房地产行业研究：现房销售将近？当徐图之

行业点评对收益分别为-3.1%和-4.2%。周同比-1%；三四线城市周环比-4%，周同比+14%。比+10%；三四线城市周环比-33%，周同比-7%级，重建购房者的信任。局长李云泽表示：近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。投资建议分红的华润万象生活。风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 敬请参阅最后一页特别声明。 敬请参阅最后一页特别声明内容目录现房销售将近？当徐图之..........................................................................4行情回顾........................................................................................5地产行情回顾................................................................................5物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................7宅地成交....................................................................................7新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................16非开发公司动态.................................................................................16行业估值.......................................................................................17风险提示.......................................................................................18图表目录图表1：2022年后现房销售占比持续提升...........................................................4图表2：2021年以来各能级城市的土地成交金额均大幅下行...........................................5图表3：2024年房企开发过程中的经营性现金流出对货币资金构成较大压力.............................5图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................6图表7：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................6图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表9：本周物业个股涨跌幅前5名...............................................................7图表10：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企.......................................................8图表14：47城新房成交面积及同比增速............................................................9图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10 敬请参阅最后一页特别声明图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表17：47城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表18：22城二手房成交面积及同比增速.........................................................11图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................12图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................12图表21：22城二手房成交明细（万平方米）.......................................................12图表22：10城商品房的库存和去化周期...........................................................13图表23：10城各城市能级的库存去化周期.........................................................13图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................13图表25：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表26：地产公司动态.........................................................................14图表27：物管行业资讯.........................................................................16图表28：非开发公司动态.......................................................................16图表29：A股地产PE-TTM.......................................................................17图表30：港股地产PE-TTM.......................................................................17图表31：港股物业PE-TTM.......................................................................17图表32：覆盖公司估值情况.....................................................................18 现房销售将近？当徐图之现房销售制始于何时？最早或可追溯至2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块的出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。随后在2016-2020年间楼市上行期，深圳、苏州、南京、杭州、成都等城市均设置现房销售条件以平抑楼市、地市的热度。2020年3月，海南省出台政策明确：通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度，成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。现房销售当前实行情况几何？根据克而瑞，2024年以来，全国至少有30个省市发布推进现房销售试点相关文件，18个城市推出实质性支持举措。由于从拿地后开工到竣工通常需2-3年的建设期，因此2026年开始或将迎来现房销售项目的集中入市期。现房销售如何落地？①参照已落地的省市，出台供需配套政策，供给端：项目缓缴土地出让金、简化现房审批验收程序、给予项目融资支持（提升开发贷比例、降低开发贷利率等）、缓缴免缴部分规费税费等；需求端：支持一手现房带押过户、购买现房贷款额度上浮等。②分城市、分区域试点，打造模范样本（如雄安）。③新老划断机制：已出让土地沿用预售制老规则，新拍土地用新规则（需在出让前进行明确）。我 们判断现房销售存在制约，短期内不会全面落地。①现房销售意味着资金回笼滞后，且与之相配套的各类政策尤其融资政策尚未明晰，势必导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，将不利于房地产市场止跌回稳。②现房销售制将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，因此土地成交量价均承压，进一步加大地方财政压力，尤其是二三四线城市。短期情绪冲击更大，但地方政府或不具备较强的自驱力去推行现售制，可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。但从长远视角看，现房销售正持续推进，趋势不容忽视。近年来地产持续下行，今年小阳春后地产数据再度走弱。我们认为房价的持续筑底及对期房的观望情绪（担心质量差维权、烂尾等），制约了需求的释放，大量需求分流至二手房市场。我们认为在房地产新发展模式的框架下，商品房需充分市场化，倡导所见即所得，以品质决胜负，以此促进行业转型升级，重建购房者的信任。现 房销售的潜在影响：①由于现房开发周期制约，一方面约束产能减少供给，另一方面需要开发商