機機機機機機機機機機機機機機機機機機機機機機機機 Page | 1 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 龍湖地產龍湖地產龍湖地產龍湖地產 ( ( ( (960960960960....HKHKHKHK)))) 商業佈局完成商業佈局完成商業佈局完成商業佈局完成，，，，租金增長強勁租金增長強勁租金增長強勁租金增長強勁 香港香港香港香港 |房地產房地產房地產房地產| 公司研報公司研報公司研報公司研報 18 JULY 2016 核心溢利增長核心溢利增長核心溢利增長核心溢利增長5.1%5.1%5.1%5.1% 龍湖地產2015年營業額為474.2億元人民幣，同比下降7%。由於成本控制良好，結算毛利率較上年上升 0.5%至26.2%。歸屬股東溢利89.9億元 ，同比增長7.6%；扣除少數股東權益及評估增值影響後核心溢利為69.5億元 ，亦同比增長 5.1%。 盈利能力方面，核心淨利潤率由上年的 13.0%上升至14.6%，主要是由於毛利率上升及其他虧損下降所致。攤薄每股收益較上年上漲0.65%至1.53元，每股派息0.357元，派息比例提高了5個百分點 。期間費用率同比上漲0.58%至5.25% ，其中銷售費用率上升0.05%至2.14%，對盈利負面影響較小。 2016201620162016上半年銷售目標超額達成上半年銷售目標超額達成上半年銷售目標超額達成上半年銷售目標超額達成 得益於聚焦一二線的佈局以及公司的品牌優勢，2015年交付物業面積同比上升1.93%至485萬平方米 ，合同銷售額按年增長 11.2%至545.4億元 。2015年已售出但未結算的合同銷售額為553億元 ，為未來營業額持續穩定增長打下堅實基礎。基於2016年1100億的可售資源，公司將全年銷售目標定為620億，相當於去化56.4%。2016年上半年公司已累計實現銷售額385.9億，預計可輕松達致全年目標。 龍湖地產合約銷售額龍湖地產合約銷售額龍湖地產合約銷售額龍湖地產合約銷售額、、、、合約銷售面積合約銷售面積合約銷售面積合約銷售面積(RMB) 383401481491545050100150200250300350400450500010020030040050060020112012201320142015合约销售额/亿元合约销售面积/万平 Source: Bloomberg, Phillip Securities (HK) Research 增持評級增持評級增持評級增持評級 現價: HKD 10.90 (現價截至7月14日) 目標價: HKD 12.68 (16.3%) 公司資料公司資料公司資料公司資料 普通股股東 (百萬股) : 5,836 市值 (港幣百萬元) : 63,617 52周 最高價/最低價 (港幣元) : 11.46 / 7.96 主要股東主要股東主要股東主要股東，，，， % 美賢國際有限公司 44.13 股價表現股價表現股價表現股價表現，，，， % 1個月個月個月個月 3個月個月個月個月 1年年年年龍湖地產 9.37 -7.17 -6.84恒生指數 4.79 -7.10 8.28 股價股價股價股價 & 恒生指數恒生指數恒生指數恒生指數 Source: Phillip Securities (HK) Research 財務資料財務資料財務資料財務資料 RMB mn FY14 FY15 FY16E FY17E Revenue 50,991 47,423 55,512 62,901 Net Profit 8,354 8,988 9,095 9,778 P/E,x EPS, HKD 6.1 1.53 6.1 1.54 6.0 1.56 5.6 1.68 P/B, x 1.1 1.0 0.8 0.7 BVPS, HKD 8.22 9.45 11.30 12.54 ROE, % 16.6 14.4 13.1 12.7 Source: Company reports, Phillip Securities Est. 研究部研究部研究部研究部 (+ 86 21 51699400-107) research@phillip.com.cn Page | 2 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍(960.HK)公司公司公司公司報報報報報報報報 投資物業步入正軌投資物業步入正軌投資物業步入正軌投資物業步入正軌，，，，租金增長可觀租金增長可觀租金增長可觀租金增長可觀 公司商業地產成功佈局西部、華北和華東三大板塊，累積已開業商場面積近 150萬方 ，整體出租率達到 95.9%。2015年實現租金收入15億元 ，扣除營業稅後租金收入14.2億元 ，按年增長61.5%。未來三年公司還將有9個新商場落成 ，可增加投資物業面積114萬方 ，預計將帶動投資物業租金收入實現可觀增長 。 土儲持續優化土儲持續優化土儲持續優化土儲持續優化，，，，融資成本進一步下降融資成本進一步下降融資成本進一步下降融資成本進一步下降 公司秉承“10+X”的策略 ，新增土儲高度集中於北京、上海 、杭州 、廈門、重慶等高能級城市。2015年公司新 增25幅土地 ，合計583萬方 ，截至目前土地儲備合計3486萬平米/權益面積3054萬平米 ，其中近五成的土地儲備位於上述10個城市 。 2015年公司綜合借貸成本由6.4%進一步下降至5.74%，凈負債率由57.1%下降至54.6%，期末手持現金181.6億。此外 ，公司還以6.6億的匯率掉期收益大致抵消了外幣計值借貸所產生的7.7億的匯兌損失。良好的財務管理能力以及穩健的財務盤面使得公司成為首個獲得境內外投資級別的民營企業，預計未來融資成本還將進一步降低。 投資評級投資評級投資評級投資評級 在行業毛利率下行階段，龍湖地產強大的銷售執行力，不斷提升的融資能力，精細化管理下的成本控制能力，為公司帶來領先於同業的盈利能力。我們給予龍湖地產“增持”評級 ，12個月目標價12.68港元， 6.0X和5.6X的2016/2017市盈率 。(現價截至7月14日) 風險提風險提風險提風險提 示示示示 租金回收不及預期 ； 區域政策調控風險。 Page | 3 | PHILLISECURITIES (HK) RESEARCH 龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍龍(960.HK)公司公司公司公司報報報報報報報報 財務報告財務報告財務報告財務報告 F Y EF Y EF Y EF Y EF Y 1 3F Y 1 3F Y 1 3F Y 1 3 F Y 1 4F Y 1 4F Y 1 4F Y 1 4 F Y 1 5F Y 1 5F Y 1 5F Y 1 5 F Y 1 6 EF Y 1 6 EF Y 1 6 EF Y 1 6 E F Y 1 7 EF Y 1 7 EF Y 1 7 EF Y 1 7 EV a l u a t i o n R a t i o sV a l u a t i o n R a t i o sV a l u a t i o n R a t i o sV a l u a t i o n R a t i o sPr ice Ea rni ngs (P/ E)6.3 6.1 6. 1 6. 0 5. 6Pr ice to Bo ok( P/B ) 1.4 1.1 1. 0 0. 8 0. 7P e r s h a r e d a t a ( R M B )P e r s h a r e d a t a ( R M B )P e r s h a r e d a t a ( R M B )P e r s h a r e d a t a ( R M B )EP S,A dju ste d 1. 48 1. 53 1. 54 1 .56 1 .68Bo ok Val ue Per Sh ar e 6. 80 8. 22 9. 45 11 .30 12 .54Di vid end s P er Sha re 0. 23 0. 28 0. 36 0 .41 0 .44G r o w t h & M a r g i n s ( % )G r o w t h & M a r g i n s ( % )G r o w t h & M a r g i n s ( % )G r o w t h & M a r g i n s ( % )G r o w t h G r o w t h G r o w t h G r o w t h Re ven ue48 .8% 22 .8% -7 .0 % 1 7.1 % 1 3.3 %Op era tin g i nco me