房地产行业深度报告：房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行

房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行 2026年07月09日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn 增持（维持） ◼基本面已进入筑底验证期，核心城市与优质资产或率先修复。2026年1-5月全国商品房销售面积、销售金额同比分别-10.8%、-13.5%，销售金额降幅持续收敛；截至5月末，商品住宅广义库存14.26亿平方米，同比下降17.7%。二手房成交韧性强于新房，27城1-5月成交面积同比-0.7%，对刚需和置换需求的承接能力更强。土地端延续缩量提质，房企投资聚焦核心城市优质地块，优质央国企销售和补货表现领先，行业分化下的结构性修复趋势更加清晰。 ◼稳市场政策持续深化，供需两端举措加快落地。2026年以来，中央围绕控增量、去库存、优供给，统筹推进存量盘活、公积金改革、保障房筹集和城市更新；地方因城施策明显提速，上半年超260个省市县出台优化政策超560条。公积金提额扩围、住房以旧换新、房票安置及收储等政策接续推进，有助于降低置业和置换成本、加快存量去化、提升供给适配度，为市场预期改善和基本面修复提供持续支撑。 相关研究 ◼核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估。上海已释放先行修复信号，2026年1-5月一二手住宅成交1084.9万平方米，同比+3.1%；冰山指数较年初回升约1.6pct，二手房挂牌量较高点下降26.3%，去化改善叠加中高总价段价格环比转正，改善需求逐步接力。商业地产方面，购物中心供给放缓、运营分化加剧，优质资产在租金、空置率和零售额表现上持续跑赢行业；商业不动产REITs试点落地，打通持有型物业退出与定价通道，核心商圈物业及强运营平台价值有望重估。 《 地 产+AI工 具 系 列 报 告 之 五 ：AlphaChain辅助主动投研的AI决策系统（如何创立一个自己的“AI投委会”）》2026-06-30 《销售金额降幅收窄，一线城市房价延续企稳》2026-06-17 ◼2026年房地产核心指标降幅有望进一步收敛：中性假设下，全国商品房销售面积为8.35亿平方米，同比下降5.2%；全国商品房销售金额为7.76万亿元，同比下降7.6%，较2025年降幅继续收窄。新开工面积为5.02亿平方米，同比下降14.6%，竣工面积为5.15亿平方米，同比下降14.7%，受土地储备、前期销售和资金约束影响，修复节奏相对滞后。开发投资金额为7.45万亿元，同比下降10.0%，下行斜率有望放缓。 ◼投资建议：我们认为，2026年房地产行业底部信号进一步明晰，核心城市基本面底部基本确认，二手房流动性改善、新房优质供给去化和库存回落正在共同推动市场由筑底走向修复。配置上，开发端优选信用稳健、核心土储充足、产品力突出的房企；服务端关注商业运营、物业现金流及存量房交易修复带来的重估机会。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.行业回顾：底部信号渐明，核心城市结构性修复..........................................................................5 1.1.新房：销售金额降幅持续收敛，核心城市率先进入量价修复窗口.....................................51.2.二手房：成交韧性延续，上海率先释放修复信号.................................................................71.3.土地：供地缩量提质，核心地块热度结构性回升.................................................................91.4.房企：销售降幅边际收敛，投资聚焦核心资产...................................................................10 2.政策面：稳市场举措持续深化，供需两端协同发力....................................................................13 2.1.中央政策：稳市场定调延续，城市更新加速落地...............................................................132.2.购房成本：利率保持低位水平，公积金政策接力扩围提效...............................................142.3.地方政策：因城施策纵深推进，去库存与优供给协同发力...............................................152.4.收储政策：双线推进，助力供需结构优化...........................................................................16 3.行业看点：核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估................................................18 3.1.上海率先释放企稳信号，核心城市修复有望渐次扩散.......................................................183.2.重估经营性不动产价值，商业REITs打通估值与退出通道..............................................20 4. 2026年展望：核心指标降幅收敛，结构修复先行........................................................................24 4.1.新开工：土地约束仍强，低基数支撑降幅收窄...................................................................244.2.销售：优质供给支撑去化，量价降幅同步收敛...................................................................244.3.竣工：前端传导压力仍在，政策托底缓释下行斜率...........................................................254.4.开发投资：土地与施工投资延续磨底，全年降幅有望收窄...............................................26 6.风险提示............................................................................................................................................27 图表目录 图1：2026年1-5月商品房销售面积同比-10.8%...............................................................................5图2：2026年1-5月商品房销售金额同比-13.5%...............................................................................5图3：一线城市新房价格同比降幅相对较小.......................................................................................5图4：2026年以来70城新房价格上涨城市数有所上升....................................................................5图5：2026年5月末全国商品住宅广义库存同比下降17.7%..........................................................6图6：2026年1-5月27城二手房累计成交面积同比-0.7%...............................................................7图7：70城二手住宅价格同比降幅逐步收窄......................................................................................7图8：70城二手住宅价格环比仍处磨底阶段......................................................................................7图9：2026年以来27城二手房新增挂牌量同比收缩........................................................................8图10：27城二手房存量挂牌套数较年初小幅下降............................................................................8图11：27城二手房去化周期未再持续抬升........................................................................................8图12：2026年1-5月全国宅地累计成交建面同比-23.1%.................................................................9图13：2026年1-5月宅地成交楼面均价同比-15.0%.......................................................................10图14：2026年以来全国宅地溢价率中枢有所回升..........................................................................10图15：核心城市优质地块溢价率相对较高.......................................................................................10图16：2026年1-5月百强房企销售金额同比-14.9%.......................................................................11图17：2026年1-5月TOP20房企销售以央国企为主.....................................................................11图18：2026年1-5月华润置地补货力度较大..................................................................................11图19：2026年1-5月头部房企整体拿