其中关于严格预售许可条件方面，土储按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照相关规定，申报商品房预售许可； 文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可； 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房制度。 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政 2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示。 关于预售资金监管方面，政策提出“商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保预专户转存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担赔偿责任。”此外，对规范预售资金的使用做出规定。 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政 2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示。 关于项目开发公司制方面，细化了相关规定，有助于解决之前房地产项目公司资金运作不规范，如“拆东墙补西墙”随意抽调项目公司资金造成资金无法及时回笼、项目公司运营决策不独立、资质不匹配等问题，对于项目公司和企业总部均将起到积极作用。 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政 2025年7月1日，湖北荆门市印发《关于持续巩固中心城区房地产市场稳定态势的政策措施》，推出6方面19条针对性举措。 其中提出有序推进现房销售。“对新出让的优质房地产开发用地，优先采用现房销售模式开发。2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房，原则上实行现房销售。 按照“新老有别”的原则，逐步配套提高商品房预售门槛，2025年8月1日后取得施工许可证的项目，工程形象进度应达到建筑主体结构封顶。” 资料来源：荆门市人民政府，太平洋证券 三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新