业绩筑底修复，优质房企韧性凸显
2025年，47家样本房企营业收入27766亿元，同比下降18.4%，其中央国企收入韧性显著更强，民企收入降幅更大；归母净利润亏损1469亿元，同比减亏46.5%，但部分房企受债务重组、减值计提等非经营因素影响较大；毛利率为9.0%，同比下降2.5个百分点，新城控股、华润置地毛利率领先；销管费率5.9%，同比提升0.9个百分点，滨江集团、华发股份、招商蛇口等费用管控表现较优；20家A股房企2025年资产及信用减值损失合计1350亿元，历史高价库存和低效资产压力继续释放；合约负债对营收覆盖倍数降至0.76倍，结算资源进入结构调整期。
龙头经营韧性凸显，投销份额向头部集中
2025年TOP100房企全口径销售金额35481亿元，同比-18.5%，降幅较2024年收窄9.0个百分点，销售端呈现边际改善。央国企凭借融资能力、品牌信用、核心城市资源和交付确定性保持相对优势，保利发展、绿城中国、中国海外发展、华润置地销售规模位居行业前列。市占率方面，销售份额持续向融资渠道稳定、核心城市布局较优、交付确定性更强的央国企及部分优质民企集中，华润置地、绿城中国市占率持续提升。重点房企拿地强度由2024年的0.22回升至2025年的0.35，土地投资向高信用头部房企集中，建发国际集团、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展等保持较高补仓强度。
资产负债表持续优化，有息负债持续下降
16家重点房企总资产规模93425亿元，同比-11.0%；资产负债率降至70.4%，行业资产负债表再平衡持续推进。有息负债规模25642亿元，同比-5.2%，整体进入持续降债阶段。短期有息负债占比回落至27.3%，债务期限结构改善。平均融资成本降至3.42%，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展融资成本处于行业低位。销售金额对待偿负债覆盖能力分化，滨江集团覆盖倍数领先，绿城中国、建发国际集团仍具较好覆盖能力。资产流动性成为修复弹性的重要变量，建发国际集团、滨江集团资产流速领先，建发国际集团、越秀地产、绿城中国竣工存货占比较低，存货结构相对更优。
投资建议
行业供求关系进入新阶段，政策组合拳持续发力，城市更新、存量收储与“好房子”建设等方向有望共同推动需求释放和库存出清。优质房企凭借稳健信用、核心城市资源、产品力与运营能力，在融资、拿地、去化和现金流管理方面优势更加突出，经营质量和盈利能力有望率先修复。看好具备优质资产储备、商业运营现金流支撑和多元增长能力的龙头房企，把握行业格局优化下的价值重估机会。推荐华润置地、新城控股、招商蛇口；建议关注保利发展。
风险提示
政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。
