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东吴地产房地产行业2026年中期策略底部信号渐明核心资产先行

2026-07-21 未知机构高杨

核心观点：房地产行业进入筑底验证期，整体复苏节奏缓慢，二手房市场复苏将先行，新房市场稍滞后。行业修复将呈现结构性分化，核心城市优质项目、稳健头部房企及经营性现金流清晰的商业资产将率先受益。
关键数据：
- 销售数据：1-6月全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售金额下降13.6%；70城新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.3%，北上广深二手房价格均实现环比上涨。
- 二手房市场：1-5月27城二手房成交面积同比持平，上海二手房成交同比增加3.1%，挂牌面积同比下降21.7%，去化周期降至15.2个月。
- 土地市场：1-5月全国宅地成交规划建面同比下降23%，成交楼面均价下降15%；5月宅地溢价率回升至9.4%，6月进一步升至16%。
- 房企销售：1-5月百强房企销售总额同比下降14.9%，降幅逐步收窄；中海、华润置地等头部房企实现小双位数增长。
- 商业地产：2025年全国新开购物中心350座，供给量明显收缩；Top100企业运营购物中心3190个，Top10企业占比约50%；华润万象生活购物中心空置率仅2.8%，同店租金收入增长6.8%。
政策分析：政策主要围绕控增量、去库存、优供给展开，地方政策密集出台，公积金政策频现，土地收储专项债发行近4000亿元，存量商品房收储约125亿元。
未来趋势：2026年房地产指标预计呈现降幅收敛、结构性修复趋势，中性条件下新开工面积同比下降14.6%，销售面积下降5.2%，销售金额下降7.6%，竣工面积下降14.7%，开发投资下降10%。
投资建议：
- 开发端：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
- 商业运营和物业端：推荐华润万象生活、新城控股，推荐绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
- 存量房交易平台：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
总结：房地产行业底部信号逐步清晰，下半年建议围绕核心城市、核心资产和核心主体，重视现金流确定性好、商业运营能力强的公司。