房地产行业深度解读现房销售制度：如何看现房销售制度对行业的影响及房企的应对

证券研究报告/行业专题报告重点公司基本状况简称股价EPS（元）保利发展8.021.010.420.46招商蛇口8.810.650.370.48招商积余12.180.690.790.91华润万象生活37.101.281.591.85保利物业34.502.512.682.88报告摘要现房销售政策的历史沿革现房销售政策可能的推行节奏未来或将有更多地区逐步推进。售的难度较大。现房销售政策的影响及应对措施模扩张”逐渐转为“品质提升”。 房地产评级：分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn基本状况上市公司数行业总市值(亿元)行业流通市值(亿元)行业-市场走势对比相关报告1、《中央城市工作会议再度召开，一手房成交大幅下降》2025-07-202、《土地市场温和复苏，市场回归理性》2025-07-143、《销售环比上升，期待政策进一步放松》2025-07-13 增持（维持）11,524.9911,091.35 102 内容目录1.现房销售政策的历史沿革.......................................................................................31.1.早期阶段（1994-2004年）.........................................................................31.2.现房销售试点阶段（2005-2019年）..........................................................31.3.风险倒逼阶段（2020-2023年）................................................................. 31.4.系统改革阶段（2024年至今）................................................................... 32.现房销售政策可能的推行节奏............................................................................... 72.1政策目的由平抑土拍过热，转变为构建房地产发展新模式..........................72.2土地市场疲软、库存压力大的地区更易于推行现房销售............................. 72.3期房销售占比大、土地财政依赖度高的地区推行现房销售难度较大........... 83.从海南现房销售试点看政策对行业和企业的影响..................................................93.1宏观层面：政策初期市场波动，3-5年后市场逐步企稳...............................93.2微观层面：中小型房企生存空间压缩，头部房企技术破局........................104.现房销售政策的影响及应对措施......................................................................... 124.1现房销售政策对房企的影响........................................................................124.2现房销售政策的影响相对可控.................................................................... 134.3房企的应对措施.......................................................................................... 145.装配式建筑的经济效益分析.................................................................................146.投资建议.............................................................................................................. 157.风险提示.............................................................................................................. 15图表目录图表1： 现房销售政策的演变图表2： 商品房销售政策的演变................................................................................5图表3： 信阳市住宅用地成交规划建面与楼面均价.................................................. 8图表4： 信阳市商品房销售面积及增速.................................................................... 8图表5： 海南省国有土地使用权出让金收入及增速.................................................. 9图表6： 全国与海南省土地出让金收入增速对比......................................................9图表7： 海南商品住宅销售面积及增速.................................................................... 9图表8： 海南商品住宅销售价格及增速.................................................................... 9图表9： 海南住宅新开工面积及增速...................................................................... 10图表10： 海南土地成交额及增速........................................................................... 10图表11： 三亚市商品住宅供求关系图表12： 天正地产销售金额及增速........................................................................ 11图表13： 天正地产资产负债率............................................................................... 11图表14： 期房销售与现房销售主要流程对比图表15： 百强房企历年存货周转率........................................................................12图表16： 百强房企历年总资产周转率.................................................................... 12图表17： 百强房企历年资产负债率........................................................................13图表18： 百强房企历年净利润率........................................................................... 13图表19： 头部房企现房库存比例........................................................................... 13图表20： 头部房企合同负债占总资产比例.............................................................13图表21： 碧桂园茶山项目附着式爬架.................................................................... 14图表22： 恒申集团总部大楼全装配钢框架体系现安装现场................................... 14 - 2 -请务必阅读正文之后的重要声明部分................................................................................... 4........................................................................ 10......................................................... 12 - 3 -1.现房销售政策的历史沿革现房销售制度并非近期突然提出，而是早有试点，追溯起来，中国商品房销售政策的演变大致可分为以下四个阶段：1.1.早期阶段（1994-2004年）中国房地产市场长期以预售制度为主，这种模式源于香港“楼花”销售模式，旨在增加商品房供应，同时助推房地产开发企业高负债、高杠杆、高周转的商业模式。1994年11月，建设部发布《城市商品房预售管理办法》，标志着我国正式开始实施商品房预售制度，预售成为商品房销售的主要模式。2001年4月，建设部出台《商品房销售管理办法》，进一步明确商品房预售和现售的定义及管理规范。预售制度在我国房地产行业发展初期起到了一定的作用：1）缓解开发企业资金压力：房地产开发项目通常需要巨额资金投入且回报周期较长，预售制度使开发商在项目未建成前快速回笼资金，加速资金利用效率，加快项目开发进度，从而增加住房供给。2）降低购房门槛：购房者可以在房屋建成前支付首付并按揭还款，预售制度降低了购房的初始资金需求。但同时，预售制度也带来了一定的风险：在签订预售合同至履约完成的期间内，项目可能存在众多不确定因素，如开发商资金链断裂、工程延期、质量问题等。2004年修订的《城市商品房预售管理办法》明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。全国没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”，因此各地对于预售款的监管力度各不相同，这为开发商违规挪用预售资金提供了操作空间。1.2.现房销售试点阶段（2005-2019年）商品房预售制度降低了房地产行业的入市门槛，所带来的利润吸引开发商竞相涌入，同时削弱了国家宏观调控措施的影响力度。因此，2005年8月，央行在《2004年中国房地产金融报告》中指出“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，并提出“改期房销售为现房销售”。2010年4月，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中提出，鼓励各地结合当地实际，推行商品住房现售试点。在这一阶段，部分地区开始开展对现房销售试点的探索，2014年，上海黄浦区五里桥街道一宗地块的出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得