2026年核心城市租金基本面观察 兴业证券地产团队

发布时间：2026-08-11 一、核心要点 1. 本次汇报对象为兴业证券客户，核心内容是76个核心城市（4一线、27二线、45三线）租金情况，判断租金是基本面及房价前瞻指标，通常租金先于房价止跌2. 2026年初以来，34个城市租金较年初正增长：一线平均增2.5%，二线平均微涨0.2%，三线平均跌0.7%；其中上海增4%、北京/深圳增2%、广州微涨0.3%3. 本轮租金上涨含季节性因素，但幅度超以往季节性，核心驱动力为供需改善：2025年上海人口净流入5.2万，租房挂牌量较2024年中高点降23%，租房去化时长从74天缩至49天4. 核心城市2021年以来租金整体跌15%-20%，当前仅部分核心城市恢复，租房人口增长为租金企稳必要非充分条件，需叠加供给端（挂牌量）改善5. 租金收益率层面，76城平均2.72%，北京2.07%、上海1.98%、深圳1.83%；部分低总价房源租金收益率超公积金贷款利率，买房性价比提升 二、风险与关注 1. 2025年下半年曾出现一线房价补跌、租金同步调整，需警惕2026年旺季过后租金回落风险2. 部分城市租房挂牌量仍在攀升，供需端改善不明确，租金企稳持续性存疑3. 外部嘉宾发言内容准确性由嘉宾负责，兴业证券不承担相关责任 三、投资线索 1. 租金止跌且供需双优的核心城市（以上海为代表），买房性价比提升，或带动购房需求释放2. 跟踪76个核心城市租金及供需数据，可作为房价前瞻指标用于投资决策四、后续跟踪 1. 持续跟踪核心城市租金变化、人口流动、租房挂牌量数据2. 投资者如需相关指标或数据库，可联系兴业证券新政地产团队