2026年核心城市租金基本面观察 兴业证券地产团队

本研报聚焦76个核心城市（包括4个一线城市、27个二线城市和45个三线城市）的租金情况。报告强调租金是判断房地产市场基本面及房价前瞻的重要指标，通常先于房价止跌。通过分析这些城市的租金变化，可以更准确地把握市场趋势。

2026年初以来，共有34个城市租金呈现正增长趋势。其中，一线城市平均租金上涨2.5%，二线城市微涨0.2%，三线城市则下跌0.7%。具体来看，上海租金上涨4%，北京和深圳分别上涨2%，广州微涨0.3%。这些数据反映了不同能级城市在租金市场中的表现差异。

租金上涨的主要驱动力是供需关系的改善。以上海为例，2025年人口净流入5.2万，同时租房挂牌量下降23%，去化时长缩短至49天。这种供需双优的局面推动了租金上涨。虽然季节性因素也会对租金产生影响，但本次上涨幅度超出了以往，显示出市场根本面的积极变化。

自2021年以来，核心城市租金整体下降了15%-20%。目前，只有部分城市的租金开始恢复，租房人口的增长为租金企稳提供了必要条件，但并非充分条件。租金的持续企稳还需要供给端（如挂牌量）的进一步改善。此外，76个城市的平均租金收益率为2.72%，部分低总价房源的租金收益率甚至超过了公积金贷款利率，提升了买房的性价比。

本研报提示了几个潜在风险。首先，2025年下半年一线城市房价出现补跌，租金也同步调整，需要警惕2026年旺季过后租金回落的可能。其次，部分城市的租房挂牌量仍在攀升，供需端的改善尚不明确，租金企稳的持续性有待观察。此外，外部嘉宾发言内容的准确性由嘉宾本人负责，兴业证券不承担相关责任。这些风险因素需要投资者密切关注。