01.行业已经历经充分调整，当前处底部区间
- 本轮周期中，行业核心指标如新房成交面积、新开工面积、住宅投资占GDP比重、土地成交等已深度回调，参考海外经验，进一步下跌空间有限，拐点可期。
- 房企债务重组加速，化债规模增加，债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长。
- 政策关注重心由“增量”转向“存量”，导向或由“刺激”转向“托底”，城市更新成为未来房地产重点工作。
02.周期拐点渐近，利率是关键因素
- 今年中国香港楼市触底回稳，核心在于利率下降，租金回报率首次超过房贷利率，利率是楼市企稳的牛鼻子。
- 我国房贷利率及租金收益率之差有待收敛，关注贴息等后续加码动作，财政贴息或是破局之道。
- 明年新开工面积或有望出现单月同比转正，增量来源为优质地块推出和央国企加大投资力度，存量来源为盘活存量土地。
03.行业在分化中复苏，把握优质房企投资机会
- 参考海外经验，市场在分化中复苏，核心城市的房地产市场表现有望率先恢复。
- 我们预计本轮周期中，行业呈结构性复苏趋势，具备房地产市场价值的城市有望率先企稳并实现行业核心指标增长，TOP15城为杭州、深圳、合肥、宁波、上海、北京、武汉、成都、西安、长沙、无锡、厦门、广州、苏州、济南。
- 复盘滨江集团股价表现，我们认为销售预期及业绩表现是房企估值提升的核心驱动因素，重点城市新增土储占总土储比例较高且资产减值计提较充分的房企有望率先估值修复。
- 推荐滨江集团、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、华润置地；建议关注：建发国际集团。
04.2026年房地产核心指标预测
- 2026年中性条件下预计：
- 全国商品房销售面积8.3亿方，同比-4.6%
- 全国商品房销售额8.0万亿元，同比-5.0%
- 土地购置费3.0万亿元，同比-5.0%
- 房地产开发投资完成额7.8万亿元，同比-6.6%
- 房屋新开工面积5.5亿方，同比-6.0%
- 房屋竣工面积5.3亿方，同比-14.0%
- 房屋施工面积60.8亿方，同比-8.2%
- 商品房销售面积：预计下降1.5%-7.6%
- 商品房销售额：预计下降1.4%-9.1%
- 土地购置费：预计下降0%-10%
- 新开工面积：预计下降2%-10%
- 竣工面积：预计下降10%-18%
- 施工面积：预计下降7%-9%
- 开发投资额：预计下降3%-10%
05.投资建议
- 重点关注内地开发商+轻资产运营公司+港资开发商：
- 内地开发商：推荐滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地。建议关注：建发国际集团。
- 轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；头部中介平台：贝壳-W。
- 港资开发商：建议关注：太古地产、嘉里建设等。
06.风险提示
- 政策出台进度及力度不及预期。
- 宽松政策对市场提振效果不佳。
- 房企出现债务违约。
