房地产行业研究：现房销售将近？当徐图之

4 行业点评 本周A股地产、港股地产均上涨、港股物业下跌。本周（5359）申万A股房地产板块涨跌幅为04，在各板块中位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为1，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为22，恒生中国企业指数涨跌幅为09，沪深300指数涨跌幅为2；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为31和42。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超20。本周（5359）全国300城宅地成交建面451万，单周环比29，单周同比38，平均溢价率8。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面12017万，累计同比02；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、滨江集团、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周假期因素新房销售环比下滑，同比维持正增，小阳春过后景气度延续承压。本周（5359）47个城市商品房成交合计263万平米，周环比20，周同比9。其中：一线城市周环比30，周同比21；二线城市周环比28，周同比1；三四线城市周环比4，周同比14。 本周假期因素二手房成交环比下滑，成交同比维持增长，景气度稳健向上。本周（5359）22个城市二手房成交合计190万平米，周环比14，周同比14。其中：一线城市周环比22，周同比41；二线城市周环比5，周同比10；三四线城市周环比33，周同比7。 我们判断现房销售存在制约，短期内不会全面落地。现房销售意味着资金回笼滞后，且与之相配套的各类政策尤其 融资政策尚未明晰，势必导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，将不利于房地产市场止跌回稳。现房销售制将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，因此土地成交量价均承压，进一步加大地方财政压力，尤其是二三四线城市。短期情绪冲击更大，但地方政府或不具备较强的自驱力去推行现售制，可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。 但从长远视角看，现房销售正持续推进，趋势不容忽视。近年来地产持续下行，今年小阳春后地产数据再度走弱。我 们认为房价的持续筑底及对期房的观望情绪（担心质量差维权、烂尾等），制约了需求的释放，大量需求分流至二手房市场。我们认为在房地产新发展模式的框架下，商品房需充分市场化，倡导所见即所得，以品质决胜负，以此促进行业转型升级，重建购房者的信任。 现房销售的潜在影响：由于现房开发周期制约，一方面约束产能减少供给，另一方面需要开发商研判后市，对产品 精准定位，减少低质供给，均利于稳定房价。供给侧去产能、房企进一步出清，唯有好产品好品质好服务、融资能力强、资产负债健康的房企能够穿越周期。需求侧或面临购房成本上升压力。地产融资制度革新，如5月7日金融监管总局局长李云泽表示：近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。 投资建议 降息降准空间正在打开，公积金贷款利率下降后，后续商贷利率亦有望下行；同时结构性工具利率及PSL利率的 下降能够降低城中村改造、收储的资金成本，或加速实物量的落地。开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 现房销售将近？当徐图之4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾7 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交9 二手房成交11 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻13 地产公司动态14 物管行业政策和新闻16 非开发公司动态16 行业估值17 风险提示18 图表目录 图表1：2022年后现房销售占比持续提升4 图表2：2021年以来各能级城市的土地成交金额均大幅下行5 图表3：2024年房企开发过程中的经营性现金流出对货币资金构成较大压力5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅7 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率8 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万）及同比8 图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企8 图表14：47城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比10 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比10 图表17：47城新房成交明细（万平方米）10 图表18：22城二手房成交面积及同比增速11 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比12 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比12 图表21：22城二手房成交明细（万平方米）12 图表22：10城商品房的库存和去化周期13 图表23：10城各城市能级的库存去化周期13 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期13 图表25：地产行业政策新闻汇总13 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯16 图表28：非开发公司动态16 图表29：A股地产PETTM17 图表30：港股地产PETTM17 图表31：港股物业PETTM17 图表32：覆盖公司估值情况18 现房销售将近？当徐图之 现房销售制始于何时？最早或可追溯至2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块的出让预合同中首次提出了 “该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。随后在20162020年间楼市上行期，深圳、苏州、南京、杭州、成都等城市均设置现房销售条件以平抑楼市、地市的热度。2020年3月，海南省出台政策明确：通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度，成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。 现房销售当前实行情况几何？根据克而瑞，2024年以来，全国至少有30个省市发布推进现房销售试点相关文件，18个城市推出实质性支持举措。由于从拿地后开工到竣工通常需23年的建设期，因此2026年开始或将迎来现房销售项目的集中入市期。 现房销售如何落地？参照已落地的省市，出台供需配套政策，供给端：项目缓缴土地出让金、简化现房审批验收程序、给予项目融资支持（提升开发贷比例、降低开发贷利率等）、缓缴免缴部分规费税费等；需求端：支持一手现房带押过户、购买现房贷款额度上浮等。分城市、分区域试点，打造模范样本（如雄安）。新老划断机制：已出让土地沿用预售制老规则，新拍土地用新规则（需在出让前进行明确）。 我们判断现房销售存在制约，短期内不会全面落地。现房销售意味着资金回笼滞后，且与之相配套的各类政策尤其 融资政策尚未明晰，势必导致房企现金流枯竭，若引发房企信用危机，将不利于房地产市场止跌回稳。现房销售制将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，因此土地成交量价均承压，进一步加大地方财政压力，尤其是二三四线城市。短期情绪冲击更大，但地方政府或不具备较强的自驱力去推行现售制，可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。 但从长远视角看，现房销售正持续推进，趋势不容忽视。近年来地产持续下行，今年小阳春后地产数据再度走弱。我 们认为房价的持续筑底及对期房的观望情绪（担心质量差维权、烂尾等），制约了需求的释放，大量需求分流至二手房市场。我们认为在房地产新发展模式的框架下，商品房需充分市场化，倡导所见即所得，以品质决胜负，以此促进行业转型升级，重建购房者的信任。 现房销售的潜在影响：由于现房开发周期制约，一方面约束产能减少供给，另一方面需要开发商研判后市，对产品 精准定位，减少低质供给，均利于稳定房价。供给侧去产能、房企进一步出清，唯有好产品好品质好服务、融资能力强、资产负债健康的房企能够穿越周期。需求侧或面临购房成本上升压力。地产融资制度革新，如5月7日金融监管总局局长李云泽表示：近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。 图表1：2022年后现房销售占比持续提升 现房商品住宅销售额（亿元，左）期房商品住宅销售额（亿元，左） 现房销售占比（右） 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 来源：wind，国金证券研究所 40 35 30 25 20 15 10 5 0 图表2：2021年以来各能级城市的土地成交金额均大幅下行 一线土地成交金额（亿元，左） 一线同比（右） 二线土地成交金额（亿元，左） 二线同比（右） 三四线土地成交金额（亿元，左） 三四线同比（右） 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 来源：中指研究院，国金证券研究所 150 130 110 90 70 50 30 10 10 30 50 图表3：2024年房企开发过程中的经营性现金流出对货币资金构成较大压力 2500 2000 1500 1000 500 0 2024期末货币资金（亿元，左）2024购买商品、接受劳务支付的现金（亿元，左）货币资金购买商品、接受劳务支付的现金（右） 73 22 19 17 15 13 11 111010 09 0807 06 06 03 01 80 70 60 50 40 30 20 10 00 来源：wind，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为04，在各板块中位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为1，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为力高集团、ST亚太、华人置业、ST南置、金地商置，涨跌幅分别为80、213、 184、163、151；末5名为卡森国际、远洋集团、旭辉控股集团、中骏集团控股、正荣地产，涨跌幅分别为 147、137、123、105、93。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 7 6 5 4 3 2 1 0 国通电银综纺机家轻环建公基汽有建计交钢食非美煤传社医农石商电房防信力行合织械用工保筑用础车色筑算通铁品银容炭媒会药林油贸子地 军设服设电制 工备饰备器造 材事化 料业工 金装机运 属饰输 饮金护料融理 服生牧石零产 务物渔化售 来源：ifind，国金证券研究所 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 恒恒恒 生生生 金电非 融讯必 业业需 指指性 数数消费业 恒恒恒恒 生生生生 能综公地 源合用产 业企事建 指业业筑 数指指业 数数指数 恒恒恒恒恒生生生生生工原必资医业材需讯疗制料性科保品业消技健业指费业业指数业指 数数 来源：ifind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 90 80 70 60 50 40 30 20 10 ST ST 0 力华金 高人地集亚置南商团太业置置 0 2 4 6 8 10 12 14 16 卡远 森洋 国集 际团 旭中正 辉骏荣 控集地 股团产 集控 团股 来源：ifind，国金证券研究所来源：ifind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为22，恒生中国企业指数涨跌幅为09，沪深300指数涨跌幅为2； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为31和42。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、众安 智慧生活、经发物业、浦江中国、兴业物联，涨跌幅分别为239、212、181、10、85；末5名为建业新生活、佳源服务、彩生活、金科服务、碧桂园服务，涨跌幅分别为96、91、65、58、49。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 202555 202556 202557 202558 202559 3 2 2 1 1 0 1 1 2 2 3 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业