核心观点与行业判断
房地产行业正处于从快速下行到筑底验证的过渡阶段，尚未全面反转，但底部信号已逐步清晰。行业进入筑底验证期，修复进程将呈现分化特征，总量指标降幅预计在2026年进一步收窄。
关键数据与指标
- 基本面数据：1-6月全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，开发投资同比下降18%，但降幅已较前期放缓。核心城市出现边际改善信号，上海二手房成交同比增加11.1%，挂牌面积同比下降21.7%。
- 价格信号：6月70城数据显示，一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房价格上涨0.3%，北上广深二手房价格均实现环比上涨，但全国普遍企稳仍需时日。
- 土地市场：宅地供应提质缩量，5月溢价率回升至9.4%，6月进一步升至16%，房企仅愿为确定性强的优质地块支付溢价。
- 房企情况：1-5月百强房企销售总额1.23万亿元，同比下降14.9%，降幅逐步收窄。头部房企如中海、华润置地等实现小双位数增长。
政策与市场环境
- 政策端：上半年超260个省市出台超560条楼市政策，主要降低购房成本与置换门槛。土地收储专项债发行约4000亿元，存量商品房收储进展较慢。
- 商业地产：购物中心存量竞争加剧，优质资产（如华润万象生活）空置率仅2.8%，同店租金收入增长6.8%，零售额同店增长10.2%，明显跑赢行业及社零增速。
- 香港市场：零售物业租金下行斜率收敛，市场回报率升至3.8%，核心街铺租金连续15个季度环比正增长。
- REITs催化：首批四只商业不动产REITs于6月18日上市，合计募资约203亿元，为优质持有型物业提供公开市场定价与退出通道。
投资建议
- 开发端：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股；建议关注保利发展。
- 商业运营与物业：推荐华润万象生活、新城控股；推荐绿城服务；建议关注保利物业、招商积余。
- 存量房交易：推荐贝壳；建议关注我爱我家。
下半年重点追踪方向
- 核心城市企稳：以上海为例，二手房流动性改善，中高总价段价格环比反弹，改善需求开始接力刚需。若上海修复链条继续成立，北京、深圳及强二线核心板块有望陆续出现结构性企稳信号。
- 商业地产：购物中心市场从规模扩张转向存量竞争，优质资产持续跑赢行业，华润万象生活2025年购物中心空置率仅2.8%，同店租金收入增长6.8%。
预测与结论
2026年，房地产行业整体降幅收敛，中性条件下预计新开工面积同比下降14.6%，商品房销售面积同比下降5.2%，销售金额同比下降7.6%，开发投资同比下降10%。下半年建议围绕核心城市、核心资产和核心主体，重视先行修复确定性好、商业运营能力强的公司。
