REITs行业周报：5只REITs密集获批，首单文创街区REIT申报

REITs 2026年08月23日 ——行业周报 投资评级：看好（维持） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 ⚫中证REITs指数环比上涨，维持行业“看好”评级 2026年第34周，中证REITs（收盘）指数为702.5，同比下跌16.17%，环比上涨1.09%。我们认为，近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。 ⚫5只公募REITs密集获批，首单文创街区REIT申报 本周公募REITs一级市场迎来年内批复最密集一周，5只产品集中获证监会注册批复。8月17日，华泰华住安住REIT获批，成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，底层资产为华住集团旗下广州天河美居+全季酒店及上海江桥桔子水晶酒店；博时山东铁投路桥REIT获批，为全国首单跨黄河路桥REITs。8月18日，平安西安高科产业园REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热REIT（山西首单）、国泰海通中国建筑租赁住房REIT（中建体系首单保租房REITs）。申报端，8月20日嘉实陶邑消费REIT正式申报，底层资产为景德镇陶溪川文创街区，系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs，进一步拓宽消费基础设施REITs业态边界。整体看，一级市场批复与申报节奏加快，底层资产从业态到地域持续向纵深拓展，市场迈入常态化高质扩容新阶段。 相关研究报告 《REITs政策支持持续加码，消费板块跌幅较大—行业周报》-2026.8.16 《商业不动产REITs发行持续密集推进，产业园区和仓储物流板块跌幅较大—行业周报》-2026.8.9 《商业不动产REITs发行持续密集推进，保障房板块涨幅较大—行业周报》-2026.8.2 ⚫一周行情：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.09% 2026年第34周，中证REITs（收盘）指数为702.5，同比下跌16.17%，环比上涨1.09%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌10.65%，同期沪深300指数累计上涨16.02%，累计超额收益-26.67%。本周中证REITs全收益指数942.21，同比下跌11.28%，环比上涨1.18%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌2.23%，同期沪深300指数累计上涨16.02%，累计超额收益-18.26%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为0.31%、-0.17%、0.47%、4.08%、2.23%、0.63%、1.26%；一月涨跌幅分别为1.57%、-0.04%、-1.05%、-0.42%、-1.34%、-0.66%、-3.72%。 ⚫一级跟踪：40只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 2026年第34周，共有40只REITs基金等待上市，14只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达21支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 ⚫风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 目录 1、5只公募REITs密集获批，首单文创街区REIT申报...........................................................................................................32、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.09%..........................................................................................................42.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨1.09%...................................................................................................................42.2、中证REITs全收益指数环比上涨1.18%......................................................................................................................52.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比下降16.14%.........................................................................................................62.4、30日数据：REITs市场成交量同比下降12.82%........................................................................................................63、分板块表现：本周产业园区板块领涨....................................................................................................................................74、一级跟踪：40只REITs基金等待上市，商业不动产活跃..................................................................................................145、投资建议：维持行业“看好”评级...........................................................................................................................................166、风险提示..................................................................................................................................................................................16 图表目录 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.09%.........................................................................................................................4图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-26.67%.....................................................................................4图3：中证REITs全收益指数环比上涨1.18%............................................................................................................................5图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-20.58%........................................................................................5图5：REITs市场交易规模成交量同比下降16.14%...................................................................................................................6图6：REITs市场交易规模成交额同比下降34.65%...................................................................................................................6图7：REITs市场区间换手率2.17%，同比-1.66pct....................................................................................................................6图8：近30日REITs市场交易规模成交总量达37.18亿份，同比下降12.82%.....................................................................7图9：近30日平均区间换手率0.38%，同比下降0.08pct.........................................................................................................7图10：2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高.....................................................................................................8图11：保障房REITs本周上涨0.31%（单位：元）..................................................................................................................8图12：环保类REITs本周下跌0.17%（单位：元）..................................................................................................................9图13：高速公路类REITs本周上涨0.47%（单位：元）..........................................................................................................9图14：产业园区类REITs本周上涨4.08%（单位：元）.............................................................................................