2026年8月地产行业核心城市先行回暖专题分享

发布时间：2026-08-11 一、核心要点 1. 本次申万宏源袁航地产行业专题分享，核心观点为2026年上半年核心城市二手房量价、租金同步回暖，并非短期昙花一现，而是不完全依赖政策的止跌回稳，具备供给需求两端支撑。 2. 核心城市领先全国止跌符合国际规律，参考日美经验，核心城市房价领先全国3-5年止跌，后续修复向三四线扩散，中国上海等核心城市2026年已进入底部，全国或需2-3年完成见底。 3. 需求端支撑：2026年全国住宅租售比达2.7，超过公积金贷款利率（2.6%），提升了刚需购买力与购房意愿，核心城市低总价房源成交放量；2021年以来新房销售面积累计降53%，但二手房成交累计升85%，新房+二手房总需求稳定在14亿平方米左右，总需求无大问题，市场悲观情绪源于过去房价下跌的心理影响，非真实过剩。 4. 供给端支撑：二手房挂牌量已出现中期下行趋势，2025年10月为全国二手房挂牌量中期顶部，后续或持续下行3年，上海去化周期已降至7个月，供给缩量支撑房价。 5. 城市修复节奏需看供需：高能级城市（上海、北京、深圳等）新房库存低、需求有韧性，将率先企稳，三四线库存高，修复滞后，购房时需结合当地供需情况判断。二、投资线索 1. 房产端核心结论：上海、北京等一线及强高能级城市的低总价刚需房源（300万-500万）已筑底，500万-1500万房源偏弱但存在逐步传导向上的可能，高端需求受科技、金融造富支撑，弱供给+强需求弹性的核心城市（如上海、苏州、北京、合肥）具备资产配置价值；刚需购房优先选租售比超公积金利率的低总价房，改善需求可看优质核心区位房源。 2. 地产链股投资逻辑：复盘日本、美国房地产周期，核心城市房价见底时，地产股及对应产业链（如家居）会先于全国市场上涨，超额收益显著，如日本东京2004年见底后相关龙头股3-5年涨4.5-6倍，美国旧金山2009年见底后相关标的同期获超额收益，投资者可关注核心城市对应的地产链股机会。 3. 投资机遇：核心城市止跌阶段，地产与产业链均有超额收益；全国价格止跌前左侧地产超额收益更强，右侧产业链利润表改善后迎来双击，目前地产及产业链投资机遇明确，底部将逐步抬升，需数据与政策验证。 三、风险与关注 1. 后续需关注城市层面的供给缩量情况（如杭州供需周期短、株洲周期长），以及限购放开、产业资金流入等加速需求传导的因素；全国性市场修复需2-3年，中间阶段会有波动。 2. 地产股侧重PB估值、看重资产负债表（存货、负债各占约70%，具类金融属性，利润表为滞后指标），产业链侧重利润表与PE估值，二者分阶段表现不同，需关注对应估值指标的变化。