20170412克而瑞研究总监林波前言：今天的演讲主要包括三大内容：1）对今年一季度市场形势进行一个判断和分析；2）对三四线城市市场形势的一个判断；3）对于未来市场形势的预测和预判。一、当前全国市场状况1）政策：一二线城市加码限购、限贷，开始“限售”春节以来，约有16个一、二线城市、19个三、四线城市出台调控，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。节后一个多月的时间内，市场又开启了调控的小高潮。从力度来看基本上都是在北京的政策标准上一个个打补丁，尤其是1、2线城市都会跟随。现在看下来，去年限购限贷限价以及限资本的四限基础上，现在还限售，最近很多城市都要求取得产证2—3年之内不允许卖房。3、4线城市来看，去年环北京、环上海的热点现在向其他区域扩张，甚至像江西的部分城市，连云港之类的和核心城市都不捱着，也出台了相应的调控政策。本轮政策力度相对来说比较严厉。2）市场：“政策向左、市场向右”的格局从行业数据来看，现在可能只有1-2月份数据，1-3月份数据总体来说和1-2月份也不会有太大变化。在史无空前的政策压力之下，行业发展还是不错的，一季度的销售仍然保持增长，和去年全年的月均值差不多，同比增长1-2月份还达到了超预期的25%。投资新开工，包括土地面积终于有所改善。行业从大数据层面来看的话，的确还是不错。后面可能会看到一些具体的城市，我们看到的1、2线城市都出现了比较大幅的下滑，总量数据增长，1、2线下滑，那的确就是3、4线城市撑起了今年1季度增长的大旗。现在是政策向左市场向右这么一个格局，尤其是北上广深这样的城市感觉到政策非常严厉。去看楼盘，每个新开的楼盘，上海、南京、杭州，基本上都是这样的情况，上海很多楼盘你要托人买房，不然根本买不到房，市场相对来说还是比较盲目。市场向右除了我们前面看到的大数据，1、2线热点城市的情况还是很好，另外3、4线城市一些过去比较沉寂的，扬州、镇江这样的城市，也可以用火爆来形容。另外还有土地拍卖市场，近期3月份可能在杭州、南京出了几块地，溢价率都比较高。杭州萧山、上海小昆山都属于远郊，楼板价都在3万以上。这种背离是一种短期的现象，政策的力量在不断的集聚，市场还在按照他的惯性，购房者和开发商还在按照原理的预期在往前走，这种背离我们认为持续的时间不会太长，有些城市可能一夜之间就会发生变化，最终还是会趋于一致。3）供应：3月新增量环比上涨144%，一季度总体仍较去年下滑14%数据方面也回顾1-4月份市场供应情况，一线城市总体下滑了33%，2、3线城市下滑了11%。具体的城市北京、上海、深圳，一季度的供应量下滑的非常大，广州还能保持正向周转。总体来说今年一季度还是普遍偏低的情况，不是市场行为，而是政府对于预售证的管控。很多企业都要拿预售证，他可以卖到5万的楼盘，周边也能达到这个水平，但是房管局只允许你卖4万，或者4万2，4 万5已经非常不错了。现在预售证控的比较严的城市，你能拿到的预售批准价格可能比周边，或者周边二手房低10-15%。为什么市让这么火爆，现在边上买二手房要5万块，而买新房只要4万2，4万5，买到就是赚到了。这就导致了一个结果，一方面大家还在抢房，抢高性价比房源，另外一方面企业不愿意供应，不愿意在这个时间段按照均价去卖。所以导致一季度的供应严重不足，很多城市出现了一季度的市场没有新房。很多城市基本上都处在没有库存，或者库存不足的情况下。所以一季度的成交数据1、2线城市和全国行业数据有很大的背离，全部行业数据是同比增长20%，一线城市是同比下滑38%，2、3线城市下滑了20%，三线城市我们只选了寥寥几个，主要还是2线城市为主，所以1、2线城市的市场表现是这么几种情况。4）库存：供应锐减使库存并未显著增长，但消化周期普遍上升库存因为供应链在一季度的锐减，尽管市场成交出现了一定的量上的下滑，但是整体的库存水平并没有明显的增长或者是太大的变化。由于一季度成交量有一个大幅的下滑，消化周期很多城市出现了比较大的增长，典型的像上海，去年在3季度的时候，基本上消化周期就在2个月左右，基本上所有市面上的库存，已售的，未售的，全部加起来不够卖。现在速度变慢了以后剩到了7.1个月，深圳非常吓人，风险在集聚了，其消耗周期按照一季度来说已经达到了32个月，同比去年通气增长了2倍多。2、3线城市里面，增长比较明显的，像南京去年一度消化周期不足一个月，现在到了3.3个月，福州、无锡、东莞的消化周期都有所增长。但是按库存水平来说目的还是处在低位。5）土地：成交面积、金额整体持续走低，热点城市土拍高温难降土地市场总体来看300个城市是呈现环比同比下滑的，但是房价，地价还在继续的飙升。三月份的数据是2300万方，环比下降19%。土地溢价率平均到了50.3%的水平，应该说是历史高点。对于企业来说，1、2线城市的土地市场非常热。同时3、4线城市也在慢慢升温。1、2线受政策调控影响比较大的情况下，3、4线在今年出现了一个比较高的开局。是不是能持续也在观望，但是在拿地上也呈现比较积极的态度。6）企业业绩：2017年一季度中国房地产企业销售流量金额TOP100我们在3月31号发布了一个排行榜，第一我们看到三强，万科、碧桂园、恒大已经完成了指标了，完成了500亿了，超过了300亿的12家，100亿以上的是37家，这是1季度的销售业绩情况。对于有的企业来说，很多企业在今年1季度业绩并不是特别理想，尤其是1—2月份，因为没有新增盘供应，但是龙头企业的布局比较均衡，123线都有的企业，1、2线受限，那么3、4线城市今年1季度收获非常大。这是销售面积。7）门槛：TOP30门槛增速加剧，TOP50到100仅维持去年水平门槛这块，一般我们做榜单的时候都要做一个门槛，再看看集中度。今年1季度的集中度没有出来，以往都是根据1、2月份来推，结果算出来的结果让我们非常吃惊，前100强房企占了60%左右。可能数据因为是我们预测的，会有一些偏差，但是这个趋势八九不离十。所以一季度肯定是龙头房企，或者是百强房企市场占有率有一个比较大的提升。从门槛来看的话，前三强的房企优于龙头房企。今年的门槛上升的幅度也是最大的，从去年的73.8亿，一下子提到了 今年的135亿，同比增长了83%。三强我们也可以看到，几家企业今年的销售目标，尽管对外公开在4000亿，或者是恒大4500亿，实际上今年内部的指标都过了5000亿。按照现在公开的，碧桂园完成了36%，恒大完成了24%，万科虽然没有公开，但是肯定是按5000亿以上去做的。几个比较大的房企，像龙湖、鲁能、金地，其实也不算黑马了，基本上也在前十强，基本上增长速度和行业排名都比较快一些。这几家今年上千亿都没有太大的问题，龙湖一季度已经做了430亿，全年1000亿肯定不是一个悬念了。黑马在平常大家不太关注的中小型房企，像温州的中梁，今年1季度超过100亿了，然后福建的金辉，广东的荣光等等一季度都有爆发性的增长。简单的跟大家回顾了一下一季度的市场，总体来看就是政策收紧，未来还会进一步的收紧，只要在市场上有房价上涨的苗头，土地拍卖有上涨的趋势，政府就会施压，所以一季度保持相对来说还是比较好的态势，不管是一线、二线，还是3、4线都是不错的。但是目前来说这种背离，他只是短期现象，未来会有一个回归，政策是不可能变，只能是市场变。二、三四线城市市场状况市场特征：返乡置业以及环一、二线城市需求外溢成就三四线去化亮点从去年年底开始，客户对3、4线城市的研究需求开始爆发，很多企业在谈合作。今年大家都关注到3、4线一季度表现非常抢眼，几个原因：1、返乡置业。对于劳动输出的大省来说，这是一个很普遍的现象，每年都有，但是今年的爆发的量特别的大，他的工作地在北上广深或者杭州这种大的1、2线城市，耳闻目染了房价的上涨，这些外来人员又被限购或者经济能力达不到，回到老家去买，这是很多人的想法，如果老家再不买，你在1、2线城市不能扎根，两头落空了，所以这是今年很多人买房的心态吧。2、需求外溢。原来更多是在一线城市，但是今年春节以来，或者去年4季度以来更多体现在二线城市周边的，典型的像镇江、扬州，大概14、15年我们去调研过。去年以来都有很大的提升，不管是房价还是销售量，据我了解，南京有很多人跑到镇江、扬州去买，有外溢的需求，当然你的外溢需求来了，一定会有本地的需求恐慌性的入市。2）返乡置业：返乡潮带动三四线城市市场，徐州、宜昌前两月成交同比大增有些3、4线城市的数据表明，返乡置业比较典型的城市就像徐州、盐城，淮安等，今年返乡置业需求爆发。他在核心城市周边，但是今年的成交表现非常好。从两个不同类型的城市跟大家分享，第一个是盐城，盐城和扬州镇江差不多，市场规模偏低，去年年底开始成交量有很大的提升，15年非常夸张的，全年只卖了200万方不到，但是土地供给近1000万方，5倍的差距。16年卖了240万方的商品房，卖了600多万方的土地。虽然会有一轮行情，但是整体来看库存和未来的供应压力还是比较大的。对于很多3、4线城市来说盐城是比较典型的情况。为什么说要去库存，实际上很多时候指的就是这些城市。淮安的情况相对来说比较理想，在市场有一个比较大的增长，包括他的销售数据大幅增长之后，我们也看到了这两年的销售和土地出让数据，16年就有一个下跌，基本上 可以讲16年土地出让基本上暂停，这种城市未来的市场持续性远远好于盐城。环北京的话，可能更多是一线城市的外溢性的需求，或者至少外溢性需求是导火索之一。像燕郊、北三县这种城市，现在基本被纳入到了限购限贷的政策框架之内。所以未来市场的一个持续性需要去观察，至少短期内市场很难再保持原来的一种市场热度和成交规模。3）重点三四线城市&区域分析北三县：房价全面突破1万/平方米，燕郊房价领跑北三县这里我们的数据相对比较弱了，价格来讲的话，燕郊是北三县涨幅最高的，但是1、2月份成交的确出现了下滑，幅度也非常大。然后是廊坊。廊坊在16年成交量也是创了新高。但是从他的成交来说，房价总体来说从16年我们可以看到15年的6千多，一下子提到了16年的8千多，房价涨幅不比1、2线城市差，我们认为更多的还是他的市场需求，更多来自于外溢的投资性需求以及本地的自主性需求，他比北三线好一点，基本上以投资需求为主。在这里我们也做了一个价格段的15年总价和16年的对比，变化比较大的是40万以下，现在来说还是占比较大的份额。40—60万份额是下滑比较明显，但是60到80万份额有所提升，整体的房价，包括外来投资客的增加，会导致市场重心在逐渐往上走。环上海：无锡2016年成交量同比增近五成，昆山、太仓房价涨幅最大环上海来讲，以昆山、嘉兴、泰昌为主，像湖州、绍兴有承接，像常州这样的城市，我们也做过调研，上海来的客户也占一定的比例，但是肯定远远不如前面三个，像嘉善在16年卖了大概50、60个亿。这个项目绝大多数的房子都是卖给了上海人。你不能说这是一个个案，其实现在来说是一种趋势，昆山的房子基本上也是很大比例的卖给了上海。现在来说同样也是这种情况，这几个城市基本上也都被限购了，市场成交其实热度出现了一个明显的下滑。包括尽管房价还保持在较高的水平，但是如果去市面上看看的话，短期内回盘的压力是非常大的，我们说昆山的房子，现在可能还在卖2万5，但是如果去二手房市场的话，可能挂牌挂出来的只有1万9，有这么一种差距。单纯看这种价格，这些城市的价格还是非常稳定的，还是在高位平稳。实际成交的情况下可能已经有回调的情况或者压力了。昆山：市场降温显著，房价仍居高位我们可以看一下昆山，去年9月份出政策以后，整个市场成交量出现了一个滑坡，出现了大幅的萎缩，不管是供应也好，当然成交下滑的幅度更大，也体现了他更多的是一种投资客为主的市场，一旦限购了，把投资客拦在门外以后，市场成交量，成交水平呈明显的下滑。现在来看的话，投资客已经被打回来了，只能靠自住客自住需求来支撑，所以低总价，100万以下的房源占比在明显提升。泰昌相对来说好一些，但是也能看到一个明显的萎缩，和去年2、3月份相比。嘉兴的话，前面讲到了嘉善，离上海非常近，所以他那块基本上需求80、90成交是上海的外溢需求，