房地产行业2026年中期策略底部信号渐明核心资产先行20260721

本次会议围绕房地产行业2026年中期策略展开，核心结论是：房地产行业正处于从快速下行到筑底验证的过渡阶段，尚未全面反转，但底部信号已逐步清晰。二手房市场复苏领先于新房，核心城市、优质项目及稳健头部主体将率先企稳。政策端进入平稳期，以“控增量、去库存、优供给”为核心，收储等政策持续推进。商业地产中，优质购物中心资产凭借强运营能力持续跑赢行业，并受益于REITs政策催化。投资建议聚焦信用稳健、土储充足、产品力突出的开发企业，以及商业运营能力强的物业公司。 核心要点如下： 行业整体判断：行业进入筑底验证期，修复进程将呈现分化特征。总量指标降幅预计在2026年进一步收窄。 基本面数据：1-6月全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，开发投资同比下降18%，但降幅已较前期放缓。核心城市出现边际改善信号，上海二手房成交同比增加11.1%，挂牌面积同比下降21.7%。 价格信号：6月70城数据显示，一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房价格上涨0.3%，北上广深二手房价格均实现环比上涨，但全国普遍企稳仍需时日。 土地市场：宅地供应提质缩量，5月溢价率回升至9.4%，6月进一步升至16%，房企仅愿为确定性强的优质地块支付溢价。 政策端：上半年超260个省市出台超560条楼市政策，公积金相关超250条，主要降低购房成本与置换门槛。土地收储专项债发行约4000亿元，存量商品房收储进展较慢。 商业地产：购物中心存量竞争加剧，优质资产（如华润万象生活）空置率仅2.8%，同店租金收入增长6.8%，零售额同店增长10.2%，明显跑赢行业及社零增速。 香港市场：零售物业租金下行斜率收敛，市场回报率升至3.8%，核心街铺租金连续15个季度环比正增长。 REITs催化：首批四只商业不动产REITs于6月18日上市，合计募资约203亿元，为优质持有型物业提供公开市场定价与退出通道。 投资建议： 开发端：华润置地、招商蛇口、新城控股；建议关注保利发展。 商业运营与物业：华润万象生活、新城控股；推荐绿城服务；建议关注保利物业、招商积余。 存量房交易：推荐贝壳；建议关注我爱我家。 会议实录 谢谢各位投资者的参会，我是高屋地产好信。今天向大家汇报我们对房地产的中期策略，包括对整体未来下半年的判断以及上半年的复盘。整体观点是：房地产进入缓慢复苏的节奏，二手房复苏先行，新房节奏可能稍慢。我们在线还有刘旺老师，后面会详细介绍各项指标和行业重点数据。我把时间交给刘旺老师。 好的，各位投资者大家好，我是中国证券房地产行业分析师刘旺，感谢大家参加今天的中期策略会。先说一下整体观点：我们认为房地产行业现在不是全面反转的阶段，但也不是过去几年那种快速下行的框架。行业正在进入一个筑底验证期，后续修复会比较分化。具体来看，核心城市优质项目、稳健的头部主体，以及经营性现金流更清晰的商业资产，会 先走出来。 先看基本面数据。国家统计局数据显示，1-6月全国新建商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降11.6%；销售金额3.8万亿元，同比下降13.6%；开发投资同比下降18%。行业已从前期的快速下行，逐步进入低位摸底和结构分化阶段。现在看地产，不能只看全国总量，更要看结构性信号。好城市、好地段、好产品的销售韧性相对更强。购房需求仍然存在，但大家更看重区位、产品交付的确定性以及开发商的信用。 从价格端来看，6月70城数据显示，一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.3%。北上广深二手房价格均实现环比上涨。全国房价还不能说完全企稳，但核心城市已出现边际量价改善。 二手房市场是本轮周期的重要领先指标。1-5月，我们统计的27城二手房成交面积同比基本持平，明显强于新房。以上海为例，1-5月一二手住宅成交整体同比增加3.1%，其中二手房成交同比增加11.1%，挂牌面积同比下降21.7%，去化周期降至15.2个月。上海二手房价格调整已比较充分，刚需和置换需求先入市，二手房流动性改善后将逐步承接改善型新房需求。 再看土地和房企情况。目前的主要节奏是提质缩量。1-5月全国宅地成交规划建面1.1亿平方米，同比下降23%，成交楼面均价同比下降15%。供给节奏有所放缓，但从5月开始各地供出优质地块，5月宅地溢价率回升至9.4%，6月进一步升至16%。房企并非不拿地，而是只愿为确定性更强、流速更快的项目付款。核心城市成熟板块、需求清晰的项目，竞争压力和热度仍然较高。 房企端，1-5月百强房企销售总额1.23万亿元，同比下降14.9%，降幅逐步收窄。中海、华润置地、招商蛇口、中国经贸等头部房企累计销售金额实现小双位数增长。这类优质房企在信用、融资、土储、产品力方面均有优势，行业集中度将逐步向央国企及少数优质民企集中。 从政策面看，今年不像2024或2025年那样是大政策周期，目前主要围绕“控增量、去库存、优供给”进行市场优化。中央层面延续了之前的基调，地方政策更密集。上半年超260个省市县出台超560条楼市政策，其中公积金相关超250条，主要提升公积金额度、推进商转公或异地贷款、多子女家庭上浮等，进一步降低购房成本。LPR长期维持不变，住房公积金利率维持在2.6%。 收储政策也在推进。截至6月末，土地收储专项债发行约4000亿元，存量商品房收储约125亿元，商品房收储进展稍慢。这些政策的作用不是一下子把需求拉起来，而是降低置换成本、盘活库存、稳定预期。 下半年有两个方向值得重点追踪。第一，核心城市能否率先企稳。以上海为例，已经走出清晰的链条：二手房流动性改善，挂牌和去化持续下降，中高总价段价格实现环比反弹，改善需求开始接力刚需。截至6月末，上海冰山指数较年初回升约1.6个百分点，二手房挂牌面积较2025年8月高点下降26.3%。如果上海修复链条继续成立，北京、深圳及强二线核心板块有望陆续出现结构性企稳信号。 第二，商业地产，最核心的优质资产是购物中心。2025年全国新开购物中心约350座，供给量较2021年明显收缩，行业集中度持续提升。2025年末，Top100企业运营购物中心共3190个，Top10占50%左右。随着增量供给放缓，购物中心市场从规模扩张转向资产素质、招商能力和运营效率的存量竞争。租金水平仍在筑底，一季度样本城市首层租金环比下降0.5%，零售物业空置率7.5%。但优质资产持续跑赢行业，华润万象生活2025年购物中心空置率仅2.8%，同店租金收入增长6.8%，零售额同店增长10.2%，明显好于全国社零增速。其优势在于持续布局核心城市核心商圈，在品牌招商和精细化运营方面推进性更高。 香港市场也是值得关注的对内地补充的观察点。香港零售物业整体缓慢修复，2025年空置率12.5%，仍处偏高水平，非核心区域和小项目压力尚未出清。但边际上，租金下行斜率明显收敛，市场回报率升至3.8%，处于今年相对高位。香港1-5月零售销售额同比增长10.6%，核心街铺租金已连续15个季度环比正增长。无论是香港还是内地，逻辑一致——不是全市场整体修复，而是核心商圈、核心街铺和强运营资产率先企稳。 去年以来，政府出台多项商业地产REITs政策，为资产重估提供催化。今年6月18日，首批四只商业不动产REITs在上交所上市，合计募资约203亿元，底层资产包括购物中心和写字楼，为优质持有型物业提供公开市场定价和退出通道。未来，经营收入、出租率、分配率等可能成为重要的估值锚。 最后是核心指标预测。2026年，房地产行业整体降幅收敛，结构性修复先行。中性条件下，预计新开工面积5.02亿平方米，同比下降14.6%，降幅较2025年收窄5.8个百分点；商品房销售面积约58.35亿平方米，同比下降5.2%，降幅收窄3.5个百分点；销售金额约17.76万亿元，同比下降7.6%，降幅收窄5.0个百分点；竣工面积5.15亿平方米，同比下降14.7%，降幅收窄3.4个百分点；开发投资7.45万亿元，同比下降10%，降幅收窄7.2个百分点。 投资建议方面，开发端看好信用稳健、核心土储充足、产品力突出的公司，推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。商业运营和物业端看好购物中心相关资产，重点推荐华润万象生活、新城控股，推荐绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。二手房率先出现企稳迹象，推荐存量房交易平台贝壳，建议关注我爱我家。 总结来看，房地产行业仍在筑底阶段，但底部信号已逐步清晰。下半年建议围绕核心城市、核心资产和核心主体，重视先行修复确定性好、商业运营能力强的公司。以上就是我的汇报，谢谢。