2026年8月地产行业核心城市先行回暖专题分享

一、核心要点

1. 2026年上半年核心城市二手房量价、租金同步回暖，并非短期现象，而是由供需两端支撑的止跌回稳，不完全依赖政策。
2. 核心城市止跌符合国际规律，参考日美经验，上海等核心城市2026年已进入底部，全国或需2-3年完成见底。
3. 需求端支撑：2026年全国住宅租售比达2.7（超过公积金利率2.6%），提升刚需购买力；2021年以来二手房成交累计升85%，新房降53%，总需求稳定在14亿平方米，市场悲观情绪源于心理影响而非真实过剩。
4. 供给端支撑：二手房挂牌量2025年10月达中期顶部，后续或持续下行3年；上海去化周期降至7个月，供给缩量支撑房价。
5. 城市修复节奏：高能级城市（上海、北京、深圳等）率先企稳，三四线库存高修复滞后，购房需结合当地供需判断。

二、投资线索

1. 房产端：上海等一线及强高能级城市低总价刚需房源（300万-500万）已筑底，500万-1500万房源存在逐步传导向上的可能；高端需求受科技、金融支撑；核心城市（如上海、苏州、北京、合肥）弱供给+强需求具备资产配置价值；刚需优先选租售比超公积金利率的低总价房，改善需求可看优质核心区位房源。
2. 地产链股：核心城市房价见底时，地产股及产业链（如家居）会先于全国市场上涨，参考日本东京2004年见底后龙头股涨4.5-6倍，美国旧金山2009年见底后相关标的获超额收益，可关注核心城市地产链股机会。
3. 投资机遇：核心城市止跌阶段地产与产业链均有超额收益；全国价格止跌前左侧地产超额收益更强，右侧产业链利润表改善后迎来双击；目前投资机遇明确，底部逐步抬升，需数据与政策验证。

三、风险与关注

1. 关注城市层面供给缩量差异（如杭州短周期、株洲长周期）及限购放开、产业资金流入等加速需求传导因素；全国市场修复需2-3年，中间阶段会有波动。
2. 地产股侧重PB估值、资产负债表（存货、负债各占70%，类金融属性，利润表滞后），产业链侧重利润表与PE估值，分阶段表现不同，需关注对应估值指标变化。