房地产行业深度报告：2025年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇

2025年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇 2026年05月11日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn证券分析师刘汪执业证书：S0600526030001liuwang@dwzq.com.cn 增持（维持） ◼业绩筑底修复，优质房企韧性凸显。2025年47家样本房企：1）营业收入27766亿元，同比-18.4%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-2.5%、-35.6%、-26.4%，央国企收入韧性显著更强；2）归母净利润亏损1469亿元，同比减亏46.5%，利润端边际改善，但部分房企受债务重组、减值计提节奏等非经营因素影响较大；3）毛利率为9.0%，同比下降2.5pct，仍处筑底阶段，新城控股、华润置地毛利率领先，商业运营及收入结构优化贡献突出；4）销管费率5.9%，同比提升0.9pct，收入收缩下费用率有所抬升，但滨江集团、华发股份、招商蛇口等费用管控表现较优；5）20家A股房企2025年资产及信用减值损失合计1350亿元，历史高价库存和低效资产压力继续释放，中国金茂、新城控股、建发国际集团等减值计提相对充分；6）合约负债对营收覆盖倍数降至0.76倍，结算资源进入结构调整期。 ◼龙头经营韧性凸显，投销份额向头部集中。1）销售端，2025年TOP100房企全口径销售金额35481亿元，同比-18.5%，降幅较2024年收窄9.0pct，销售端呈现边际改善。央国企凭借融资能力、品牌信用、核心城市资源和交付确定性保持相对优势，保利发展、绿城中国、中国海外发展、华润置地销售规模位居行业前列。市占率方面，销售份额持续向融资渠道稳定、核心城市布局较优、交付确定性更强的央国企及部分优质民企集中，华润置地、绿城中国市占率持续提升。2）投资端，重点房企拿地强度由2024年的0.22回升至2025年的0.35，土地投资向高信用头部房企集中，建发国际集团、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展等保持较高补仓强度。 相关研究 《2025年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显》2026-05-06 《核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认》2026-04-19 ◼资产负债表持续优化，有息负债持续下降。2025年16家重点房企：1）资产负债表再平衡持续推进，总资产规模93425亿元，同比-11.0%；资产负债率降至70.4%，行业资产负债表再平衡持续推进，中国海外发展、龙湖集团、华润置地资产负债率处于行业低位。2）有息负债规模25642亿元，同比-5.2%，整体进入持续降债阶段，华润置地、招商蛇口、中国海外发展等央国企凭借信用优势仍具备良好的融资和补仓能力。3）短期有息负债占比回落至27.3%，债务期限结构改善，建发国际集团、龙湖集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国短债占比均低于20%。4）平均融资成本降至3.42%，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展融资成本处于行业低位。5）销售金额对待偿负债覆盖能力分化，滨江集团覆盖倍数领先，绿城中国、建发国际集团仍具较好覆盖能力。6）资产流动性成为修复弹性的重要变量，建发国际集团、滨江集团资产流速领先，建发国际集团、越秀地产、绿城中国竣工存货占比较低，存货结构相对更优。 ◼投资建议：行业供求关系进入新阶段，政策组合拳持续发力，城市更新、存量收储与“好房子”建设等方向有望共同推动需求释放和库存出清。优质房企凭借稳健信用、核心城市资源、产品力与运营能力，在融资、拿地、去化和现金流管理方面优势更加突出，经营质量和盈利能力有望率先修复。我们看好具备优质资产储备、商业运营现金流支撑和多元增长能力的龙头房企，把握行业格局优化下的价值重估机会。推荐华润置地、新城控股、招商蛇口；建议关注保利发展。 ◼风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.1.结算节奏持续调整，利润端边际改善.....................................................................................41.2.毛利率延续筑底，费用管控支撑利润修复.............................................................................61.3.减值计提继续释放，资产质量逐步夯实.................................................................................81.4.合约负债结构调整，优质结转资源仍具支撑.........................................................................9 2.龙头经营韧性凸显，投销份额向头部集中....................................................................................10 2.1.销售规模降幅收窄，优质房企份额提升...............................................................................102.2.投资强度低位回升，央国企主导优质补仓...........................................................................12 3.资产负债表持续优化，有息负债持续下降....................................................................................14 3.1.降杠杆稳步推进，低负债房企财务韧性突出.......................................................................143.2.债务期限结构改善，低成本融资优势延续...........................................................................153.3.资产流动性分化显现，高流速房企弹性更优.......................................................................17 5.风险提示............................................................................................................................................18 图表目录 图1：样本开发公司及分类明细...........................................................................................................4图2：样本房企2025年营收同比-18.4%.............................................................................................5图3：样本房企2025年归母净利润同比减亏46.5%.........................................................................5图4：重点房企2025年营收与净利润表现分化.................................................................................5图5：样本房企2025年毛利率同比下降2.5个百分点......................................................................6图6：重点房企2025年毛利率共4家实现同比提升.........................................................................6图7：各类样本房企2025年销管费用率同比均有所上升.................................................................7图8：重点房企2025年销管费用率共3家在4%以内......................................................................7图9：20家A股房企2025年资产&信用减值损失合计1350亿元..................................................8图10：2025年重点房企减值计提表现分化（亿元）........................................................................9图11：中国金茂、新城控股、建发国际集团等房企减值计提相对充分.........................................9图12：样本房企2019-2025年合约负债规模及同比.......................................................................10图13：样本房企2018-2025年合约负债对营收覆盖倍数...............................................................10图14：重点房企2024、2025年合约负债对营收覆盖倍数.............................................................10图15：2025年TOP100房企全口径销售金额同比下降18.5%.......................................................11图16：2025年重点房企中仅中国金茂销售金额同比保持增长......................................................11图17：2025年优质央国企和区域深耕型房企销售金额市占率同比提升......................................12图18：2025年拿地金额TOP30房企中央国企占20家..................................................................12图19：2025年央国企投资强度较高..................................................................................................13图20：2025年头部房企拿地市占率同比提升..................................................................................13图21：重点房企2025年总资产同比下降11.0%.............................................................................14图22：重点房企2025年整体资产负债率降至70.4%...........