华创：策略会纪要-当前房地产市场状况与行业前景判断

易居（中国）企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院副院长：丁祖昱博士一、2016年前10月市场状况分析首先我将对2016年前10月的行业整体、房价、库存、土地四个方面做一个简单的概括。1行业：10月销售、投资、新开工皆环比下滑，全年投资增速预计5%以内行业整体来看，10月单月销售、投资环比均出现下降，其中商品房销售量价跌幅均在15%左右，调控效果彰显。分城市来看，政策出台后城市间分化显著。第一，合肥、福州、济南、昆山、无锡成交环比跌幅较大，跌幅基本超越4成；第二，没有出台新政的城市走势不一。成都、宁波、天津市场成交持续上涨，沈阳、长春等城市成交环比下跌。供求整体来看，成交是有所下滑，反应更多的是政策的下滑。所以更核心的结果就是各地对于预售证的管理这块加强了，整个的供应明显减少了，各个城市的住宅供应，这个月的数字都差不多出来了，10月和11月的供应连续下滑，也造成了10月和11月的成交连续下滑。但是成交下滑不等于市场不好，比如说上海和深圳，深圳10月成交上升，上海成交下滑，但是两个市场明显上海比深圳强劲，上海下滑的原因主要是因为供应，预售证不给了，昨天10万/平方米以上的房子只拿到3张预售证，其中有两张是非住宅类的，住宅类的只有一张。从分城市成交金额方面来看，上海是全国第一，1-10月份就已达4700亿，超过了去年全年，杭州第三位，接近3000亿，奠定了杭州准一线地位。深圳在第7位，今年深圳的市场有点畸形，在价格屡创新高的情况下，成交量和面积都没有达到去年最高，当中其实是有一些问题，因为他单纯是靠价格拉上去的。我建议大家关注一个数字，即商业贷款和公积金贷款的比例，热点城市当中，深圳商业贷款比例是最高的，意味着相当多的比例都是投资客。广州公积金贷款比例就非常高，对比深圳和广州，因为深圳的投资比例更高，相对来说风险更大。我们再看看城市圈，上海虽然是第一，但是如果把北京和环北京算上也和上海也差不多。另外广州加佛山已经超过北京的量，深圳加上东莞、惠州也是3500亿以上的量，可见北上广深及其周边还是中国地产资源集中的重镇，再怎么打压调控，还是看好5-10年的发展，二线城市我看好3-5年的发展，一线城市及周边我看好5-10年的发展。另外二手房占比数据也值得关注，北京二手房一手房比例为4：1。上海为2.6：1，都是比较高的，深圳和广州也都是超过2：1，这些城市的二手房市场是异常活跃，整体来说二手房的成熟代表了房地产市场的成熟。10月房企推盘量大幅减少，47个重点城市商品住宅新增供应量环比下降32%，尤其是多数城市在9月供应量创下新高后，下降幅度颇大。其中一线城市整体供应量同、环比降幅均在6成以上。供应萎缩主要是基于两个方面：1.国庆期间密集出台新政，尤其是严格执行“预售证监管”以及突击检查楼盘违法等行为，导致房企多数选择封盘或延迟开盘；2.由于部分城市已经在9月份迎来供应高峰，因此环比降幅较大。在中央以“去库存”为主基调、“抑制资产泡沫”、在政策偏紧及大力整顿市场交易规范之下，房企开发投资意愿不高，但房地产开发投资大幅回落的概率 不大，预计全年预计仍维持5%以内。房地产开发投资增速这个数据和政策相挂钩，一般这个数字掉到3%以下，政策就相对宽松，6%以上就比较缩紧了。但是之前嘉宾预测的明年3.7%的增速，就比较尴尬了。我预计明年3季度会跌到3%以下，所以还是有政策宽松的可能的。2房价：深、沪、京房价稳居前列，热点二线房价涨幅领先；10月房价指数涨幅显著收窄2016年前9月，深圳房价同比涨幅依旧高居榜首，上海北京紧随其后。二线城市中，厦门、苏州、合肥、东莞房价同比涨幅均不低于30%。10月份房价指数涨幅有所下降，均价不涨，但实际房价根本没有下跌，基本上由于预售证管理的问题，能持平就不错了。中央要管到明年十九大之前房价不能涨，所以现在最难的就是发预售证的管理部门了，既要确保均价不能涨，但也要保证不能跌。所以现在房价最理想的就是不涨不跌。我相信数据上面到明年10月份一定是做的到的。“限购令”提高了投资性需求的购房门槛，而“限价令”政策的蔓延，更是直接限制了房价继续上升空间。受此影响，热点城市楼市明显降温，案场来电来访量显著下滑。关于未来房价走势，我们使用了一个指标，即最高价均价比。深圳前10月成交均价5.3万元，最高价15万元，最高价均价比为2.86，这就是我为什么认为深圳是房价有一定压力的原因。均价是5万多，最高价和均价之间的差值不到2.9倍，上海差不多20万最高价对应3.7万均价，比值5倍多，所以相对来说看上海和深圳的房价空间，我个人认为上海更高一些，北京也是5倍左右，相对来说北京目前房价也更安全一些。危险的是南京和苏州，高价这块涨不上去，都是5、6万块钱，但是他的均价都接近2万块钱了。3库存：超过7成城市库存继续下降，上海消化周期不足1月2016年10月，多数城市供求比均有所下降，仅南京、合肥、长春、济南等7个城市供求比在1之上。尽管成交下滑，但基于多数城市供求比仍小于1，重点城市库存并未明显增加，超过七成城市库存环比下降。分城市来看，上海的库存已经在1位数以下，也就是说上海就是一点供应都没有，未来也没有，所以今天买上海的房子肯定是保值增值的。郑州接下来土地供应很多（1-10月郑州土地出让是1800万方），3-6个月后郑州的库存会增加，郑州短期看没压力，但房价长期上行压力大。合肥在增加供应，但其结构不太合理，都集中在几个区域，导致了合肥很多区域的房价还在一路攀升，合肥远期会调整，因为他限价近期不会调整。武汉、郑州、成都还是供求平衡的，济南、重庆、西安供略大于求。4土地成交：成交规模创年内新低，溢价率高位回落10月，全国经营性土地成交建面2092万平方米，环比下跌43%，成交总价805亿元，环比骤降67%。虽然四季度乃土地成交高峰期，但是本月土地成交规模不增反跌，刷新年内新低。受上月较高基数影响，10月份土地平均溢价率56.8%，环比减少34.2个百分点。随着热点一、二线城市土地成交规模明显缩减，平均溢价率缓步回落至正常水平。从成交建面TOP20城市看，TOP10靠前的都是二线城市。从成交金额T OP20城市看，南京、杭州、天津、苏州等热点城市同比增幅均超过100%。成交金额同比增速明显快于成交面积增速。分城市来看，合肥、东莞的土地溢价率最高，肥几乎每块都是地王，天津今年的土地市场也非常的热，排在前3位合。成交总价和单价方面，上海的单价非常高，总价今年过百亿的地也出了6块，加上10月份已经有7块。今年的高地价分布非常分散，说明什么？今年有钱，之前房企拿钱太容易了，甚至拍土地的保证金也是借来的。目前节点我觉得地价不会明显降低，因为原来房企是要分散投的，要看10几块地，现在只看1、2块，所以准确度或者志在必得度更高一些。5当前市场问题：突出表现在四个方面房价短期内涨幅较大。地价涨幅高于房价涨幅；面粉贵过面包，高面粉价继而推高面包价格。一线城市投资性需求溢出明显。购房害怕“踏空”心态，普遍焦虑，居住地与房产所在地分离现象突出问题不细谈了，主要是房地产财富效应出现了一些偏差，偏差太大了，大到大家觉得只有靠房地产才能赚钱的程度，甚至不亚于去年4、5月份的股市，我觉得有点不太合理。二、前10月房企销售流量与权益分析首先，TOP100房企销售流量榜门槛继续提升，今年1-10月销售金额TOP10门槛较2015年全年提高了181亿，显示出龙头房企强劲的销售势头；“十一”期间20余城颁布楼市调控政策以来，市场热度逐渐降温，未来整个销售市场会有所放缓，但随着企业间的并购趋势加大，将会对房企的销售增长带来影响，我们预计未来房企的门槛还将进一步提高。分房企来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。今年规模房企增长速度非常快，尤其是前20强，争夺的最激烈，前二十强规模增速和去年相比增长了70%，而前10强比去年增长了50%左右。明年可能前10强规模增速会更快一些。今年的前3强也特别猛，规模房企当中，第一、第二位都快4千亿了，第10位是1000亿，第50位在250亿左右，100位在140左右，就是50-100位差100亿，而第1和第4位差3000亿。从销售结构来看，2016年1-10月销售权益95%-100%的企业占比44%，90%-95%的企业占比16%。总体来看，权益比90%以上的企业占60%。可见，虽然企业之间进行项目合作的情况已经非常普遍，但企业所持项目的总体权益仍然较高。三、新一轮调控政策解读及政策走向研判本轮调控的导火线是因为房价过快上涨导致社会情绪失稳，在这一轮的楼市热 潮中，许多投资客从中获利。甚至有企业关厂炒房，同时不断有“努力工作不如买套房”的相关报道。在热点一二线城市，一条楼市谣言即能影响楼市交易。房价过快上涨导致的这一系列现象已严重影响到社会情绪的稳定。资金的“脱实向房”拖累了实体经济，居民高杠杆购房使金融风险聚积今年银行新增贷款绝大部分流入楼市，4月份以来居民购房贷款占当月全国新增贷款总量的比例提升至50%以上，个别月份甚至接近100%，前10月居民购房贷款与新增贷款占比达40.3%，较去年同期高出20个百分点。另一方面，受制于企业新增项目投资普遍谨慎，固定资产投资增速持续走低，大量资金流入房地产，”流动性陷阱”愈加明显，拖累实体经济结构调整、增长。因此中央对部分地区房价过快上涨带来的泡沫风险表示担忧，短期内目标明确，“去杠杆”、“抑制资产泡沫”，遏制房价过快上涨，引导房价回归合理区间。本轮房地产市场调控政策是“以限为纲”，主要涉及限购、限贷、限价、限钱。其中，限购、限贷出现频率最高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策，调控政策可谓是愈加严苛；除此之外，成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定房价，上海、深圳等城市则严控房企拿地资金来源。个人认为，限钱是影响最大的，但认为不会持续限一年，不然投资增速就没有3.7%，肯定在3%一下，如果政府要将投资增速保持在3%或者以上，大概率下半年在资金方面就要宽松一点。政策方面，原来就出台一些政策就好了，现在来抓管理，抓落实了，这次被抓出30家中介企业，估计有部分门店会被吊销中介资格，房企现在也非常担心，如果再查出一批曝光的话，资格可能会从1级降到2级，某些地区不允许拿地，银行不给他融资等等，所以大家都非常谨慎。未来政策走势研判：政策的影响中长期来看难以扭转热点一、二线城市房价上涨预期，热点一、二线城市房价快速上涨的原因有三点：首先，热点一、二线城市去库存成效显著，楼市已步入供不应求的阶段；其次，土地供应偏紧，企业拿地热情高涨，引致热点城市地王频出，地价、房价相互作用加速上涨；最后，在实业不振、资产荒的大背景下，楼市再次成为居民资产配置的重要方向，投资、投机性需求大量进场。综上，简单粗暴的行政手段对于高热的楼市及土地市场作用着实有限，更难以扭转房价上涨预期。我们预计政策整体调控短期不会转向，资金将定向收紧，仍可能继续加码。基于当前房地产开发投资开始回升、实体经济平稳增长，为房地产行业调控提供有利环境，部分城市投资需求带动房价上升、居民购房杠杆过高风险聚集，整体调控政策短期内不会转向。房地产资金面实行定向调控，全面收紧企业开发贷，严查居民“非标”房贷，给楼市、地市降温。如果调控效果不明显，不排除已出政策城市继续加码、未出政策城市跟进出台的可能。四、未来市场发展预判年末成交量下降成定局，但全年成交面积、金额将创新高，预计全年商品房成交面积达到15亿平方米，成交金额突破12万亿元。明年可能会面积下降幅度多一些，但是金额应该还在10万亿以上。17年的监管肯定还要持续，这对二手房 市场影响也特别大，链家连续两个月销售下滑了，他各个城市销售有差异，成都没有什么影响，甚至有所回升，但是苏州一下子下降了90%。我觉得问题最大的还是一线城市，土地不供应，早期短期内好像没有地王。没有供应肯定没有地王，但是长期压力非常大。另外我也非常不看好数字游戏，限地价、房价，保障房什么的。以后市场该怎么走还是怎么走，肯定不会快速下跌。1房价：上