房地产2026年春季投资策略核心城市先行龙头弹性十足建议买入地产板块1

1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性通过日美经验，我们认为：1 ）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝 房地产2026年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足，建议买入地产板块 1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先 全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著。3）核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善。4）危机后日美龙头房企的市占率大幅提升，经营效益显著提高，实现ROE改善、并估值提升。 2、中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性目前前端指标累计降幅达6-8成，全国二手房房价累计跌幅达41%，显著超过1970年至今42个国家63 次危机的平均房价跌幅34%。我们认为房地产行业的基本面底部将逐步临近；但考虑到全国居民资产负债表修复仍需要一定时间、因此预计全国房价仍将磨底一段时间，但该阶段中房地产尾部风险仍需关注，预计今年房地产行业政策必要性进一步提升。 3、政策判断：《查找图书》重磅发声+上海沪七条、彰显政策积极性年初以来房地产支持政策频出，1月2 日《查找图书》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足。2月25日上海发布“沪7条”；年初以来房地产融资方面的利好开始逐步增多。我们预计后续供需两端政策有望进一步发力，包括：按揭贴息、限购及人才政策放松、城市更新、存量收储以及融资支持政策等。 4、行业判断：预计我国核心城市将领先止跌、优质企业率先受益2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时 借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），我们认为我国如上海等核心城市具备上述条件、预计房价有望领先止跌投资分析意见：建议买入，推荐：1 ）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注建发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。报告链接：小程序://研究/ECyfTXZlRzPPgNp